房地产行业:地产公司上半年财务分析及投资策略
群益证券(香港)2012/10/15 08:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
受益于上半年楼市成交量逐季回升,我们所观察的46家上市地产企业的销售在连续两个季度同比较大幅度衰退后,在2012年2季度录得销售回款976亿元,YOY增长25.5%,创历史同期新高,仅低于2010年4季度的历史,推动上半年样本企业销售金额流入增长约3.4%。销售强劲反弹带动企业经营性现金流改善,2012年2Q,样本企业经营性现金流净额上升至212亿元,仅次于2009年2季度247亿元的高点。
从负债的情况来看,受益于销售回款增长,样本企业净负债率整体较1季度回落3.4个百分点至63%,基本回落到上年同期的水平。同时企业短期偿债能力较大幅度提升,企业现金对于一年内到期的短期负债覆盖率达到85.8%,较一季度末提升了近10个百分点。
从存货情况来看,与一季度相比,整体存货在资产中的比例达到69.3%,该比例回落了0.6个百分点,连续两个季度出现微幅下降。
但对比行业过去的历史,存货整体仍然处于相对高位,受企业施工投入惯性影响,存货的量依然同比增长18%,相应的存货去化周期延长,存货风险依然存在。
综合来看地产板块销售环比回升明显,财务安全性呈现积极向好的迹象。其中,龙头企业销售回款增长情况更好,整体财务安全性继续领跑行业。展望行业下半年,由于行业资金链断裂风险有所降低,并且业绩锁定性也较高。因此,我们认为未来影响板块股价波动将来更多源于政策面的变化。随着商品房销量回升明显,近三个月来部分地区部分、部分楼盘价格有所回升,中央政府对于房价变化的关注度加强。因此房地产政策放松的可能性已经很小。并且从长期来看,政策面对于股价的扰动将趋于中性的,基于行业基本面改善且个股NAV折让30%以上的判断,我们认为板块跑赢大市的概率较高。
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