房贷8折利率最快本周铺开 最大折扣理论上可7折
东方早报2012/06/11 08:52
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央行6月7日晚间打出“降息组合拳”后，已有对于房贷利率折扣下限进一步下移的猜想“落地”。
家“吃螃蟹”的是广东华兴银行。6月10日，该行客服称，对首套房贷的申请者可以提供低至7折利率优惠，对申办第二套房贷，该行仍严格对现行基准利率上浮1.1倍的政策。不过，该客服人员强调，最终是否能申请到7折房贷利率优惠，还要视客户的资信状况而定。
而截至昨日发稿，包括国有大行在内的其他多家银行客服热线的口径依然是，对首套房购买者，银行普遍可以提供8.5折的房贷利率，但尚未出现类似8折、7折的房贷利率优惠。
不过，某国有大行上海分行的内部人士昨日对早报记者透露，该行可能会在本周调整首套房贷利率优惠，8折。
值得一提的是，率先将首套房贷优惠下调至7折的广东华兴银行，是去年8月新设立的股份制银行。根据该行官方网站的信息，目前广东华兴银行仅在广州、汕头分别有一处网点。
“打8折可能不赚钱”
某国有大行上海分行个金部人士昨日称，目前没有接到总行关于房贷利率执行下限的通知，因此首套房贷的优惠仍然是8.5折。
“根据资金成本，不排除下一步我们会把优惠下调到8折。”该人士亦指出，根据央行的政策，贷款利率可以打8折，既包括公司贷款的打折底线，也包括个人住房按揭贷款的底线。
另一家国有大行内部人士亦透露出类似的表态称，该行可能会在本周调整首套房贷利率优惠，8折。
也有国有银行的相关负责人表示，该行不太可能将利率优惠进一步下调。
“8.5折已经是无奈之举。”这位负责人称，如果对房贷打8折，银行可能不赚钱，打7折，相当于就要亏本做了。
一位业内人士指出，各家银行获得资金的成本不同，造成对贷款打折的优惠幅度有差异，但房贷市场的特点是，如果有一家银行上调贷款价格，其他银行不会跟风，但只要有一家银行下调，很可能其他银行都被迫要跟风降价。
目前多数银行针对首套房贷执行的8.5折利率优惠，是自今年3月陆续由对基准利率上浮或基准利率逐步下调的结果。
5月初，工行在沪网点临时取消实行仅一个多月的首套房贷8.5折利率，其他大行没有跟进。
部分小银行谨慎
眼下，部分仍在受理房贷业务的小银行对扩大贷款利率优惠表现出审慎。
华东一家城商行计财部负责人否认了小银行可能会率先突破8.5折房贷利率底线的说法，“在利率市场化刚刚开启的当口，我们必须更加谨慎，一旦宣布打折，就意味着我们的利润也要打折扣。”
“当前宏观政策依然是对房地产调控的基调，银行只在房贷政策上有一点点小变化，都会引来监管层的特别关注。”上述负责人进一步说，“（我们）不会率先下调。”
此外，受限于存贷比（贷款/存款额）不能高于75%的规定，部分接近红线的银行可能不得不尽可能少放贷款，其中包括个人住房贷款。
业内人士指出，此类银行可能需要以较高的成本获得资金，亦可能影响到房贷定价。
值得一提的是，银监会主席尚福林近日在城市商业银行监管工作座谈会上警告，对银行来说，房地产行业信用风险突出。
在资金紧俏的2011年，银行对首套房贷逐步取消了8.5折的利率优惠，随后普遍上调至基准利率，部分银行甚至实行对基准利率上浮10%的政策。
一部分股份制银行在2011年已从房贷市场中“隐退”，将贷款规模转用于投放于更具定价能力的小微企业贷款。
央行上海总部此前发布的数据显示，4月份上海本外币个人住房贷款减少22.3亿元，环比和同比分别多减10.8亿元和44.8亿元。据银行业内人士透露，5月沪上房贷数据将延续4月的低迷态势。
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“折扣理论上可7折”
目前已有银行直接将首套房贷利率优惠下调至7折，那么政策允许银行对首套房贷打折的底线究竟在哪里？
银行业内人士对此有不同的解读。
据悉，在2010年初，受窗口指导，各家银行在同一时期陆续取消7折优惠，统一对首套房贷打8.5折。
这一点在官方网站或公开信息中无法查到。但多家银行此后证实，这是监管层当时以窗口指导的形式口头传达的通知。
可查信息显示，央行和银监会在2010年9月曾联合发文强调“差别化的住房信贷政策”，即暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。其中，并未对首套房贷利率作出限制。
央行在6月7日打出的“组合拳”政策中，对贷款利率下限作出规定，明确“将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍”，这也被业内人士解读为包括个人房贷在内的各类贷款利率在理论上均有望打8折。
“对于房贷利率底线，监管层一直有阶段性政策，而目前的政策便是上周出台的8折。”一位国有大行人士表示。
也有银行业内人士在受访时表示，监管层从未发文废止过早前的7折优惠“底线”，理论上仍可以对首套房贷利率打7折。
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（来源：中国新闻网）首套房100万元20年期的房贷月供将可省下150元了。中国人民银行于6月7日晚间宣布，自2012年6月8日起，将金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点。此外，央行同时将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，这也意味着首套房贷8折优惠有可能“重现江湖”。
相比降准来说，降息受益者首当其冲就是购房者。在各地纷纷微调楼市政策之后，央行此举无疑再次为刚需入市加了一把劲儿。
降息举措或使购房者理解为“政策转向”
央行此次降息后，基准利率下，首套房100万元20年期的房贷月供将可省下150元；而在首套房85折利率优惠政策下，降息后月均还款为7038元，与调控前相比则减少了122元。
事实上，降息后购房者房贷月供减少额度并不十分明显。链家地产副总裁林倩向中新网房产频道表示，相比降息，银行房贷利率打折优惠的力度更能减缓消费者的购房压力。
虽然降息对于购房者的还款压力减小有限，但是北京中原市场研究部总监张大伟向中新网房产频道分析表示，对于购房者而言，降息的举动也许会被理解为政策转向，观望气氛可能再次降低，入市购房者数量也可能因此继续延续3月份到5月份的增长趋势。
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“红五月“成交势头或得延续
在此前三个月楼市成交持续上涨的驱动下，部分开发商已经开始出现对房价“试探性回调”，随着降息等举措继续推动购房者入市，房价会否因此“水涨船高”？
张大伟认为，限购等红线调控政策依然执行力度很大，由于开发商库存压力仍然存在，同时未来潜在供应依然处于较高水平，因此房价不存在大幅反弹的基础。
胡景晖也表示，降息有利于刚需的释放，但是在限购不动摇的政策环境之下，刚需客户实质增长量十分有限，这样一来，开发商一定会不遗余力争取有限的购房客户。不仅会有更多房企集中推盘抢占市场先机，还会有更多的楼盘出现新一轮降价优惠保证高销售率。
在多个市场因素的作用下，业内人士纷纷预计各地楼市“红5月”成交势头将得到延续。
降息可减房企融资成本？降价促销仍是根本
张大伟认为，目前房地产市场资金链普遍紧张，而贷款利率下调对囊中羞涩的开发商来说无疑也是个好消息，因为这意味着从银行融资的成本降低了。
但是胡景晖认为，此次降息对于资金链紧绷的开发商而言，虽然贷款利息会有所减少，但依然是隔靴搔痒，无法从根本上解决企业资金问题。通过降价促销加快回款速度来缓解资金压力，仍将是大部分开发企业的选择。
随着经济增速下滑，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，在兼顾通胀水平的前提之下，中国下半年准备金率仍有下调空间；同样，倘若后续月度CPI指数长期低于年期基准利率，一旦影响全社会投资额的增长，降息也存在一定的可能性。而不管是“降准”、还是“降息”，都将有助于楼市交易的形成。
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