2012何时买房最合适 刚需可重点关注5月10月
理财周刊2012/01/17 08:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
2012年的楼市在调控力度不见放松的前提下，基调还是观望。但是，因为将要面临更加巨大的资金压力，开发商将不得不升级优惠措施，而2012年春末夏初和“十·一”黄金周前后，刚需可寻找合适的机会出手。
对于刚性需求来说，2012年可重点关注5月、10月两个时间节点。
在刚刚过去的一年里，包括北京上海等在内的一线城市楼市在极为冷清的环境下度过了艰难的一年。就2012年来说，行情转暖的可能性几乎不存在。因此可以初步断定，2012年楼市虽然不太可能复制2011年的行情，但在市场环境并未出现改变的前提下，还是会走出相似的行情。
2012房企资金压力加剧
开发商资金短缺的境况会变得越来越严峻。
根据万得资讯监测数据显示，在2011年三季末，所有141家上市房企的货币资金总额为2123.44亿元，相较在此之前一直维持不变的2200亿元的水平，出现下滑迹象。本刊在当时就曾指出，由于货币资金数量的下滑，导致开发商资金周转状况变得有些晦涩起来。本刊当时还注意到，由于上市房企的有息负债总额和一年内到期有息负债总额均出现不同程度的增加，资金链状况在不断恶化。
不过，始于2011年10月底的降价促销现象并未进一步扩大。在随后近四个月的时间里，采取降价促销的开发商仅中海、万科、龙湖、绿地、星河湾等知名开发商，而大多数开发商仍然采取观望态势，这又是为何？其中一个最主要的原因在于除了银行贷款之外，包括房地产信托、私募等在内的负债还没有到期，尚未被火烧到眉毛的开发商虽然有些着急，但对资金的渴求程度并不高。
近日，绿城在一周之内卖出五个子项目，证大也退出了“外滩地王”项目，这都在表明，随着时间的推移，随着资金链紧张程度的加剧，开发商的日子已经变得更为艰难。而雪上加霜的是，将于2012年年中到期的部分负债无疑会使得紧张程度放大。
世联地产董事长陈劲松在某营销论坛上分析指出，除银行贷款之外的负债主要包括离岸的私募债、信托、房地产基金和民间借贷。而目前可以确定的是，包括2010年年中发行的两年期离岸私募债和自2010年以来陆续发行的信托，都将于2012年年中到2013年陆续到期。其中，离岸私募债务涉及项目1000余个，房地产信托总额达7.6万亿元，其中有三分之二投向了房地产业。
根据中指研究院提供的市场监测数据显示，京、沪、穗、深等一线城市商品房交易量同比下滑幅度在10％～20％不等；二线城市中，虽然苏州、昆明等交易量较2010年有所回升，但大多数城市仍然下滑，如杭州、南京在内的主要二线城市交易量同比下滑幅度达到了20％以上（具体可见表）。
中指研究院相关人士分析指出，2012年楼市可能陷入深度博弈。预计在2012年上半年，调控效果将进一步显现，需求仍将被抑制，一线城市及重点二线城市受政策影响的程度仍将扩大。而过去两年新开工项目将入市，推动库存量的进一步上升和房价下行；保障房建设力度将持续加大，规模迅速增加；房地产企业资金压力短期内还将不断增加，货币政策微调也难以很快缓解这一资金压力。
标杆企业主导市场
2012年，市场仍然由标杆房企主导。
近日，中指研究院公布了2011年度中国房地产销售额百亿企业榜单，根据这份名单记者发现，排在前列的房企，无一例外均对价格策略进行了调整，恒大、万科、中海、远洋等是2011年进行价格调整的开发商，成为行业的赢家；龙湖、绿地也及时做出了调整，所以也交出了不错的“成绩单”。
而面对比2011年更为严峻的市场形势，本刊认为标杆房企将会采取更为主动激进的方式，以占据有利位置。在限购不放松的前提下，包括万科、恒大等讲究资金快速周转的企业，极有可能不会有耐心等到个销售旺季的来临，春季之后便会果断出手。其实早在2008年，万科就曾经率先采用降价策略，刮起一股降价旋风。
降价幅度会不会进一步加大？在2011年底，有少数楼盘也尝试降价促销，但购房者并不买账，个别楼盘降幅达到20％，却并未出现抢购现象，这表明市场对价格调整幅度预期已然加大。因此在这种情况下，延续之前的降价标准可能效果不大，唯有采取更为积极的价格策略，升级优惠措施，才能打动购房者，并激起其购买欲望。
在标杆企业的带动下，加之受制于还债压力，在2011年还保持观望态势的中小房企，已经别无选择，除了卖项目“抱大腿”，能做的就是紧跟形势降价促销。
春末、金秋有机会
2012年春末夏初和“十·一”黄金周前后，将会成为开发商集中促销时节，因而对于刚需而言，可择机而动。
虽然前文中提到，万科、恒大等房企极有可能在春季之后就开始采取新一轮降价攻势，但其时形势尚未完全明朗，因此跟进者可能不会很多。而只有等到“两会”结束，楼市调控已有定论之后，开发商才会真正出招。调控松动的可能性极小，因此在4月份之后，降价促销现象将集中出现。此外，每年的“金九银十”是旺季，开发商自然不会漏掉这个时间段，在此期间打折促销现象肯定也会层出不穷。
观察百亿代表企业2011年逐月销售表现，也不难发现这样的规律，2011年上半年，销售量逐步走高，6月份达到峰。而实际上，这与万科、恒大、富力在二三线城市大力促销有着密切的关系。随后，在9、10月份又出现一波短暂的“小高潮”，这也跟万科、中海、龙湖、绿地等房企同时展开的大力促销活动有关。
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离除夕夜还有不到一周的时间，在楼市调控政策打压、银行信贷紧张的双重遏制下，今年春节前夕的楼市显得额外安静。据中原地产各大分行信息反馈，在这个传统淡季中，今年的淡季更加淡，看楼客较往年同期少了近六成，对于客户是该年前就把买房的事情搞定，还是淡定些等年后再决定，业内人士对此意见不一。
近来宝岗大道一带的楼价有所下降，但降幅不大，在1000~2000元/㎡左右，不足10%。图为宏宇广场。
年前买房VS年后买房 哪个更省钱？
临近新年，在广州工作的外地人忙着买车票回家过年，本地人忙着家居大扫除，这时正是每年二手住宅买卖的淡季。近期楼价下跌的新闻频现，这个时候究竟有没有人趁机出手，过年前捞间笋盘过新年呢？对于客户是该年前就把买房的事情搞定，还是淡定些等年后再决定，业内人士对此意见不一。
观点一：年前急降盘源增多 易淘笋货
中原地产市场主任黄燕飞表示，楼市调控政策在短期内仍然会保持稳定，即使业主看好后市，但面对一手楼频频降价促销，也难免会受市场大环境的影响，这段时间是买家谈低价格的时机，所以应该反其道而行之，多去看楼，遇到业主有意出售的物业，放大胆谈价，说不定有意外收获。
业内人士表示，目前业主心态出现转变，直接导致放盘价格下浮5%~10%，部分板块甚至高达15%，更有个别业主急于年前出售房产以作周转，不惜让价20%。因此，以目前的行情来看，年前置业淘到笋盘的机会较大。
观点二：年后业主hold不住 行价普降
据业内人士介绍，新旧买家在出手时间上也有不同，现时会选择在年前出手的以在市场中观望已久的老客户居多。合富置业颐景华苑分行主管顾光华对此表示，目前部分客户还是有观望的情绪存在，看楼时间较长的旧客参考一年以来的楼价变动，在近期若遇到合适的物业就会出手。反而是最近一两个月才开始看楼的新客，则会选择“再睇睇”才做决定。
“年后至清明前一段时间，将是成交最为惨淡的一季。”中原地产誉峰分行高级营业经理邱宏伟认为，因为成交惨淡，部分业主可能会忍不住降价，预计年后二手楼价还有5%~10%的下跌空间。相信买家年后出手，更容易淘到笋盘。
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