土地增值税清算大棒落地难 高价盘或仍有生存空间
房天下综合整理2011/03/03 09:38
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（来源：每日经济新闻）国务院总理温家宝告诫开发商“应该有道德”的同时，北京、上海等地出台的“国八条”地方细则，几乎也都贯彻了“国八条”的精神，一致提出要对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，重点进行土地增值税清算和稽查。
部分业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时认为，本次的增值税清算大棒或许仍会像以前一样，难以砸向地面。土地增值税清算的主要对象高价盘，在通胀及各地买房资格受限的背景下，保值增值功能更显优势，因此价位可能会维持高开高走的态势。
执行力仍有待观察
有媒体统计称，截至3月1日，已至少有北京、上海、广州、青岛、贵阳、南宁、长春、成都、南京、济南、哈尔滨、天津、宁波、石家庄、海口、武汉、银川、南昌、厦门、无锡、昆明、西安、杭州、沈阳在内的24个城市出台了包括限购令在内的“国八条”地方细则。其中，北京、天津等大部分城市在地方细则中提出，将加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加强应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。
以2月中旬北京在“京15条”中重提土地增值税清算一事为例，北京美联物业副总经理杨明丽认为，每年年初，政府基本都会提土地增值税清算这个事。只是今年在第三轮调控大背景下，重提此事，时间点上有点敏感，其他方面“并无新意”，只是在重提的次数上再增加一次而已。至于本次重提之下，市场效果如何，主要还是得看执行力的问题。
她进一步解释说，历次土地增值税清算最终不了了之，主要面临的问题就是执行的问题。比如“京15条”中明确指出，重点清算和稽查的对象为“定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”。所谓的定价过高，应该就是在同区域内，定价明显高于其他楼盘的情况。在操作层面，也不太好操作，毕竟一房一个价。定价过高或偏高，也许伴随着更好的服务或装修等。因此在操作层面，对于定价过高楼盘的增值税清算难度不小，这也是该政策难以起到实效的主要原因之一。
世联地产市场研究部首席分析师王海斌表示，现在很难定义什么是“暴利楼盘”。开发商的开发成本包括各种运营费用、拿地成本、上缴税收等方面，再加上房价涨幅比例等因素在里面，很难算清开发商的获利是否是暴利。
高价盘受冲击不大？
“京15条”中对于增值税清算的规定出台后，北京楼市中的一些高价楼盘引起了人们的极大关注，也被很多人认为是土地增值税清算的主要对象。
对此，杨明丽并不赞同。她认为“京15条”对重点清算对象明确界定 “定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目”，这里并不一定代表的就是高价盘。高端楼盘，因为位置、服务等，本身就会配置较高的定价，只要合理，就不是定价过高，因此高价盘与普通盘，在增值税清算中的概率是基本相同的。
她同时指出，在目前条件下，如果增值税清算真能执行下去，此举对高价盘的冲击并不会太大，对房价的影响也不要估量过高，因为时下高价盘的保值增值功能反而在增大，需求在增加。
对此，另一位业内人士表示赞同。他说，目前北京楼市的限购背景下，如果资金与买房资格允许的话，投资者可能被迫将鸡蛋放在一个篮子里，以充分利用有限的买房资格。在这种背景下，高端定位下的高价盘“抗通胀”和投资价值优势更为突出。
杨明丽也认为，目前的环境下，高端楼盘的价值反而更突出。“我们在给客户提建议时，也建议客户一步到位，因为购买名额是有限制的。如果还是像以前那样阶梯式的购买方式，以后就有可能会受限于政策，被挡在买房门槛之外，因此如果资金允许的话，建议客户一步到位，买大点、高端点的楼盘，以将手中的买房名额得以充分利用。”
限制高价盘需多种手段
“从土地到市场，从供应到监管，我们从来都不缺少政策。”合富辉煌集团市场研究部副总经理龙斌表示。
“目前来看似乎土地增值税没有起到作用，主要是没有找到造成高价的因素。”龙斌指出，土地价格高，税费成本高以及市场总是处于供不应求的状态导致高价盘产生。要解决高价盘还是要调节好市场的供求关系，增加普通住宅供应量，抑制市场的投机需求，加强保障房建设也是一个非常重要的因素。
广州地产专家谢逸枫认为，制约高价盘还是要从开发商资金链来解决，提高开发商自有资本金到35%，这无疑促使开发商必须快速地通过销售回笼资金，运作项目，这样一来，若提高楼盘价的话，一旦市场不能承受，开发商回笼资金的速度也会减缓。其次是严厉执行土地增值税的征收；此外，可以通过改革商品房预售制度来实现，可提出未取得预售证的不得收取诚意金，所有楼必须达到交房标准，即封顶才能进入市场销售，而开发商是滚动开发项目的模式，必然会加快期资金回笼，来建设第二期项目，这样高价盘就难以出现。
“其实最重要的还是要限地价。”谢逸枫表示，当前地价的成本已占比到售价的30％～50%之多。
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（中证网）在目前加强房地产调控、整顿地方融资平台的大背景下，不少地方“卖地、举债”谋发展的路子遭遇严峻挑战。两大“钱袋子”可能缩水，而支出压力较大，地方财政怎么出牌？
不少专家分析，20 11年以来，各地国资整合风起云涌，多家上市公司停牌备战。在土地财政可能因房地产调控而降温、地方融资平台继续受压的情况下，由于地方财政压力的倒逼，国资这张牌越发受到重视，各地推动国资整合上市的意愿日渐强烈。
调控收紧两大“钱袋子”
“卖地、举债”谋发展是不少地方惯常做法，但在紧缩调控下，这两大“钱袋子”料难继续像去年那样鼓鼓囊囊的。
中国社科院财政研究室主任杨志勇对中国证券报记者分析说，虽然目前还没有明确的数据判断土地财政收入下降，但可以预期的是，随着房地产交易量的下降，地方卖地收入减少将是意料之中的事。与2010年的土地出让金相比，今年地方政府筹措资金不会那么容易。
数据显示，2010年土地出让金高达2.7万亿元，同比增加70.4%。土地财政占财政收入比重达33.75%。
专家普遍预期，在严厉的房地产调控面前，数额如此巨大的土地出让金收入难以为继。与之相关的另一个问题是，相关产业的税收也可能受到影响。
同时，地方融资平台可能持续面临“缺粮”窘境。日前，银监会下发了《关于进一步推进改革发展加强风险防范的通知》，地方融资平台风险成为防范的重中之重。由此来看，在加息和贷款收紧的双重压力下，地方融资将越来越难。
而地方政府的支出压力是比较大的。2011年要开工建设的1000万套保障房，测算下来需要约1.4万亿的投资。虽然中央财政的补助力度将大幅增加，但筹措资金的压力仍落在地方上。
上海国有资本运营研究院常务副院长杨建文对中国证券报记者说，政策、土地、国资历来是地方政府手中的三张牌。在当前的宏观背景下，国资牌很自然地会被地方政府所重视。
各地国资整合高潮迭起
2011年，上海市提出，2010年全市经营性国资证券化率从年初的25.4%提高到了30.5%，2011年将继续全力推动企业集团实现整体或核心业务资产上市，将证券化率提高到35%。
上海大刀阔斧的改革进程，仅仅是各地国有资产证券化的一个缩影。事实上，诸多省市区域都明确发布了通过资本市场整合地方国资的具体文件。调整国有经济布局、推进国企重组、鼓励国企上市融资、提高资产证券化率成为各地国资共同的关键词。一时间地方国资上市热潮席卷，在“十二五”开局之年让资本市场嗅到了一丝不一样的气味。
重庆国资整合已成为一个样板。在2011年重庆国资工作会议上，重庆市国资委主任崔坚表示，今年要打一场整体上市的“提速仗”，5家企业要力争年内实现上市，3家要完成上市辅导或材料申报，8家要完成资产整合和上市平台搭建等前期工作，在2012年前推动所有适合上市的企业完成或做好上市准备工作。
今年年初，北京市也明确提出了深化国企公司制股份制改造、完善法人治理结构、加快兼并重组、支持市属企业整体上市或主业资产上市、继续推动劣势企业退出、提高国有经济产业集中度的思路。
广东省国资委也表示，提高资产证券化比重和推进兼并重组将成为广东国企改革的两条主线，并特别提及“推动整体上市，提高资产证券化比例”，“利用上市平台积极整合资产，促进经济结构调整和产业结构调整”。
浙江、安徽、河南、黑龙江、江西、云南、山西、山东、陕西等省市也提出了类似的方向和目标。比如，云南提出了“十二五”资产证券化率达到50%的目标，这将比2010年提高近20个百分点。
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国资“进”“退”两步棋
对于此起
彼伏的国资证券化热潮，杨建文认为，国资证券化有助于改善国有企业治理结构，提高国有经济的质量和效益，促进国资优化布局，这是各地积极推动的长期目标所在。当然，在短期地方财政收支平衡问题日益突出的情况下，推动国资整合提升，一定程度上能够减轻一些财政压力。这看似是两个领域的事情，实则是相关联的。
国务院国资委近日表示，央企红利上缴比例将不断提高。实际上，除了央企，部分省市已根据实际情况试行国有企业的红利收缴。比如：上海自2006年起全面实行国有资本预算，按净利润20%收取“红利”，北京则按企业经营业绩考核结果分级缴税，收缴比例一般不低于10%。
在杨建文看来，推动一些有盈利能力的项目上市，吸引社会资本投入当地建设，从而腾挪出有限的资源，用于对公共项目的投入，这也是地方政府推动国资重组上市的潜台词之一。
与此同时，国资证券化实则打通了国资在资本市场自由流动的“进”“退”通道。在适当的时候，地方政府可以“以退为进”，在保证国有资本控制力、主导性和带动性的前提下,“退”出一部分股权，进而将国资资源配置在核心重点产业以及公共民生领域，实现更有效率的“进”。上海此前设立的国有资本管理公司，即出于这样的用意，定位于持有多家上市公司股权的“一对多”平台。
地方融资平台谋求多元化筹资
西部某省财政厅官员介绍，由于有关部门加强了对地方融资平台的管理，地方融资平台获得贷款越来越难，新设立地方融资平台公司也受到多方限制，地方政府更倾向于利用融资平台公司发行企业债等多元化方式筹集资金。
两会召开前夕，地方融资平台贷款风险再次成为各方关注的焦点。海南省政协委员梁振功日前表示，2010年海南省政府一般预算收入为271亿元，而截至2010年11月底，全省各级政府融资平台贷款余额增至798.67亿元，政府负债率过高。
严防各种风险
银监会主席刘明康曾公开表示，中国银行业的风险依然集中在地方融资平台贷款上。
来自银监会的数据显示，在截至2010年上半年末地方融资平台贷款7.66万亿元的规模中，能依靠项目现金流偿还本息的占24%，约1.8万亿元；还款来源不足，必须依靠第二还款来源覆盖本息的贷款占50%，约4万亿元；项目借款主体不合规，财政担保不合规，或本期偿还有严重风险，例如贷款挪用和贷款做资本金，占比约26%，近2万亿元。而同期银监会公布的整个银行业的拨备约在1.3万亿元，2009年银行业税后利润也不过6684亿元。
事实上，融资平台公司在地方建设中确实发挥了重要作用，但由于地方政府的强势，银行对地方融资平台的贷款管理渐有失控之势。某银行地方融资平台业务课题组的负责人介绍，地方融资平台贷款的管理问题主要集中在：层级太多，从省级到乡镇都有融资平台的存在；担保方式违规，以政府信用方式的担保是缺乏法律效力的；资金投向难以监控，融资平台公司是承贷主体，资金去向由融资平台公司进行再分配，银行无从跟踪；还款来源不确定，目前主要依赖土地出让金，而短期资金周转，主要依靠在不同银行之间借新还旧。
交通银行首席经济学家连平表示，在2009年发放的地方融资贷款中，目前都只是还利息，而到了2012年和2013年后，就要开始偿还本金，地方政府可能会有压力，贷款风险有可能在那时开始爆发。去年国务院高度关注地方融资平台风险问题，相关部门不仅限制了商业银行对融资平台的信托贷款，而且严控对融资平台的新增贷款。
谋求多元化融资
从银行贷款难度大增之后，许多地方融资平台公司开始筹划准备材料，申请发行城投债。
国信证券固定小组的分析报告认为，与此前发改委相关文件均将“控制风险”作为重点内容不同的是，发改委在去年底发布的《关于地方政府融资平台公司发行债券的有关问题的通知》中，条即将“继续支持”放在首要位置。这显示了发改委对地方融资平台发债的态度。该研究报告认为，2011年发改委并无对城投债控制总量的倾向，发行量有可能超过2010年的水平。
除了在公开市场发债之外，一些地方融资平台公司也着眼于一些市场化的融资方式。据上述地方财政厅官员介绍，现在地方政府鼓励融资平台公司筛选一些项目，由政府制定相应的税收优惠措施，吸引民营资本进入保障房建设等城市基础设施建设和公共服务行业的投资中。同时，尝试个别项目通过采取公私合营模式组建平台，进行市场化运作，为城市建设注入新的资本来源。
此外，相关专家建议，进一步扩大中央授权发行地方政府债券的规模，为地方政府解决融资难问题。银行机构也可以采用直投方式介入地方政府融资平台项目，即商业银行以直投方式，通过旗下投资子公司先期介入较有潜力的地方政府融资平台项目，较为清晰地掌握项目情况，并把握资金去向，其后再逐步跟进信贷投放和启动其他业务。
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