吕兆毅主题演讲:反暴利反投机反土地财政 探索住房新制度
搜房网2011/12/29 20:02
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2011年12月29日，由中指研究院和搜房网联合主办的2011-2012中国（潍坊）房地产形势报告会于金茂大酒店隆重举行。近400名国内知名房地产业专家学者、地产大腕儿、投资机构齐聚一堂，众多知名房企代表出席。报告会紧贴当前政策调控形势，深度剖析房地产发展变化形势、潍坊房地产市场前景走势及潍坊房企应对策略等问题展开，受到行业内的普遍关注。点击进入直播页面 点击进入专题
以下为山东科学院战略研究所吕兆毅教授的主题演讲。
山东科学院战略研究所 吕兆毅
大家好！非常荣幸受到搜房网的邀请，在新年前夕，来到潍坊与大家一起讨论房地产的发展趋势。潍坊是一个非常好的城市，我多次到潍坊考察，潍坊给人很深的印象，它是一个起飞的城市，就像风筝一样，不断在天空中飞翔，这个城市是非常令人向往的城市，但是令我感到特别欣慰的是，潍坊的房地产发展比较健康，它是十个房价的城市之一。应该不错，这很了不起，这个成就是很了不起的事，说明潍坊的房地产开发商是非常理性的，用温总理的话说，血管里流着道德的血液，所以我祝贺潍坊房地产开发取得的成就。
反暴利反投机反土地财政 目的为探索住房新制度
我下面要讲的内容，题目可能有点刺激，叫做反暴利反投机反土地财政，但是目的还是为了探索住房新制度，我们反对这些东西并不是目的，我们要达到一个新的东西，就是要找到一个适合中国国情的住房新制度，这个新制度应该说经过这两年的调控，已经有所前进了。
我看到温总理也说过，我们不知道房地产是怎么走？怎么发展的？那时候想学新加坡，可是又觉得新加坡是一个小国家，跟中国没有可比性，所以就又没有学。当时大部分人住在祖屋里的，中国太大，政府无法提供那么多的保障房，所以就出现了这个局面，最终的结果就是导向了一个全世界国外的评论，比中国人更着急，全世界都在为中国的房地产担忧，认为出了大问题，认为中国就要崩溃了。
但是中国很多现象是不能用西方现有的理论来解释的，这一点的确让全世界很迷盲，不知道中国究竟发生了什么？你比如说昨天咱们知道，股市已经跌掉了2156点，这要在国外是极大的事，但是在中国没有动静，所以这些事情令国外不知所以然，所以中国的企业家、中国的政府官员等，需要来重新认识中国的住房制度。
要分析房地产的形势，那我想有这么几个问题需要探讨，房地产调控为什么是必须的？按照北师大董藩教授的观点，资产是下跌的，资产是消失的，86%的有房人，资产都在消失，这样的调控能说是对的吗？所以就提出很多疑问，当然董藩还是很有名气的教授，很多人私下跟我交流的时候，却觉得真的想不通，国家曾经把房地产作为主导产业，支柱产业，现在又想要把我们这个面，就是这个任志强这阵子说的，干脆把房地产灭了算了。
2011年是一个告别的年份
怎么想得通，我们下面来讲第二个问题，房地产有没有国际可比的案例，我们很多东西要参照国外的案例来判断？第三个问题国内是不是有的地方，已经做了一些探索，有可比性的案例呢？第三个问题2011年的房地产调控是不是有效？第四个问题，房地产有没有评估的标准？这些问题我想也是大家关心的事情，总得说起来，2011年我们是作为这么一个告别，我们要告别暴涨，暴涨确实被遏制了，告别暴利，因为价格下降了，所以暴利下降了。
告别疯狂的房价，这个当然是站在购房者的角度来说的，但是房地产不大赞成这么一个说法，我也理解。第四个就是告别疯狂的地王，第五个告别投机炒房，投机炒房在中国表现的非常突出。根据全世界的经验，房地产是不能用来投资炒房，即使在最发达的经济国家，也不是不能容忍投机炒房的，特别是住宅地产，是不能用来投资炒作的。
第六个告别非理性购房，由于我们国家有一个传统，安居立业，所以把安居摆在一切之前，所以造成非理性购房。有一个不是笑话的笑话，买房是丈母娘逼的，客观上也有国家的传统，就是现代由于我们在购房上三个家庭一起出力，所以造成了非理性购房的发生。
下一个就是告别土地财政，这个事情说起来是难以解释的事情，土地财政在政府官员看起来非常好，政府有大量的资金可以运作，可以建设新城市，可以修路，可以做很多基础性的投资建设，但是这个事情，我们下面要分析的是，它有很大的危害性。
所以我们今后不能再搞土地财政了，很多官员跟我私下谈的时候，他们觉得这个问题还是想不通，今后不知道城市建设要怎么搞法？但是这个问题现在一定要解决，告别单轨制，就是像商品房一边倒。这个已经被纠正了，最后一个问题房地产告别房地产绑架型经济，因为我们把房地产排列的太高，在这种GDP的环境之下，就舍不得对他们进行调控，舍不得他们的发展速度，今天也有了结论，房地产确实影响了全面的经济发展，用一句比较刺激的话说，叫绑架经济，40%的投资，全部是房地产业花掉的，还不算房地产带领的制造业，这个对中国来说也是不可持续的，对影响财政的调整是非常大的。
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为什么必须调控？
为什么必须调控？个问题大家要讲一点，市场理论问题，这个市场理论是什么问题？就是我们自由市场经济与政府干预市场的经济理论，这方面我们都要有所了解，我们不能光强调搞市场经济，就是自由的市场经济，不允许政府干预，实际上在经济学界，这个问题已经有一个明确的结论，它是主张政府干预的市场经济，而且在美国最繁华的这些年，但是由于美国不参与政府干预的这套理论就出现了对华尔街的监管失控，引发了金融危机。到现在美国人还在发起占领华尔街的行动，给全世界敲了一个警钟，政府不参与经济监控，就会造成20世纪大的经济危机。
危机会造成整个社会出现一个非常痛苦的前景，所以不能因为发展房地产经济就不能不允许政府干预，所以房地产应该理性的站在一个现代经济学的立场上，不能过分强调自由真谛，也就是政府不能干预，为什么接受了WTO规格，政府还要干预呢？还要干预房地产的价格呢？这个是想不通的，所以大家一定从这两方面调查一下，国家金融债大家听的比较多。实际上中国一直处在国际金融大债之方，咱们今天四国，突出来之后，有一千多家的基金，对准了这四个国家，究竟有多少到了中国，我们还没有准确的统计，但是可以肯定，这一千多家基金都是到中国赚钱的，其中一个明显的就是堵人民币，还有一个就是堵房地产，因为他们不敢进入股市。
多亏中国没有开放资本市场，所以可以防止这些热钱，过分的涌入和撤离，如果他们把房地产价格继续拉高，把泡沫继续推大，然后对收基金的热钱就会撤出，撤出我们不知道，因为它带动了国内的投资客、投机客，它就会悄悄的推出，东南亚金融危机就是这么做的。他们把房地产价格泡沫吹大，然后再热钱退出，然后就一地鸡毛甩给中国。因为不代表一个国家，不能说是美国的阴谋，他们是按赚钱的规律来操作，所以这个事情是没办法控制的，所以经济转型大家议论的比较多，时间关系不说了。
还有资源配置的方式，也要请大家考虑这个问题，这里面讲到一个真谛理论问题，前面已经提到，就是很多人提到我们要回到亚当斯密经济条件，人必须是理性的，但是很多现在在鼓吹自然经济的人士，都否认这个前提，一味主张自由经济。如果没有这个前提条件，自由市场经济就一定会走向更大的危机，这两者在中国往往容易各取所需，没有高度的重视道德情操论，都是经济的鼻祖。
斯蒂格利茨是主张政府干预理论的。两手都会发生作用，今后不仅仅是政府干预的问题，更重要是政府要监管市场经济，这个是非常重要的，请大家一定要理性的思考这个问题，特别重视占领华尔街的问题，在中国不会发生这样的事件，但是这件事情是耐人寻味的事情。
我曾经写过一篇文章，金融市场我们再补充一点，金融战，中国在运动金融战的时候确实下了功夫，因为我们花了13万亿的人民币，应对美国引起的次贷危机。有些人得到了利益，有些人没有得到，得到的人就是房地产，有些人得到了13万亿投入的回报，他们是获利的，所以应对金融大战是非常有意思，这些庞大的资金包括山西的一万亿，温州两点多万亿，所以造成房地产投机非常的火爆，当然有一些人退出的比较早，温州有一些商人，他们退出很早，当然像他们的目的也不同，陕西人是投资保值的，温州人是投资获利，当然危害，他们这些国际资本，和国内的资本，制造了一个房地产只涨不跌的神话，这些是由这些资本制造的，不是我们某一个人造成的。
房地产的挤推效应造就了消费的无法推动
谈到经济转型问题，大家也要理解一下，是不是我们房地产一枝独秀就可以了呢？因为推动国家的经济发展，现在三架马车坏了两架，一架是出口，一架是国内消费，这两架都不行了。如果我们急于发展国内的消费，依托房地产的话，麻烦就来了，房地产占了大量的资金，再加上相关产业大概占50%以上，这么巨大的资本，只投入这一个产业，中国经济就被绑架了。就会造成制造业空心化，没有资本，因为谁都知道投资房地产来得快，利润非常高，远远超过制造业，远远超过股市，所以这样大量的热钱，大量的资本涌向房地产，包括房地产商身受其害的高利贷，这些高利贷的钱也只有房地产商用得起，别的行业根本无法使用高利贷资金，所以高房价带来了一个挤推效用。
所以把在中国所有的消费都放到安居上的话，其他的消费就全被挤压掉了，居民的消费降到了点，全世界都在对中国不满，说中国为什么不推动消费，中国讲了一二十年的推动消费，想了很多办法，但是消费始终没有办法推动？什么原因呢？就是房地产的挤推效应，肯定是首要原因，所以我们一看这个经济转型的问题，我们房地产商确实要从全局来考虑，所以这个行业降温是必然的。
再一个从股市来说，股市的危机已经发生了，今年股市暴跌，所以股市十年回到原点，比原点还要低，股民人均赔了4.2万，所以楼市绑架了资金，但是股市也无力反弹，股市不反应GDP的增长，我们GDP已经到了40万亿以上了，在十年期间已经增长了4倍，但是股市本来应该到四千点以上，但非常遗憾现在跌到2100点，会不会跌破2000点，也不是没有可能。
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贫富差距大引发社会矛盾 土地财政问题多
下一个问题就是贫富差距的问题，这一点大家已经看到，贫富差距引起的社会矛盾是多么的尖锐，很多房地产商受到了冲击，根本原因是贫富差距拉大造成的，从社会学上研究，是贫富差距的问题，这些问题大家都很熟悉了，我们大量的富豪都是房地产商。我也了解到今年的房地产富豪榜平均资产是135个亿，就会引起社会问题，按照世界银行的说法，中国1%的家庭占有41.4%的财富，这在全世界是的，所以没想到邓小平的一句话，让一部分人先富起来，果然造成如此的后果。
它的条件没有理解，光只记住了让一部分人先富起来，当然先富起来也不是什么坏事，我们不能有仇富的情绪。比如说山东首富张思平就做的非常好，胡锦涛和温家宝都去考察过，就是去考察张思平怎么解决十万工人的合租房的问题的。咱们潍坊的首富是谁？大家知道吗？不是在房地产届，叫姜斌，是搞声音学的。大量的富人移民国外是可以理解的，因为中国有很多社会不稳定因素。
土地财政问题，我们重点谈谈这个问题。土地财政问题听起来好像非常好，因为这件事情我们是学的香港，但是只学了香港，学了香港土地财政的一半，后一半没有学，后一半是他们政府财政得到了土地培养金，成立专项资金，专项资金的使用是被严格控制的，但是中国把这一条放弃了，没有控制这批资金的使用。我们的人大代表权力机构应该对它进行监管、监控，这是预算外，可以用人大批准，这个财政运算，全部是失控的，而且这批资金占40%-60%，有的地方到80%。
土地财政问题，最近大家在网上看到朱镕基有一段话，是非常认真的，朱镕基说我们做了错误的政策，就是把房地产的钱，纳入地方政府，不纳入预算，这个钱就是搜刮民脂民膏，所以把地价抬得那么高，朱镕基发出了这样的批评，肯定要引起中央的重视。土地财政究竟有什么恶果呢？恶化国民收入分配，限制居民收入的增长，扩大城乡差距，拉大收入差距。如果你参与了投机的话，可以轻而易举的赚到一百万，加剧了产能过剩，阻挡结构调整。为了发展房地产的产业链，其他的产业就会受到影响。因为支持的房地产像钢铁、水泥这些都是非环保的产业，高碳的产业，集中在某一个阶段发展，这对中国是不利的，现在都在围攻中国是高碳的国家。拯救地球的考虑我们不能让钢铁行业在中国发展，也不能让水泥工业疯狂的发展。
再一个就是土地财政失去了自收自支，失去监督，浪费资金，透支未来，剥夺农民土地权益，垄断土地，抬高地价，抬高房价，官员灰色收入占GDP的10%。这么巨额的灰色收入，当然不仅仅是官员的腐败，有人说中国不管房子怎么贵，房子总会有人买，据有关人研究，来自灰色收入。
2011年调控效果显现
下面我们谈一下竟然有这么一些情况，看一下调控效果怎么样？中央做出调控，严厉调控的决策，的确是有道理的，我们冷静的思考，不站在与自己利益相冲突的角度思考，房地产行业从国家的命运、国家大局出发，我们应该考虑如何和国家配合，做这些事情，2011年调控效果肯定是出现了，刚才李总的报告里，数据非常的充实，我只点出几个问题说一下，我们首先注意到土地出让金减少了，从130个热点城市来看，土地出让金收入1.18亿，同比减少5300亿，减少30%，这个效果是很好的。
政府减少了这些土地出让金，政府照样过日子，所以是没有问题的，不会走不下去，放心好了，在中国这种体制下，地方政府不会出现欧盟的政府债务的，不会出现的。即使地方的融资平台再大，应该不会出现欧洲的问题。但这个土地的好消息就是流标的土地增加也是好消息，也对调控来说，也是一个正面的效果，因为那个土地增加的太快了，土地财政收入增加的太快了，这些不多说了。
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建保障房不是大跃进
我们看到调控的效果，因为国家终于明白了，我们要搞双轨制了，要搞保障房，保障房开工一千多万套，现在实现了。以前说不可能实现，这个跟大跃进是完全不一样的，这个是搞民生工程，中国太需要民生，太需要社会保障了，你只要到欧洲和美国去看，中国的人是可怜的，是最没有保障的。所以没有社会保障的国家，你再不建保障房，这个国家的老百姓就会非常的痛苦，真的是水深火热之中，所以这个不是大跃进，而是补课，拿了这么大的财政收入，怎么能不为老百姓办事呢？
政府的主要资金要用于社会保障，高福利国家就是这么干的，我们一点福利都没有，福利非常少，社会保障这个事情还要大大搞，还差得很远。有人说保障率20%，这从宏观战略来讲，这个测算很对，但我们看看现在商品房的情况，今年商品房的销售面积是8.9亿平方米，同比增幅9%，但是我们看到前两年的增幅是非常高的，2009年增幅44%，那时候房价正在爆涨的阶段。
10年因为进入调控，所以下降10%，今年基本比去年略为少一点，如果每人每年卖十亿平方米，能卖16亿。开发商屯地30亿平方米，所以大量的土地都已经房地产，这个情况没有变成老百姓急需的房子，开发商老说政府供应的土地太少，从这个数据来看，不是供应土地少，当然土地也有一个标准。
我们看看重庆，重庆以公租房为主题的保障性住房已经基本形成，非常受到中央的肯定。所以农民工不受收入限制，只要你是农民工可以申请，大学生不受收入限制也可以申请。收入虽高子女留学，但住房紧张的可以申请，重庆已经放宽了，所以这个进展非常快，不是大跃进，大跃进是个泡沫，重庆确实实现了。我们再看国外的案例，德国是最值得我们研究的，值得我们借鉴的。
我们说新加坡的例子，可能我们不太服气，德国的案例是非常有意思，平均每年房价上涨1%，物价上涨2%，十年房价不变。看看德国人是怎么收房产税的，笔税是不动产税1%-1.5%，按评估值。第二笔税交易税，成交交3.5%的交易税。还有差价盈利税15%，所以德国没有人炒房，为什么房价炒不起来，差价盈利税就高大15%，再加上前面的两个税，赚不到多少钱的。
德国的反暴利，超高房价高于合理房价20%，可到法院起诉，处5万欧元罚款，暴利房价高于合理房价50%，可判3年刑。比我们严厉的多，人家是市场经济国家，会判刑的。什么叫合理的房价呢？因为是这样的确定的，鼓励你合作见方，占所有房产的30%，这是非人力的，所以提供了合理房价的标杆，在中国很难找到，因为没有合作建房，合作建房始终政府不大支持，所以我不断上书政协，希望能够允许中国成立住房合作社，城市住房合作社，这个城市合作社是参照瑞典的经验，是长期的法人承载的，包括物业管理，全部归住房合作社管，卖掉又合作社参与，可以加入别的合作社。我的小儿子在瑞典工作，他就是加入住房合作社，所以炒房炒不起来，炒也没用。
放贷也是固定利率。咱们有第二套房的人是74%，他们的放贷是固定利率不变的，商业性房贷期限是11.5年。美国为什么不炒房？因为他们的投资多样化。这样在美国是炒不成房的，它的房子是39万美元买的，是涨不了价的，只会跌，不会涨的。所以美国的房价很低，他们的工资比我们高很多。这个事情就是我们没法比，日本的案例，日本我们都知道日本出现了房地产泡沫，日本的房地产泡沫什么样？它远远不如中国，比中国差远了，东京的商业地产地价上涨3.4倍，日本人就这样造成了10年，直到现在仍然房价在下跌，为整个经济崩溃，泡沫破灭以后，整个经济衰退，直到现在也没有恢复。但是日本非常有钱，就像中国的富豪一样，到美国去买不动产。
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2012一定要禁止投机购房
我们下面谈一下预判2012年的标准，个标准一定禁止投机购房，不仅仅是限制，长期的限制。所以有人老说，限购要放松了，限购要取消了，限购只会无限期的延长，当然希望我的预测是错的。沿海城市，特大城市，二十年都别想放宽限购，因为中国没有土地，满足你的投机步伐，不能满足你周围投机炒房，所以这一条，肯定是长期的预期，不会是短期的，我的观点是这样，因为中国的国情决定了必须要这样做。
允许投机投资的话，马上房价就上来了，非常快，所以这个是不能取消的，但是公开的政策为什么没有缩，要照顾到房地产商的感觉，毕竟房地产有功于国家的，有功于城市化的，所谓学者来研究我们要考虑中国的国情，所以限购不要期望取消，今年佛山稍微松动了一点，结果只有短命的一个放松。因为我们关起门来讲，现在李克强主持这一方面的国务，他对房地产调控的决心是非常大，据知道的人说他真的是铁腕，不要指望李克强当总理以后会放松，禁止投机购房，并且长期的预期。
第二保障房要解决20%以上的低收入人群，按照重庆的案例已经大大的放宽了，三是房价与家庭收入达到3比1至6比1。四是住宅租售比达到1比100至1比200，租房是没有人炒作的，所以它的租房比是比较稳定的指标，是一个稳定的指标，作为参照吸收，作为调控是很有效果的。
五是城市用地增长弹性系数大于1.12，就是城市人口的增长率，城市用地的增长率，和城市人口的增长率的这个比值，土地用地的增长效果高于人口的增长，这样土地就不至于出现恐慌，不至于出现地王问题，这样要有一个评价的指标，这个指标是一个国际的全世界提供的一个公示，这个数据我请教了有关学者，说是有依据的。怎么研究今后的土地供应应该是充分的，六是新参加工作的无房户群体包括农民工买得起房进得了城，就是推动城市化。
2012要增加反暴利调控 征收暴利税
这是前面讲的事情，下一步2012要增加反暴利调控，征收特别金，就是暴利税。2005年大概2000年国家已经收过暴利税，收的谁呢？中石油、中石化，三年时间收了两千多个亿，所以这样就是增收了暴利税，暴利税在中国是有先例的，而且是不允许转嫁给消费者的，为这个特别金。当然不包括前面已经由于房改得到的房，以后可能是一户一房，这是一个长期的政策。改革土地城市用地弹性系数达到国际可比，国家7.20常务会议决定，推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价，配件保障房转变。对于山东来说有一个非常好的土地消息，山东和国土部签订了一个战略协议，规定山东可以实施全省占补平衡。什么原因呢？就是由于蓝海战略和黄河三角洲战略，黄河三角洲有大量的可耕地资源。所以这个土地问题，估计下一步就比较好的解决。
建立和完善双轨制住房制度 回归合理房价
下面这几个问题，前面实际上已经讲到了，回归合理房价，主要是根据房价收入比和租售比达到国际可比性，建立和完善双轨制住房制度，探索城市住房合作制度，房价标杆，我们社会主义是很赞同集体化合作化的。而且瑞典、北欧这些国家已经这么做了，做了多少年了，所以没什么不可行的，不知道为什么这个事情一直没有得到认可。发展以公族房为主题的保障房，探索市场型租房，可能要成为房地产开发的新的方向，所以我们有的开发商，不想卖了，不卖好了，就转换为市场型租房，肯定比公租房要高，保护你的资产，实在你降价降的心疼的话，你不想赔的话，就转变成市场型的公租房。
建设创新性支撑体住宅
下一个我提出一个新的问题，创新性支撑体住宅，灵活户型住宅。济南市下了决心，明年要搞CSI住宅，就是住宅零配件，全部今后的住宅采用工业化制造，组装式的住宅。并且它是灵活户型的，比如说年轻人只买得起30平方，因为户型可变，可以随便变化，只要一个星期就可以完成了，这种灵活户型的住宅，非常适合中小户型的购买者，适合刚刚参加工作的。所以这一种可以引起开发商的重视，大家来投入这个住宅工业化，住宅工业化的概念已经得到省里好几位领导的支持了，估计真的能形成气侯，有一位开发商是蓝海集团的，大规模的主张住宅，建筑周期将大大缩短，这样资金周转就快，盈利也快。
哪种赚钱更适合未来的房地产，肯定是快收周转的住房，那就推进了工业化，所以希望在座的开发商引起高度的重视，很有可能工业化将代替传统的模式。济南估计在这个住宅产业，在别的地方是以万亿规划，沈阳做了一个规划是两千多个亿，所以这个事情非常值得我们关注。还有一个就是商业旅游，这一些产业园急剧上升，包括工业化住宅和其他的四类住宅地，有很大发展空间，所以光在住宅地产商，国家限购了，就没有机会了，这些机会可能更大。
小公司并没有先降价，而是龙头公司他们先降价了，我们小公司还一直在等待，这一点要引起我们小公司的开发商的认识，我们要认清这种形势。这个事情是一个不好的消息，可能对开发商来说不是好消息。还有一个中国的开发商完全可以走出去，走向国外，这个可以是我们开发商全力发展的新的模式。给全世界建房，你们要像中国的制造业一样，走向国外，走出国门到全世界建房去，去当跨国的房地产开发商，我想这个是更有光明的事业。
最后我有一句证言，迎战2012房地产调控大考年。是否合格就看我们开发商了。
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