房企出现因资金链断裂破产 破产潮或将出现

房企破产潮或将出现

事实上，资金链困境是众多房企面临的共同问题。资金链困境的最主要原因是销售不畅，库存大幅增加。近期，一组有关房地产“库存”的数据显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高。

库存增加不仅仅导致回笼资金减少，还会增加资金成本。北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾表示，2012年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为3450亿元，而2011年房地产全行业赢利也不过5000亿元左右。

为应对资金压力渡过难关，房企各出法宝。中原地产报告认为，2012年楼市调控继续维持一定力度已经是大概率事件，特别是信贷继续偏紧已成定局，在大形势下，预计2012年对大部分开发商来说依然是隆冬，出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，预计规模股权交易全年很可能突破千亿，而房地产股权及资产全部交易额很可能突破3000亿。

申请破产保护对房企来说可能是下下之选，但当无力回天之时，破产也是难以避免的命运。有媒体称金星房地产是本轮房产调控政策下，杭州地区家因资金链问题申请破产的房产公司。然而事实上，早在今年2月前后，就有杭州瑞达实业投资有限公司已提交破产申请。业内人士也表示，不仅仅是杭州，目前各地申请破产的开发商决不止这两家。尤其是在温州民间借贷危机后，不少企业资金链仍然非常紧张，特别是受到国家宏观调控的房地产企业，从近段时间来新闻报道的欠税企业名单便能略知一二。除了已经申请破产的小部分企业，还有不少房企资金紧张已到，正挣扎在破产边缘。有资深业内人士认为，目前房地产政策层面没有松绑的迹象，一季度成交相比去年同期大为不如。去年的销售让房企深陷资金困局，今年只会更加困难。如果应对不慎，会有更多的“金星房产”出现。

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北京楼市3月份交易“小阳春”未能扭转量价齐跌的整体下行趋势。北京房地产协会近日提供的数据显示，一季度，北京新建普通住房成交均价为每平方米12326元，与去年同期相比下降20.7%；全市新建商品住房成交181万平方米、1.8万套，同比分别减少19.6%、14.2%，总体处于低位水平。

对此，北京房地产业协会秘书长陈志向记者表示，当前北京楼市库存较大，短期内仍难改变。同时，今年房地产开发企业资金压力、销售压力仍较大，因此北京楼市全年房价仍存下行压力。

对于楼市“小阳春”，陈志解释说，近期“降价换量”项目增多、力度加大，必然会导致部分刚性自住需求释放，带动市场成交有所回升。房地产协会掌握的数据显示，今年以来，签约10套以上的59个项目中，有41个、70%的项目在去年调低入市价格的基础上进一步加大折扣力度，从而促进了销售。例如，去年5月份开盘的顺义区京汉铂寓(楼盘资料业主论坛)项目，开盘之初销售不足三成，基本处于滞销状态，而今年售价下调了20%以上，降为每平方米1.2万元，销售速度明显加快。

“以价换量”争取有限客户源，成为眼下很多房地产开发企业的首要任务。在刚刚闭幕的北京春季房地产展示交易会上，这一点表现得也更为明显。记者在展会现场粗略统计发现，江南山水(楼盘资料业主论坛)、中国铁建·山语城、中国铁建·花语城(楼盘资料业主论坛)、首开康乃馨城(楼盘资料)Boloni空间等20多个楼盘都推出较大力度的优惠活动，一口价、限时团购、92折等各种形式的降价行动也吸引了很多购房者。一位购房者告诉记者，虽然房价还是偏高，但感觉开发商的降价比之前更加实在了。

此外，北京房展组委会统计的数据显示，为期4天的会展，总人流量超过14万人次，其中1.4万购房人作了购房登记。而刚需购房者依然是购房的主力军，在房屋价格、区域位置以及户型的挑选上，也都体现出刚需的特点。

在购房登记人群中，想买90平方米以下小户型的人群占29.5%，90平方米到140平方米的户型需求占50%，140平方米以上的户型需求仅占20.5%，其中，100平方米左右的小三居。购房人登记的购房区域中，四环到五环项目的购房意愿。同时，拥有实惠的价格和便利的轨道交通、健全的大型商业生活配套设施的楼盘较受刚需购房者的青睐。首次置业的张先生就表示，考虑到自己有限的资金实力，以及为以后要小孩打算，总价在200万元之内的2至3居室的购房定位，更符合自己的情况。

房展组委会的数据显示，展会期间，共有1.4万购房人作了购房登记，但看房客户数量仅为2526组。因此，热闹的房展，节节上升的成交量还是难掩楼市未来发展的萧条之势。

楼市高歌猛进的过往不仅会令部分开发商仍不愿对调控完全妥协，更会令购房者心有余悸匆忙出手，而严酷的市场行情，则会令开发商进一步作出实质性的让步。有专家表示，绝大多数开发商已经认为降价是必然趋势，眼下的谨慎，则是为了更好地把握适当的降价幅度和抓紧的时机。

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国家统计局13日公布一季度经济运行数字，房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%，销售面积和销售额同比分别下降13.6%和14.6%，房地产投资和市场明显“刹车”。

专家和业内人士分析，虽然一季度房地产市场呈现低迷，拖累经济增速放缓。但随着调控深入，一季度市场成交呈现明显的前低后高走势，房地产“以价换量”范围在3月明显扩大，政策导向、资金紧绷和存量压力导致房价仍存下调空间。随着市场刚性需求“有条件释放”，楼市将有望逐步从“量跌价升”向“量稳价滞”转变。

调控下房地产投资“降速刹车”一季度楼市前低后高

统计数据显示，一季度商品房销售额8672亿元，同比下降14.6%，销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，而商品房待售面积达到30122万平方米，增长35.5%。

严峻的市场形势促使开发商“稳”字当头，一季度房地产开发投资增速继续回落。一季度，房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4%。

专家认为，一季度楼市呈现明显的前低后高走势。由于前2个月房地产成交持续低迷，房地产加大了以价换量的范围，2月份以来，京沪穗深四大一线城市楼市成交量均出现较大幅度回升。数据显示，3月份北京、上海、广州、深圳房价成交面积环比分别上涨73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

而从市场反馈来看，开发商“以价换量”对近期楼市成交量回升作用明显，成交量靠前的项目多是降价楼盘。自2月份进行促销降价后，两大房地产标杆企业中，万科3月份实现销售金额115.2亿元，环比上升56.9%；恒大则实现销售收入48.6亿元，超过前2个月合计销售金额之和。

对此，中原地产广东项目部经理黄韬分析，当前20%左右的降价楼盘贡献了楼市80%以上的成交量，“无降价不成交”。

世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，由于开发商降价促销和流动性放松，一线城市出现涨幅回落、区域性房价下调，带动刚需“有条件释放”。而这很可能带来示范和连锁效应：短期内出现房价涨幅继续下滑、房价下调面继续扩大。

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