首套房贷优惠催生"除名热" 业内:除名未必算
扬子晚报2012/03/23 09:13
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房贷优惠
上月初，央行工作会议上传出今年将继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求。随后，多家银行纷纷对首套房“放低”姿态，主动将贷款利率调至基准，有的还给出了95折优惠。
此番行为让为贷款利率节节攀高而揪心多时的买房人看到了希望。最近，位于华侨路的南京市房地产交易市场里很是热闹，不少市民忙着将自己从原有房产证上除名，净身出户，好以首套房的名义再买套改善型居所。
按出让方1%份额约定可以少交税
周二，笔者来到南京市房地产交易市场，虽然是工作日，但来此办理业务的市民为数不少，登记办理窗口挤满了人，取号窗口也排起了队。笔者在二楼看到，一些市民正在填写买卖合同，来办除名的不少。
大概是因为最近办理除名的情况比较多，工作人员在接受咨询时会主动询问之前的共有房产有无进行份额约定，没有的话就可以按照出让方占1%的比例来约定，可以少交税。笔者在现场看到，前来除名的市民大多之前没有对房产进行份额约定，基本是办理现场临时约定。
到了下半年，不少楼盘房价都开始松动了，心仪的房子也看上了几套，但一打听，二套房的首付居然至少五成，贷款利率也都大幅上扬，基准之上涨个两成都平常，计算下来，每月光还贷就是一笔巨大支出。其间，陈先生也听人支招，可以将全部房产过户给共有产权人陈父，再买房就可以按首套房要求，首付三成。但询问之下，即便是首套房，利率也普遍上浮了10%-15%。犹豫再三，陈先生夫妇还是作罢了。
最近，银行针对首套房开始下调贷款利率，半数银行开始执行首套房基准利率。得知这一消息，陈先生一家都很高兴。陈先生决定将自己的名字从房子中除名，将这套住房全部转让给陈父。
由于之前这套房产在办理产权证时没有进行份额约定，在听从房管局工作人员建议后，陈先生约定自己拥有房产1%的份额，陈父拥有99%的份额，陈先生将1%的份额以买卖形式转让给陈父。因为陈先生出售的是家庭住宅且满了5年，就免征个税和营业税。而陈父名下还有其他房产，就按照接受的1%份额交纳3%的契税，140万的房产陈父需要交420元的契税。
有中介推“除名代办”
由于房产除名分多种情况且分别计税，加上有银行贷款的还要先办公证，一些市民绕晕了头，而在交易市场设点的中介公司也特别为此开通了代办业务，笔者在现场了解到，南京网居置业按照成交额收费，60万元以下收2000元手续费，如按1%的份额进行转让的话，一般普通住宅都在线之内。而另外一家中介则答复，代办此项业务收费为3000元。
除了名不一定算首套
需要提醒的是，并不是除名无房了就一定能按照首套房贷款买房。“如果除名的那套房产之前是以被除名方的名义贷款的，即便现在此人包括家庭名下无房，再贷款买房也不能享受首套房政策。”中国银行的一位房贷经理解释，对于曾经贷过款的人，即便房子卖了成为无房户，还是要“认贷”。
该经理称，只要在银行有过按揭贷款记录，都不再享受首套房待遇，一切要以银行信贷记录为依据。如果之前贷过两次款，即便全部除名，现在仍会被银行拒贷。换言之，只有没有贷款记录，除名无房后才能认定为首套，这也是目前银行界普遍的认定标准。
该经理提醒，办理除名业务时，一定要综合考量利弊，切勿竹篮打水一场空。
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（来源：理财周报）继住建部表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求后，近期央行再次释放出满足首套房贷需求的信号。
在央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行强调在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
其实，自2011年10月份以来，受到银行信贷额度紧张的影响，多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠，并且对首套房贷款的利率有所上浮，上浮幅度为基准利率的5%~10%。但是，随着新年贷款额度有所放松，首套房贷款已经基本回归到基准利率的水平。
首套房贷款利率回调
去年10月，建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉，首套房利率上浮的幅度为5%，如果申请贷款人希望尽快放款，还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。
多家银行紧接其后也对首套房的贷款利率进行了上浮。如在上海，建行执行的是基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率上浮5%~10%，广发银行上浮10%。在深圳，中行、深发展、兴业对于首套房的贷款利率为基准利率的1.1倍。不仅如此，部分银行由于额度告急，信贷审批发放时间延长到了两个月，甚至基本暂停了个人房贷业务。
不过，随着新年的来临，首套房的贷款利率已经出现小幅的回落。记者了解到，从1月份开始，多家银行已经将首套房的贷款利率下调到基准利率的水平。也就是说，对于首套房的贷款客户们来说，现在申请商业住房贷款，首付为30%或以上，5年期以上的适用的利率为7.05%。同时，银行的放款审批发放也大幅增速，如中国银行上海市分行相关人士表示，首套房贷在相关证件齐全与个人信用记录完全情况下，一般一周之内审批流程就能完成。
与此同时，一些银行对于资质较好的客户还可以给出较为优惠的利率折扣。其中，上海农行对于部分资质优良的客户，视情况可以给予基准利率九五折优惠。对于购买银行指定楼盘的客户，部分外资银行可以在基准利率的基础上下浮5%，也就是九五折优惠。
业内人士分析，尽管央行已经明确提出了银行贷款应满足首次购房家庭的贷款需求，但是具体将贷款利率放松到怎样的程度，银行将不断进行探索，这也离不开宏观政策的指引。对于希望贷款的首次置业者来说，也可以继续观望，一些银行表示，可能到3月份银行会推出更多的贷款利率优惠。
但是，从整体上说，首套房贷款利率也不可能出现以往的大幅折扣。原因在于，7折的优惠房贷利率，按照目前的贷款基准利率来计算，折扣后的利率为4.935%，而五年期存款利率的水平为5.5%，存贷倒挂对银行来说就意味着亏损。而85折的优惠利率为5.99%，这也不是银行愿意接受的。
值得一提的是，对于第二套房的利率，银行商业贷款没有任何松动的迹象，首付与利率上浮的程度与之前相同。
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公积金贷款仍为
毫无疑问，对于首次置业者来说，公积金贷款仍然具有较大的优势。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起七折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的优势。
近期上海公积金管理中心所发布的《上海住房公积金2011年度运行分析报告》也指出，受宏观调控影响，2011年住房公积金个贷发放额呈下降趋势，2011年共发放公积金个贷金额265.05亿元，同比下降12.5%。但是，在公积金个贷规模下降的同时，首套房购房贷款比例和公积金户均贷款额却在上升。根据上海公积金管理中心所发布的数据，去年在公积金购房贷款总户数73322户中，首套房购房贷款户为65990户，占90%，比前年上升了8个百分点。公积金户均贷款额为36.1万元，比前年上升了5.7万元。
在首付要求上，上海公积金管理中心规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。
首次置业者及早筹划
房贷利率牵动着购房人的神经，对于购房者来说，利率的上浮、下调将直接影响到置业成本。我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元，如按上浮10%的利率计算，每月需供款7181元。
新年之后，一些地区的房地产市场也出现了回暖的迹象，尤其是首次置业的“刚需”群体看房的愿望有所上升，在等待贷款政策明朗的同时，贷款人也可以预先进行一些准备。
如根据相关政策判断自己是否属于“首次置业”的范围。按照规定，如果已成年子女曾经和父母一起购房，在房产证上有子女的名字，那么再次购房时不得纳入首次置业的范围。对于此种情况，已成年子女可以事先到房地产交易中心办理从房产证上除名的手续(需缴纳一定的税费)。包括公积金贷款、商业住房贷款在进行贷款审核时，均会对这一情况进行审查。值得一提的是，按照规定，如果以前曾经使用过公积金进行“冲还贷”，在审核时是不能纳入首次置业范围的。
另外，如果家庭资产能力允许，建议贷款者可以将自己的资产集中到某一家银行，获得银行的VIP资格。大部分银行的做法是，按照客户在银行的存款、第三方存管账户资产、基金、外汇等统一衡量。相对来说，银行的VIP客户、资质优良客户在进行贷款审批时能够获得更多的优惠，像利率折扣、贷款审核发放时都有更多的受益。
需要提醒你的是，保持良好的信用记录同样重要，这已经成为银行审核贷款时候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用报告，及早检查你的各张信用卡的还款状况、以往其他贷款的还款记录，如有错误还需及早到银行进行更正。
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