婚姻法之现实版"宫心计" 离婚房产处置全攻略
房天下综合整理2011/09/28 16:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
8月12日，人民法院对外出台了新《婚姻法》解释，其中对于房产归属的问题做出了全新的定义：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，一个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时可将该不动产认定为不动产权利人的个人财产……
新《婚姻法》解释出台后，对于即将谈婚论嫁的年轻人而言，在购房方面，该如何抉择以尽量避免未来可能发生的纷争呢？而离婚后房产又该怎么处置？这是很多人在买房时会担心的问题，本期热聊楼市，小鱼为您罗列了几大情形，希望对有疑问的网友有所帮助。
推荐阅读：
婚前财产公证 避免不必要纷争
何先生刚刚给结婚的儿子在自家附近购买一套二手房。为将该房产明确为其儿子的个人财产，经理财顾问建议，何先生夫妻先签署了一份声明，说明由其夫妇二人全额出资为儿子购房，然后将声明连同购房汇款回执带到公证处办理公证。完成上述手续后，何先生购买的该房产就可明确认定为其儿子个人财产，而非夫妻共有财产。
为了避免财产问题成为横在双边关系上的障碍，如今很多人选择签订婚前财产协议，在西方社会，婚前财产公证比较常见，也很少会引发夫妻之间的矛盾，因为他们大多认为婚姻情感和个人拥有的财富是两回事，并不觉得划分财产会有损感情。
对于婚前财产公证，需要注意的以下问题：首先，双方应该充分了解对方对于财产的处理意见和态度，如果房产确实由双方或双方父母共同出资购买的，建议房产证还是登记在双方名下；同时，涉及父母出资的，建议可以先做好相关凭证的保存及公证手续，这样可以避免以后产生不必要的纷争。而最基本的底线是要努力找到物质与情感之间的平衡点，尽可能不去触碰情感的高压线，不要因为过度的欲望和贪念而上了感情赔了婚姻，毕竟传统的思想观念跟西方还是有一定差别的，生活中很多人都比较看重这些问题，如果连爱情都要变得像法律规定一样，非要算个明白账，难免会伤了彼此之间的感情。
推荐阅读：
离婚后房产处置全攻略
情形1：房产赠与在房产变更登记前“不算数”
刘先生婚前以一次性付款的方式购买了一套住宅，婚后与太太居住在该套住宅。2008年，刘先生与太太到公证处办理了该房屋的赠与合同公证，合同中约定刘先生将该房屋的一半产权赠与给其太太所有，但双方并未到房屋管理部门办理相关产权登记手续。根据婚姻法新司法解释的第六条规定，刘先生现在有权撤销该赠与合同。
不过，律师提醒，如果当时刘先生与太太签订的房屋赠与合同是附有条件、且其太太已经履行了该条件的，则刘先生一般不能单方撤销赠与合同。
推荐阅读：
情形2：离婚时如何分割房产？
吴先生与刘女士是人们眼中的成功人士，可是现在两人的婚姻却走到了尽头，往日成功的象征几套物业成了纠结双方心头的一块大石。
为了省心省力，吴先生、刘女士委托具备担保资质的上市公司“保来理财”提供一站式服务：由保来理财连同其专业律师、评估师梳理双方股权、房产、债务和诉求，评估相关资产价值并拟订资产分割处置方案，在保来理财中心驻点的公证处服务点签署了《离婚协议》、《委托协议》等文件，由此避免了双方的猜疑、尴尬与日后办理产权过户、银行赎契等奔波之苦。
其中，由于一套约定归属刘女士名下的夫妻共有房产此时还未取得房产证且在银行按揭，暂不能办理更名过户手续，双方签署了相关文件约定，由保来理财提供履约担保和代办服务，在该房产可办理房产证后，由保来理财为刘女士提供银行按揭和房产证之过户转名手续，并可以使她在不需筹措资金提前偿还银行贷款的前提下，合并办理赎契、涂销、更名过户手续。
推荐阅读：
情形3：离婚后，已还完贷款的房子怎么更名？尚在按揭的又如何更名？
保来理财资深理财师陈婉玲建议：首先，夫妻双方必须在离婚协议中明确约定各项房产的归属问题，然后持公证后的离婚协议和就可以直接申请办理房屋的更名。
但是，如果房屋仍在按揭，则必须先取得银行的《结清贷款证明》。而一般情况下，除非当事人有足够资金马上结清贷款，否则银行一般不予出具《结清贷款证明》。这时，当事人可以凭保来理财出具的《保证函》先向银行借出《结清贷款证明》，然后同时办理房屋涂销抵押手续和更名手续，最后再按剩余贷款金额与银行重新办理按揭手续及产权抵押登记手续。
推荐阅读：
情形4：婚后共同还贷的房产离婚后怎么处置？
夫妻一方婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚后怎么处置房产呢？
新司法解释出台前，一般以房屋房产证是否在婚前取得为判定房屋属个人财产或共有财产的依据。新司法解释出台后，离婚时该不动产由双方协议处理，如果双方不能就房屋归属达成一致意见的，法院将判决该房屋归产权登记方所有，但登记方必须对另一方进行补偿，补偿计算依据为婚姻期间双方共同承担贷款的对应房屋价值及相应增值部分。
推荐阅读：
情形5：双方在境外购买的房产怎么处理？
王小姐与钱先生正在办理离婚手续，他们婚后以双方名义在澳门购买了一套住宅，现双方协商一致将该住宅归王小姐所有。根据我国及其他各国的法律规定，不动产的处置应按不动产所在地的法规执行。
律师建议，王小姐可与钱先生亲自到澳门房屋管理部门办理相关的变更手续；或者和钱先生在广州办理一份关于财产分割的离婚协议公证，然后自行凭该公证书到澳门房屋管理部门办理相关变更手续。当然，不同国家或地区的相关法规是有差异的，要看房产所在地而具体问题具体分析。
推荐阅读：
