地方楼市政策微调渐获默许 中央容忍度或提高
第一财经日报2012/05/29 08:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“稳增长”的宏观政策取向将如何影响楼市调控？
有政策部门人士向《财经日报》表示，“稳”字当头的楼市调控，关键是要找到“三全其美”的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。
而迄今为止地方政府房地产政策“微调”的33个案例，仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许；这一态势，似乎印证了中央正在为调控寻找均衡的市场猜测。
厦门“微调”悬疑
近日，厦门楼市政策有没有“微调”，成了一件悬案。
有媒体报道称，一份“微调”方案在厦门房地产企业中流传，方案主要涉及对三类人放开限购：除与父母共同购买的住房外，无其他住房的；现有住房并非个人（家庭）独立产权，系与他人共有的；现有住房来自继承的；这三类购房者的现有住房不计入家庭拥有住房套数。
去年2月出台的厦门“限购令”执行的是2-1-0限额：对于该市户籍居民家庭拥有2套及以上住房者、非该市户籍居民家庭拥有1套及以上住房者、非该市户籍居民家庭前2年内在本市累计缴纳个人所得税或社会保险不足1年者，暂停售房。
如果坊间流传的方案属实，则意味着，厦门本地或外地家庭，只要其成年子女所拥有的，并非来自继承的独立产权住房未超过2套和1套的限制，该家庭就可以再购买相应数量的住房，等于将每个成年子女当做独立的一户来计算，其对限购的放松效果，亦将相当显著。
然而，该“微调”传言很快遭到官方否认。5月25日，厦门国土资源与房产管理局在其官方网站上发布公告称，该市严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变，不存在“微调”说法。
难道是无风起浪？厦门究竟有没有实质性的微调？
“最近是有这个说法，但还没具体实施。”厦门同安工业集中区一楼盘销售人员对本报称。“尽管政策上没有正式通知，但实际上是可以这样操作的。”厦门一房地产界人士则对本报称，管理部门事实上放松了限购，但银行并没有放松贷款：“比如外地家庭，成年子女和父母原本共有一套房，如果再买就算两套了，但现在房管局可以认定是子女的首套房，而银行仍然认定是二套房，只能贷40%，不能贷70%。”
来自外地的陈文辉（化名）最近就以刚刚成年的女儿的名义，购置了这个家庭在厦门的第二套住房，首付比例为30%。
即使是未满足纳税和缴纳社保条件的外地家庭，买房时只需补足一年的纳税和缴纳社保证明即可，而且“实际上一直都是这样做的”，上述房地产界人士告诉本报。
无论有没有正式公布的“微调”，厦门的楼市已经出现了事实上的“回暖”。
“目前厦门楼市确实在回暖，主要是因为价格比较合理，促销力度比较大，部分楼盘也会出现比较火爆的局面。”世联地产厦门分公司一名工作人员告诉本报，目前厦门的楼市成交量都在往上走，但价格有所回落。
刚在厦门杏林一楼盘购买了一套新房的陈先生告诉本报，本月初该楼盘开盘时，看房买房的人很多，现在好一点的便宜一点的户型基本都卖完了。
据统计，4月厦门全市商品房成交4126套，其中住宅成交3095套，与去年的1150套相比多了1945套，同比上涨169.13%。5月首周（4月30日到5月6日）住宅成交达到759套，第二周达到1282套，接下去的两周尽管有所回落，但也达到了958套和925套。
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楼市调控谋求“稳定”
5月23日温家宝总理主持国务院常务会议，提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”，而此前，4月13日国务院常务会议所强调的则是“巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”。
有政策部门人士告诉本报，在房地产调控政策的思路上用到了“稳定”二字，与“稳增长”的政策取向是一致的，在当前严格实施房地产市场调控政策的基础上，稳定房地产市场的政策，将在促进刚性需求上做文章。
“关键是要找到"三全其美"的办法。”该人士强调了稳定房地产政策思路的核心：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。
该人士指出，能够在这三个方面同时实现的政策方向，即是促进房地产市场刚性需求的释放，并围绕此，研究房产调控政策新组合。这种政策组合包括：
第二，支持开发商降价换量和兼并重组。
第三，要求地方政府适度下调土地出让价格。
第四，有效增加普通商品房住宅的供给，同时配以保障房，以及政策安排政府回购等措施。
上述政策组合与温家宝总理5月19日六省经济形势座谈会上对房地产政策的精神一致。温总理当时指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
2011年下半年以来，国家诸多会议、文件、领导讲话，均强调房地产调控不动摇。不过，在不同的时间点，提法略有变化。在今年两会时，强调“房价远未回到合理水平”；4月13日表示要“巩固房地产调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复”，到5月19日六省经济形势座谈会时则改为“稳定房地产市场调控政策”。
渐进放松？
“稳”字当头，或许意味着中央对各地“微调”的容忍度将有所提高。
事实上，在严格执行调控的大方向下，各地的一些“微调”已获得默许。本月初扬州出台的购买成品住房补贴4％。~6％。，以及此后辽宁营口5000万元补贴公务员购买商品房的“微调”均尚未见叫停。
截至目前，已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的“微调”均获得了某种程度的默许。
北京中原地产三级市场总监张大伟对本报分析称，地方政府“微调”的办法有很多，但不能触及限购这根红线，从税费等方面出台一些政策还是比较容易通过的。
兴业银行首席经济学家鲁政委对本报指出，从5月23日国务院常务会议精神来看，房地产政策已由2011年的决不允许放松，更多开始在“支持首套自住”、“支持成品房（全装修房）”、“金融支持实体经济”等各类名目下，出现了渐进放松。
而上述政策人士亦强调，房地产政策总体方向肯定不放松，但近期各个省市“微调”有所加快。有研究显示，我国房地产市场调整对经济增长的影响主要不是表现在当时，而是存在滞后性，即房产调控对当年经济影响相对较小，但对第二年影响则有放大效应。地方政府通过各种政策，促进刚性需求，可以理解为“必要的、适时适度的调整”。
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（来源：中国房地产报）土地市场的调控如何体现“预调微调”？
今年以来，面对房地产用地供应减少及成交冷清的态势，合肥、天津、云南、广西等地已经出现或正在酝酿土地出让政策的微调。
今年2月，合肥市公布了鼓励大型商业综合体项目的三大土地新政，其中根据不同的物业自行持有比例，在地价上给予五至七折的优惠。
5月7日，天津市国土房管局推出的“土地微调新政”包括，延长土地出让金交款期限、鼓励境外投资者参与竞买等。
5月8日，在2012年云南省房地产工作会议上，昆明市住房和城乡建设局建议，对当地房地产政策进行微调，为房企拿地“松绑”。
“这种微调行为，只要不过度就好。”张辉说。
“利好消息”
本月初，国土资源部发布的2012年国土资源有关统计数据显示，今年一季度房地产用地供应占比为23.6％，同比下降了18％。
在严厉的房地产调控形势下，房企拿地也显得十分谨慎。据中原地产市场研究部统计：今年一季度30个主要城市共成交住宅用地336宗，环比下降51.6%，同比下降47.5%；成交的住宅用地面积为1865公顷，环比下降48.3%，同比下降51.6%；平均楼面价为1833元，环比下降11%，同比下降13.5%。
今年5月，北京土地市场预计将在年内首次出现经营性用地零成交。截至5月22日，本月北京仅成交3宗工业用地，而包括住宅用地、商业用地、多功能用地在内的经营性用地均无成交记录。根据目前挂出土地的报价日期推算，本月北京市经营性用地预计无法实现零的突破。
面对土地市场的低迷状况，一些地方政府已经有了新动向。
今年2月，合肥市政府宣布实施鼓励大型商业综合体项目的三大土地新政，包括根据不同的物业自行持有比例，在地价上给予五至七折的优惠等条件，旨在鼓励企业开发商业项目，推动土地出让与成交。
在5月8日召开的2012年云南省房地产工作会议上，昆明市住房和城乡建设局建议对房地产政策进行微调，为房企拿地“松绑”。
该建议主要包括四个方面的内容：一是建议税务部门研究出台促进商品房销售、减轻企业资金压力的税收优惠措施；二是建议金融部门研究出台为房地产开发项目提供金融服务的措施，对首套房贷实行优惠利率；三是根据市场需求情况，调整土地供应节奏和供应量。土地招拍挂前确认购买意向再供地，降低流拍比率，保证土地供应成交率，向土地供应市场传达正面信息。签订土地出让合同后，延长土地出让金的交纳期限或分期交纳；四是建议对开发面积较大的房地产开发项目分片办理土地使用证、分期办理规划建设许可证和施工许可证。房地产开发项目原在申办规划建设许可证时需交纳的各项费用，暂时更改为规划部门出具核查意见前分期交纳。
“对房企来说，上述建议是一个利好消息。”黄金湾投资集团一位不愿具名的高管分析认为，出台为房地产开发项目提供金融服务的措施，用意在于缓解开发商的资金压力；对首套房实行优惠利率，有利于刺激消费，促进开发商的销售回款，减轻资金压力；调整土地供应节奏和供应量，实质上是调整未来楼市的供应量，从而减轻市场压力；签订土地出让合同后，延长土地出让金的交纳期限或分期交纳，可减轻开发企业的资金压力。
昆明市住房和城乡建设局的建议能否被采纳，云南省住房和城乡建设厅一位值班的工作人员在接受记者采访时表示，尚不清楚此项建议，暂时没有房地产方面相关政策发布。
“巩固调控成果”
记者了解到，天津、广西等地近日也传出房地产政策微调的消息。
5月7日，天津市国土房管局在2012年土地出让信息发布会上推出了“土地微调新政”，包括延长土地出让金缴款期限、鼓励境外投资者参与竞买等。但当记者就此事进行采访时，该局相关人士并未予以直接回应。
广西壮族自治区国土资源厅的相关工作人员则表示：“还是以国土资源部的调控政策为主，但会根据广西的实际情况出台一些具体政策。”
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，北京此前有几宗地在流标之后修改了规划，去掉了配建保障房的要求并调低了价格，这也是一种局部的微调。
就在上述省市自治区正在微调或酝酿微调土地出让政策之际，来自国土资源部的声音也与此相呼应。
5月8日，国土资源部法律中心主任孙英辉在CLI中地指数2011年研究成果暨2012年一季度运行状况分析座谈会上表示，在宏观调控持续深入的条件下，房地产市场出现预期变化，房价过快上涨的势头得到初步遏制，要做好调控政策评估和土地市场预调、微调，以更好地巩固调控成果。
孙英辉说，随着2012年宏观经济增长预期目标下调，可在一定程度上缓解土地供需矛盾。为此，今年土地供应的总基调应为，适当调整新增建设用地规模，通过节约集约用地稳定建设用地供应总量，把握好土地供应的力度、时序、节奏、重点，为把经济增长稳定在合理区间创造条件。
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