住房保障降格立法变条例 将清除保障房牟利空间
中国经济网2012/04/09 15:31
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目前，保障性安居工程建设规模和速度都处在历史水平，国务院正试图通过订立“行政规章”的方式，对于保障性住房的牟利空间进行限制甚至完全清除。
记者日前获悉，作为“国务院保障性安居工程领导协调小组”的牵头部门，住建部正抓紧起草《基本住房保障条例》(下称“条例”)，起草完成后将交国务院法制办审订。
据了解，“条例”草案拟对保障性住房的公平分配、退出管理等方面的制度和路径进行规定。
住房保障“降格立法”
“不是《住房保障法》，是《基本住房保障条例》。”4月4日，住建部一位不愿具名的官员向记者证实，此前在历年两会上呼声甚高的“住房保障法”，已经“退格”，改为由住建部起草、国务院提交人大审议通过后颁布实施的《基本住房保障条例》。
目前，该项工作由住建部住房保障司、政策法规司、住房改革与发展司抽调相关人员，会同法律界、学界人士一并推进。
3月14日，国务院下发《关于印发国务院2012年立法工作计划的通知》，规定了三档总计190件相关法律规章的起草、修改工作。前述住建部官员告诉记者，《基本住房保障条例》位列第二档，为“需要抓紧工作，适时提出的项目”，总计66件。
接近此次“条例”草案起草的权威人士告诉记者，住建部方面希望在2012年三季度末，也就是2012年10月前，基本完成草案的起草工作，并在进行初步修改后，于2012年底前上交国务院法制办。
“之前呼声很高的住房保障法，是一部法律，既然是‘立法’，牵涉的利益主体就会比较多，争议也就比较多，现在保障性安居工程建设规模和速度都处在历史水平，需要尽快‘有法可依’，所以，通过制定‘条例’的方式，效率较高。”上述权威人士称。
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政府优先回购保障房
目前，正在起草的“条例”除去对保障性住房的定义、功能、法律地位等进行原则性的规定外，将对保障房的“公平分配”和退出机制以及相关的方式和路径进行规定。
对于购置型保障性住房的再上市交易问题，“条例”拟规定必须由所在地政府优先回购，而不得自行进入普通商品住房市场再行流通。至于具体的操作办法，将会留给地方结合本地实际情况操作的空间，但总的原则仍是消除保障性住房的牟利空间。
“这主要是针对经济适用房。”前述参与“条例”起草工作的权威人士向记者表示。目前，经济适用房通常在购买满一定年限后，按照当地政府规定，补缴相应的综合地价款项，即可获得“完全产权”上市交易。由于补缴额度的标准划定能否与土地增值等同存在不确定性，从而导致经济适用房的再上市交易产生了较大的牟利空间。
中国房地产协会会长、原建设部副部长刘志峰也注意到了这一问题，他表示，可以通过地方政府和个人共同持有购置型保障性住房产权的方式，限制甚至消除牟利空间。除强制规定政府优先回购之外，还可以采用对再上市流通交易增值部分政府收取50%至90%的方式，使牟利空间降至，甚至消除。
承租人收入将动态监控
记者了解到，“条例”还要对公共租赁住房的准入退出制度等进行原则性的规定。之后，将对下发专门的《公共租赁房管理办法》予以细化对接。目前，该管理办法已经由住建部住房保障司起草，将在2012年完成起草修改工作，并下发执行。
记者了解到，对于公共租赁房的退出管理，一些地方政府进行了尝试，将通过法规的方式得以确认。其中较有共识的管理路径是，通过对公共租赁住房承租人或家庭的收入情况进行动态监管，当其超出保障覆盖标准时，将其承租公共租赁住房的租金提高，与同区域市场租金水平持平甚至超出，通过经济手段对准入退出进行管理。
目前，按照主要大型城市公共租赁住房的租金标准，公共租赁房的租金较同区域地段的租金水平低20%至30%不等。
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（来源：搜房网综合整理）3月以来，北京、上海、广州、南京、杭州等中国一、二线城市楼市成交量大幅攀升，迎来本轮调控以来难得的“暖春”。
分析人士指出，此番部分城市楼市成交大幅攀升，是楼市深度“以价换量”引致刚需发力的结果，并非楼市全面“回暖”的征兆。在楼市调控政策依旧从紧的背景下，楼市“以价换量”、“低量低价”仍将持续。观之后市，降价求量仍是基调。
在刚刚过去的清明节假期里，北京全市住宅网签延续此前的上涨趋势，同比上涨2.4％达381套。
北京房地产协会秘书长陈志介绍说，今年春节以后，房地产开发企业主动适应市场，积极调整价格入市，二月份以来，市场成交出现“回暖”迹象。北京住建委近日公布的数据显示，前3个月北京新建住宅网签套数逐月走高，分别成交4473套、5514套、8085套。不过，今年一季度新建住宅的成交数还是创下2008年第三季度以来的值。
杭州3月楼市更是出现成交“井喷”。据杭州透明售房网统计，当月杭州主城区共成交4319套房源，创近15个月以来的成交量。纵观整个一季度，杭州楼市如同由冬入春的季节变换一样：1月楼市冰冻；2月多个楼盘加入“价格战”，楼市成交开始复苏；3月成交“井喷”，杭州楼市迎来“暖春”。
据了解，3月份上海、广州、南京等地楼市成交也逐渐上扬。中指研究院5日发布的数据显示，3月份监测的40个城市中，33个城市成交量环比上涨。
值得注意的是，3月以来中国不少银行对购买首套房者开始实行利率优惠，已打到8.5折，二套房贷利率也出现了回调。此外，银行的贷款手续和贷款步骤也大为简化，办理房贷更加容易。
尽管如此，许多开发商和专家都认为，3月部分大城市楼市“回暖”的基础并不牢固。在楼市调控依旧从紧的大背景下，今后几个月这轮成交上升可能会终止，楼市仍将回到成交低迷的胶着状态。
温家宝总理日前在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省（市）经济形势座谈会时强调，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。
住房和城乡建设部副部长齐骥近日也公开表示，当前部分城市房价依然处于高位，部分未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求依然比较旺盛，调控效果还有待于进一步巩固。
中央政府继续坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观，继续以价换量、坚持开发刚性需求成为开发商的共识，整个房地产行业仍然在“过冬”。
恒大地产华北区销售总监周密说，未来房地产投资继续保持高增速不现实，投资策略将以稳健经营为主，保持合理销售量，以面积较小的中端住宅为主，坚持开发二、三线城市的刚性需求。
作为房地产市场的最基本要素，土地市场的变化直接反映未来楼市的变化。今年一季度，土地价格已开始下调。中指研究院数据表明，300个城市在土地供给、成交量和成交价格方面均维持低迷格局。业内预期，进入下半年，各城市的土地价格将进一步下降。
持续的楼市调控政策还进一步加剧了房地产开发企业资金链紧张局面，使得房企投资拿地“格外谨慎”。目前，A股上市房企2011年末的存货合计超过6000亿元，同比增长近50％，以去年的开发和销售进度计算，这些房企存货的消化周期达4.6年。
上海房地产研究院近日发布的报告预计，2011年全年房地产开发企业资金状况一路由“偏紧”趋向“紧张”，今年季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。
首创置业有限公司董事长刘晓光预测：“预计3到8月份将是房企最困难的时期，8月份之后有望趋于平稳。”
目前市场对价格依然敏感，居民购房投资意愿不高。中国央行上月发布的一项调查报告显示，居民购房意愿降至1999年以来同期，其中特大城市（北京市、上海市）居民的房地产投资意愿仅为9.4％。
中指研究院杭州分院研究总监曹旭东认为，当前楼市调控总基调没有变，虽然部分城市成交略有好转，但整体成交量仍处在较低位置。考虑到许多开发商即将迎来新一轮还贷高峰，“现金为王”、高周转越来越成为开发商的共识。在此背景下，降价求量仍是楼市的基调。
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