"有条件"才能享低利率 首套房利率下调有保留
北京晚报2012/03/30 09:03
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近日来，各家银行下调首套房贷利率的消息频出，成为购房人的关注热点。据记者了解，多数股份制银行首套房贷利率从3周前的基准利率下调至9折。而中国银行、建设银行已发文明确对于优质客户的首套房贷利率实行8.5折优惠。
“有条件”才能享受“低利率”
数据可以看出，执行9折利率的银行将是主流，而执行85折利率的银行正陆续出现。
不少首套房贷利率均是“有条件”的9折甚至8.5折。中国银行远洋[简介动态]支行的一位工作人员告诉记者，自月初起，中国银行就已经下发房贷优惠调整通知，现在贵宾客户可以享受首套房贷8.5折优惠。
所谓“贵宾客户”是看积分，以及看客户对银行的“贡献程度”。这位工作人员给记者支了一招，“办房贷交首付有一个时间过程，在提交材料到贷款获批这段时间，可以预存在我们银行购买理财产品或者存定期，购买理财产品的门槛为20万元。建议购买理财产品，这个转为贵宾客户比较快，存定期太慢。”
银行业内人士透露，个人房贷的审批速度也在加快。目前建行申请房贷最长约2个星期。工行、中行的审批时间则控制在1周左右。
优惠多数针对二手房
记者日前以购房人身份采访多个在售项目，得到的答复各有不同。部分在售项目的工作人员表示：“现在还不好说。”也有些项目销售人员表示，要分银行，能申请到9折。但销售人员明确向记者透露：“项目在中国银行能享受到8.5折的优惠。”
协成机构副总经理高华威表示：“以往各大银行审核信贷优惠幅度关键看借贷人的资质，如今还要看是新房还是二手房，新旧房贷尺度则大有不同，具体项目也被区别对待。从上周五中午开始，各大银行开始陆续松动首套房贷款利率优惠。目前看来，首套房贷款利率优惠能打到9折的都是针对二手房‘一刀切’，但对于新房也正逐渐放松。”
北京银行一位客户经理认同这种看法，“首套房选择二手房可以有9折的优惠。”但提到新房贷款利率优惠时，这位工作人员有些犯难地表示，“9折比较困难，但也能试着争取”。
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8.5折或许是未来趋势
中国人民大学金融系教授涂永红对记者表示；“存准率连续下调，银行资金开始宽松，加上资金需求有所回稳，房贷安全性相对较高，这些因素使银行对房贷兴趣增大。只要宏观经济的上述趋势继续运行，房贷利率就有进一步下调的空间。”
涂永红进一步分析到，去年底，由于银行整体信贷额度异常紧张，挤出来的额度都用于优先支持企业客户。“由于银行对企业客户议价空间更大，一般企业贷款可在基准利率基础上上浮15%以上，甚至中小企业贷款可上浮30%至40%。但今年流动性紧张情况正得到缓解。从今年前两个月银行信贷投放低于市场预期这种现象可以看出，随着经济增速下行风险加大，企业信贷需求在同步回落。”
涂永红认为：“房贷利率优惠程度很难回到2009年的7折优惠。毕竟，对于商业银行来说，资金成本还是比较高的。”
近期的一系列政策也给了买房人重大的利好消息。这也表明金融政策的调控变得更加合理化。在房价下降时，金融政策适当放宽可以较大地减轻首次置业者的还款压力，有助于增强刚需买房的信心。
3月4日，四大行在内部召开了研究全面落实差别化房贷政策的座谈会，四大行共同提出，将切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价首套房贷款利率。此外，还将提高住房贷款审批效率。之后，央行副行长刘士余再次强调：“利率问题，首先各家银行是自主定价，中央银行此前在关于个人首套房贷款利率上有一个下限，我们鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。”
3月25日，住建部副部长齐骥表示，未来将继续坚持房地产市场调控不放松。目前调控成果逐步显现，住房价格平稳，一些地方出现价格松动。与此同时，未来中央政府将采取优惠信贷政策，支持刚性购房需求。
中原地产、思源经纪预判利率优惠还有下调空间，回归到8.5折应该是未来趋势。相关人士称：“二手房贷款利率折扣曝光后，各大银行开始陆续明确表态利率下调。当银行对于首套房贷款利率普遍打8.5折时，刚需族们不妨考虑出手买房。”
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（来源：上海商报）在今年“两会”的记者会上，央行副行长刘士余表示，“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”。央行的表态不仅成了“两会”后房地产市场最为关注的热门话题，而且也找到了增加当前住房销售的突破口。在“两会”后，国内的不少媒体一直在报道，国内哪些地方的银行开始对首套住房信贷采取优惠利率，优惠利率能使住房购买者节省多少成本等。可以说，在中央政府严厉的房地产宏观调控政策下，对首套住房采取优惠利率可算是给住房宏观调控“松绑”的切入口了。
政府采取一些优惠政策帮助首套住房购买者进入住房市场，或可改善他们的居住条件。但是，除了关注这种针对首套住房购买者的优惠政策所包括的内容，我们还需要留意这种优惠条件在什么时候兑现。如果时机不合适，政府通过利率优惠政策鼓励首套住房购买者进入市场则成了帮倒忙，或是把首套住房购买者推入增加购买成本的火坑。
当前国内各商业银行纷纷表示要对首套住房购买者实施贷款利率优惠，以帮助他们进入住房市场。但现在是合适的时机吗?我们可以看到，国十条颁行以来，国内房地产市场调控已有两年，在过去的两年中，尽管国内房地产宏观调控取得了一点成绩，但其调控效果十分有限，住房市场特别是一线城市的住房市场“量降价滞”的局面已维持了近两年，直到最近房价才开始松动。
这种现象表明，当前国内绝大多数住房市场都是以投机炒作为主导的，住房市场的性质正要开始转变但还没有转变。如果这个时候银行以优惠利率鼓励首套购买住房者进入市场，实际上就是希望这些首套住房购买者来接国内这个巨大房地产泡沫的最后一棒。
当前中央政府对房地产市场的宏观调控十分坚决，其宏观调控目标也十分明确，即让过高的房价回归合理价位，让住房市场真正转型为一个以消费为主导的市场。但是另一方面，政府又担心这种房地产宏观调控让房价快速下跌而引发一系列的经济问题，还担心房价下跌对国内经济增长造成巨大的冲击。既要实现房地产宏观调控目标，又不能使住房价格快速下跌，以减少对国内经济增长的影响与冲击，实际上这两个目标同时实现是不可能的。
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