中国房地产市场延续调整格局 博弈还将持续
中国新闻网2012/06/11 09:03
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由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，9日在北京发布的研究报告表明，在“稳增长、调结构”的基调下，中国房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，未来一段时间，房地产市场将延续调整走势，市场多方博弈态势还将持续。
该研究组9日发布了中国房地产上市公司研究评价结果，研究对象包括125家沪深上市房地产公司和35家大陆在港上市房地产公司。
数据显示，2011年，沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值为53.5亿元人民币，同比增长14.37%，增速较去年下降了18.58个百分点。其中，沪深房地产上市公司营业收入均值为33.9亿元人民币，同比增长14.2%；大陆在港上市房地产公司平均营业收入123.5亿元人民币，同比增长19.1%。房地产上市公司的营业收入分化更加明显，集中度持续提升。
报告认为，进入2012年，中央政府坚持房地产调控不动摇，调控目标由“抑制房价上升”向“促进房价合理回归”转变，房地产市场走势延续2011年的调整格局，房价走势的不确定性与较大的住房刚性需求的有效释放、居民对收入预期增长的不确定性与市场对价格的接受程度之间的博弈还将持续，加之资本市场低迷的状况在短期内很难有较大改观，房地产上市公司仍将面临较大的资金回笼压力。
报告称，2012年1-5月份，部分城市房地产市场交易有所回暖，但短期内房地产调控政策依然不会放松，房地产上市公司的资金来源增速继续放缓，快速销售，保障现金流安全仍然是房地产上市公司未来需要重点关注的问题。
中指研究院院长莫天全认为，为进一步巩固调控成果，在“稳增长、调结构”基调下，中国房地产市场逐步由高速增长向常态发展回归，行业发展步入结构调整与资源整合崭新阶段。
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（来源：扬子晚报）伴随着2012年的缕春风，被调控压抑已久的刚需和改善性需求迅速升温，成交量节节高升。2月“龙抬头”，月成交量3262套，3月份攀升到6717套，创下限购以来的纪录，经历了4月短暂的调整之后，5月楼市再度爆发，交出成交5837套的好成绩。
成交量的放大也促使大量新盘的陆续推出。据统计，3-5月全市共有105家楼盘推出了13281套新房源，各家楼盘趁热打铁，使出浑身解数，争眼球、争人气、争销量。据统计，6月份还将有5200套房源上市，南京楼市进入群雄逐鹿的战国时代。
红五月是怎样炼成的？逾八成楼盘打折优惠
在刚刚过去的红5月，以价换量依然是市场的主流。统计显示，5月南京楼市197家在售楼盘中有共168家楼盘打折优惠，占在售楼盘数的85.28%，不少纯新盘也以理性的定价面世。
5月底开盘的六合新盘荣盛 (论坛)花语馨苑以5600元的震撼价入市，一天认购高达320多套，创下了今年楼盘单日认购的纪录；尧化门新盘金地明悦虽然出身名门，但开盘均价也仅仅定为9800元；当初以16000元/平方米的“河西价”入市，江宁科技盘骋望骊都 (论坛)如今也是回归理性价位，部分房源折后均价只有9200元/平方米。而威尼斯 (论坛) (论坛) (论坛)水城 (论坛)、金地自在城 (论坛)、托乐嘉、东郊小镇 (论坛)、新城香溢紫郡、托乐嘉街区 (论坛) (论坛)这些月度销售榜上的热门楼盘都同样定位刚需，价格非常亲民。
虽然近期各地的政策微调风不断，但是业内人士普遍认为，中央坚持调控的路线始终没有动摇，面对库存压力和竞争压力，开发商以价换量是必然选择。“尽管这几个月南京楼市成交量很大，但库存仍然保持在约5万套左右，说明不少开发商的日子并不好过。”南京一家品牌房企负责人表示。
因此，业内专家指出，大部分楼盘热销仍处在量变阶段，尚未足以带动整个市场价格上涨，6月还将有大量房源上市，销售压力依然存在。未来一段时间，开发商以价换量的大局面并不会发生改变。
部分楼盘价格回到两年前 价值剪刀差放大
开发商降价走量的策略导致南京楼市的整体价格也在不断走低。年初，网尚研究机构对近2年南京在售楼盘房价走势做了统计分析，在未考虑房源位置、户型、楼层等因素的情况下，只以楼盘成交月度均价进行比较，发现70%楼盘房价已经回到调控前水平。2月南京房价整体下降0.74%，3月份全市房价自去年8月以来首次上涨了0.42%，但4月份0.44%的跌幅又将房价拉回2月的水平。刚刚过去的5月南京房价平均上涨了0.125%，上涨幅度甚微。因此，眼下南京房价仍然保持年初的价格水平，呈现平稳态势。
尽管价格回归理性，为了在激烈的竞争中胜出，多数楼盘在品质上却不敢懈怠。
“购房者越来越倾向于选择高品质的楼盘，这迫使越来越多的开发商重视内功的修炼。”南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华表示,为了争夺更多的“蛋糕”，开发商愈发注重楼盘品质。楼盘主入口装扮、小区植物选择、房子外立面的颜色、单元电梯大堂的设计等以往被忽略的因素，逐渐受到开发商的重视。还有不少开发商在提升楼盘的附加值上下工夫，赠送面积开始风行，“N+1”户型随处可见。江宁托乐嘉的iHome公寓楼，开发商牺牲了亿元利润，“砍掉”朝北的房子，全部做成全明的朝南公寓。河西的一家新盘为了招揽人气，在开盘前夕决定制定的毛坯价不变，但是产品却升级为精装房。“原材料、人工都涨了不少，但房价并没有涨，而且我们项目的居住品质、配套设施以及成熟度，都比其他项目要高出许多。”一位品牌开发商的负责人坦言，现在买房很划算。
南京吉合田房地产顾问机构董事长石旭升也表示，眼下品质开发已经成为行业的共识，但房价在调控下走入下行通道，很多楼盘为了促进销售牺牲利润空间，“有些优质的项目目前的价值严重被低估，若调控政策取消，价格必然会迅速补涨，体现出真正的价值”。
购房者选择范围扩大 买房的机会来了
楼市发展这么多年，一直不乏想要抄底的购房者。历史经验也告诉我们，在历年的调控中，楼市都曾经出现过“底部”。
2008年上半年，楼市在宏观调控的作用下开始理性回归，而下半年受全球金融危机的影响，中国楼市一片“萧索”，房价一路走低。“2008年年中奥体西堤国际的二手房还在万元左右，到了10月份最后一期西堤坊开盘价是7200元/㎡起。”比起陷在无休止观望中的大多数，在这一年果断出手买下西堤坊一套三房的市民刘先生无疑是幸运的。“我这套房买的时候每平方米8100元，现在已经涨到20000元，现在想想真是太佩服自己的决定了。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在年初分析2012年楼市时指出，2012年楼市调控的主要任务是力争实现楼市稳中求进的“软着陆”，交易量和房价稳中有降。“我认为现在已经逐渐进入买方市场。房价不再继续上涨，开发商卖房变得困难，供大于求，购房者选择的范围在扩大。这个市场是我们所追求的市场，有利于购房者。”顾云昌奉劝购房者，眼下是出手的好时机。
而北大公共经济研究中心研究员韩世同日前也表示，对于目前有购买能力、有指标，又想改善居住条件的人来说，现在其实是非常好的购房时机。
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（来源：北京青年报）
团购低价房源造“夜光”场景少量多批促销牵着“买房人鼻子”———
“这次我们将加推50席特价的两居。”“马上我们就推出40套特惠房源。”“这栋楼目前在打特价，楼层不同，折扣不同。”……
近日，记者在走访部分打折项目时发现，为了确保成交量，保持项目热度，一些开发商纷纷祭起“少量多批”的大旗，甚至一些项目将同栋楼、同单元却不同楼层房源分拆特卖，希望保持自身的市场热度，抓住目标客群的眼球。业内人士表示，按照相关规定，楼盘预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可，但是目前开发商却以特价房打起了政策“擦边球”，表面推出全部房源，但只对其中一部分打折促销，造成市场“抢房”场景。
少量、多批售房维持“抢房”热度
上周，万科长阳半岛再次夜里开盘，并延续“夜光”。据了解，这次夜场同样是以团购的名义进行，共推出40套全装修全南朝向房源，以8.2折限时限量进行抢购。当晚，百余名购房者在项目售楼处，通过摇号方式获得新加推的这40套8.2折限价房源的购买权。
根据工作人员的介绍，记者发现其周末推出的新房源均为同一面积的F2户型，而其他房源工作人员却并不主动介绍。当记者提出此问题时，工作人员解释称，本次新推的实际为特价房，而其他房源目前还未推出特价，其价格目前也没有优惠，仍然遵循市场价16000元/平方米的均价。
“每次都是推出这么点房源，搞得大家都着急上火的，像抢白菜一样。”看房者林女士没能摇到特价房，对于开发商的促销手段也充满了调侃。
她向记者表示，她是跟着某网站组织的团购打折的名义来的。参加了长阳半岛在5月初的次夜场开盘，那时推出的58套精装修房源以更低的8折开卖，由于团购者众多，只能采取摇号的方式抽取买房资格。没想到参加了两次，都没能摇到。
特价的就是那几十套房源，而且都是同类户型，许多购房人要么是没摇到号，要么就是没遇到心仪的户型。
对于开发商少量多批的特价房，业内人士认为，开发商愿意在短期内反复推盘，至少说明其前期推出的小批量房源的成交反馈良好，定价获得了购房者的认可。同时，楼盘通过这样密集的分批推盘，可以始终保持自身的市场热度，抓住目标购房人的眼球。
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特价房玩起政策“擦边球”
“实际上，市场成交回暖以后，很多楼盘都推出了各种版本的少量特价促销活动。”亚豪机构市场总监郭毅介绍。她认为这种行为主要是为了集聚人气，需要对房源进行小批量切割，同时这样也便于调整打折和促销策略。
与长阳半岛一路之隔的住宅项目建邦华庭(楼盘资料)，同样玩起了少量房源分割出售的花样。
记者在项目售楼处了解到，目前该项目获得预售证并推出销售的分别是11、12、13号楼三栋，其中11、12号楼为9层板楼，1梯2户，4个单元；13号楼为16层板塔结合楼，2梯4户。整体均价为16000元/平方米。
不过，来售楼处看房的话，销售人员会着重推荐三栋楼中的12号楼，因为只有12号楼有优惠的特价房源。并且这个特价并不是全部特价，而是按照楼层不同，打折的幅度也各不相同。
记者以购房人身份了解到，12号楼是9层的南北向板楼，优惠幅度的是5层以下的房源，特价8.7折，而5层以上则是优惠9.4折。其中，性价比相对较高的四层、五层的房源折合下来单价在15000元/平方米左右。
一位业内人士指出，按照相关规定，楼盘预售许可的规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可，与此同时，取得预售许可证后，需要推出全部房源。但实际上，开发商却玩起了“擦边球”，将着重推销的楼层和户型，冠以特价房的名义，吸引购房人，其他房源因为价格高高在上，虽然获得预售证，却并未真正形成充足供应。
已降价刚需盘再下探可能性不大
无论开发商采取何种营销手段，目的就是出货卖房。5月份市场的回暖，尤其是刚需楼盘成交量的大幅提升，一定程度上影响了购房人的心态，部分刚需购房者在这种环境下提前了购房时间。
根据中原地产市场研究部的预计，降价刚需盘在目前的价格段已经换来成交量，那么必然会影响市场，已经降价项目再降价的可能性不大，但是其他未降价项目为了销售量可能会跟进降价。
另外，由于开发商的库存依然偏大，加上前两年卖地高峰时出让的地块，导致未来潜在供应量依然处于较高水平，开发商不敢轻言涨价，预计6月，多数项目尤其是刚需楼盘仍将以特价出售为主，这类打“擦边球”，推出少量房源打折热卖的项目会更加普遍。
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