潍坊楼市回暖 理想很丰满现实很骨感
房天下2012/04/16 01:30
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年一季度已经远去，但一季度潍坊楼市上演的种种好戏似乎仍犹在前：1月萧条开春，开发商、购房者互相试探；2月楼市开始发力，刚需涌入，成交回暖；3月确定调控基调，楼市集中“井喷”，引来不少刚需购房连连出手，成交再涨。此外，一季度潍坊开发商在各类营销活动持续推进外，还加大了促销力度，令不少人猜测纷纷：难道楼市“拐点”到了？
回顾一季度楼市政策，3月14日温家宝总理的一句“房价远未到达合理房价”令“总理房价”一时成为舆论热点。政府坚定的楼市调控决心让购房者看到了希望，不少人“蠢蠢欲动”；但也有人质疑，政府的财政收入一大部分来自于土地财政，政府真的会搬起石头砸自己的脚么？
针对现状，专家认为，房地产调控与保持经济增长不存在政策“撞车”，应当继续坚持房地产调控政策不动摇，这不仅是当前调整经济结果、转变经济增长方式的需要，也有利于扩大内需、稳定经济增长。目前可以肯定的是，调控在2012年仍将继续，现在谈楼市彻底回暖还嫌过早。
那么，在政策暖风频吹、首套房贷利率松动的情况下，潍坊楼市迎来了第二季度，潍坊楼市的走势由将会如何？
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现状VS未来
据房天下数据监控中心数据统计显示，年后潍坊楼市成交一直稳步攀升，3月潍坊城区住宅商品房共成交2822套，环比上涨65.8%%。从数据来看，3月潍坊楼市成交喜人，近七成的增长率让不少开发商喜不自胜，可事实上的确如此吗？
“市场虽然调控不变，但刚需依然存在。节后开发商优惠力度大，加上年初购房者资金稍宽裕，因而出现了刚性需求初步释放现象。但实际刚需的购买力依然有限，无法支持这种销售浪潮的持续，因此算不上全面回暖。”一位业内人士告诉房天下，“开发商基于对现金流的考虑，放出一些优惠来刺激客户，促使成交量上涨，但这并不能代表着潍坊楼市的完全复苏。”
同样，据中国之声《央广新闻》报道，今年一季度上海、天津、沈阳、大连、青岛、合肥、长沙、海口等8个城市成交量同比降幅在40%以上。有专家表示，由于今年前两个月的“基数”较低，而去年年初各地成交情况尚可，所以环比来看，成交情况是逐步转好了，但同比数据则反映出各地楼市依然处于低谷。
随着一线城市越来越多的降价楼盘的出现，及温家宝总理提出的房价合理回归，很多购房者开始对潍坊房价下降抱有期望。据房天下调查显示，有20.45%的网友认为潍坊房价会下降，35.61%的网友认为会保持稳定。与之前的卖方市场不同的是，现在潍坊楼市已经转向买方市场，购房者不再盲目跟风投资，他们更加理性、更加务实。在考虑出手时要着重的因素也更多，包括开发商口碑、楼盘综合品质、地段、周边配套……现在想轻易从购房者钱包里掏钱，变得越发困难。
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房贷VS调控
在一季度两会总理记者会上，温家宝说过，合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本合理的利润相匹配，一些地方的房价还远远没有回到合理的价位。4月3日，在讲话中温家宝强调，要坚持房地产调控政策不动摇，坚决抑制投机投资性需求，采取有效措施增加普通商品房的供给，有效释放合理性需求，继续严格实施差别化住房信贷税收等政策。
4月12日，关于京沪等地首套房贷利率出现85折的消息铺天盖地的席卷而来。据京华时报报道，目前中国农业银行、中国银行、邮储银行、招商银行、汇丰银行、花旗银行等北京分行，可以有条件地实行首套房贷8.5折优惠，而建行目前首套房利率可以申请9折优惠，工行则仍是基准利率。据房天下采访了解，工商银行潍坊分行、中国银行潍坊分行、农业银行潍坊分行、建设银行潍坊分行的首套房贷利率已经回归基准利率。就此，多家专家和银行业内人士分析，首套房贷利率优惠“重出江湖”将大大降低刚需购房者购房成本。此举可能推动刚需购房者加速入市。
房贷与调控，目前陷入了一场“一半是海水，一半是火焰”的局面。一方面调控必须监控而且在短时间内不会有分毫改变，一方面与去年相比今年银行贷款政策有所松动，不再是基准利率甚至是基准利率的N倍，而是有了较能吸引人的优惠。面对现状，购房者开始纠结，买还是不买？
促销VS营销
对于目前潍坊楼市的成交回暖现象，不少开发商加大促销力度，所谓“一分付出、一分收获”，市场的反响也没辜负这些开发商的付出。3月10日，滨海欣泰商业街开盘现场排起了常常的“龙队”；3月31日阳光100城市广场开盘现场，近200套房源2个内一举售罄！
这一市场反响与2011年岁末已经是有很大差别。“史上最严的调控年”令2011下半年众多售楼处前颇为冷清，开发商频频抛出的优惠，打动不了购房者的心，不少人仍在观望“到底房价何时会降到位？”购房者都对优惠出现免疫现象，对优惠二字并不“感冒”。为了改变这一情况，今年的开发商加大了力度，营销活动也有了不同的花样。除却以往的购房优惠、买房惠赠、低首付等，网上卖房开始登上潍坊楼市舞台，新奇的售房方式吸引了不少购房者的关注。
据房天下消息，高新区的品质大盘紫瑞园在公开认筹的同时，携手房天下隆重推出“房天下团”大型团购活动。参与本次团购，可享受每平米直降500元，房源为所有在售高层，起价3890元/平米。房源面积：81.06-134.99平米。另有一套特价房源（127.16平米），总价直降10万元，将从参加团购的人员中抽取。
紧随其后，逸景和公馆也牵手房天下，推出潍坊拍。本次参与竞拍的房源面积为135.09平米，四室两厅两卫，按照逸景和公馆的市场价格4750元/平米换算，总造价应为64.17万。而参与本次的房天下拍，5折拍卖，封顶价仅32万元，而且是准现房。
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优惠VS刚需
潍坊房天下数据监控中心调查显示：目前潍坊超四成购房者为首次置业的刚需群体，目前尚无房产。刚需仍是潍坊楼市的购房主力军。所谓刚需，那就是对房子本身、对居住本身有较为迫切性需求一族。楼市专家建议，面对目前市场行情，刚需族能出手的就出手，只要谨记“理性购买”，就可以在偌大的楼市海洋中淘到好房子。但如果仍旧坚持等待并不一定会出现的“触底”，那有可能等来的会是一场空。
2012房天下大话地产现场德润企业策划经理周子超也表达了同样的看法，“大势来看国家的经济会继续稳步增长，人民居住水平要求也在不断提高，随着中央调控的继续，保障房等体系及制度的建立，商品房必定会出现两极分化。潍坊的房价势必会上扬，潍坊住宅市场的未来均价应该在6000-7000比较合理。所以购房者现在看准了，不妨出手。”
综上所述，从目前的情况来看，想要在短时间内让潍坊房价“触底”，直接变成“3”字开头的“总理房价”，对大部分的楼盘来说，是不太可行的。抓住“银四”众多开发商推出优惠的时机，选对房子，圆一个住房梦是不错的选择。
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