叶檀:不要把房租上涨这档子事儿扯到楼市新政上
每日经济新闻2011/02/16 09:06
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
没有任何一条规律指出房价下跌会致房租上涨。房地产新政出炉起到了立竿见影的效果，2010年之所以出现反复是因为政策左右摇摆执行不力，加上通胀预期叠加效果。
“新国八条”等政策影响之下，上周北京楼市无论是期房住宅还是二手房，总成交量均下跌六成左右。其中，上周期房住宅日均成交量不足110套，成为2010年调控以来的次低点，市场观望气氛非常浓厚。这当然不能说明调控已经成功，2009年调控之后出现3个月的房地产市场低迷，最终还是一飞冲天。今天房价能否上升，取决于政策的执行力度，取决于政府能否有效地控制通胀。
房地产调控提升房租的理论横空出世。该理论逻辑是，房地产调控限制了房屋成交量，导致可供房减少，而刚需居高不下，此时房租上涨是市场供需关系失调的反应。
这理论经不起推敲。
我国房地产市场与房租之间没有必然联系。此前我国的房地产主要是投资品种与抗通胀品种，从2003年中国房地产彻底走向市场化至今，虽然房地产历经数次调整，但总的周期并没有改变，房地产依然处于上升通道当中，目前还是没有出现拐点。不断上升的房地产价格催生出房地产投资客，盈利方法是买房、捂房而后择机出手获得资产增值收入。
在房价泡沫不断上升远远超过房租时，投资客绝不会把出租当作主要的盈利来源，原因是租售比离谱，靠出租要几十年甚至一百年之后才能收回成本，每月收取的租金跑不赢一年期存款利率，没有人会傻到出租房屋谋利。
一线城市房价10年涨5倍，但房租上涨速度可怜。据报道，号称在杭州租房业界揽下1/3生意的盛世管家市场部经理韩毅给记者看了一份员工培训材料：“这组数据我们要求每个新员工都要记牢。”这组数据是，2000年到2009年，杭州租金均价从1500元涨到2300元，差不多10年才涨了50%。
中国大城市租售比一直在1：500以上。根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示，除老工房的租售比比较合理外，大部分物业的比值在1：500至1：700之间，靠出租要40年到60年才能收回成本，这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。很明显，房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量，而会增加捂房投资者。
目前房地产新政如果能够真正抑制房价，将切断房地产作为投资品的属性，此时手握数套房的投资者只有两种选择，对未来预期不看好者或者资金压力过大者会赶紧售房兑现，而另一种选择就是出租获利，房价下降而租金上升，将使租售比逐渐恢复正常状态，当租房一年的大于长期定存时，租房就会成为。
历史数据印证了房价与租赁之间具有反向关系，21世纪分析师罗寅申表示，“上海二手房市场的历史走势表明，当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”
房租价格上升真正原因在调控之外
从去年至今房租价格上升，背景通胀压力增加，收入工资水平上升。1月25日人社部公布的数据指出，到2010年底，30个省份调整了工资标准，月工资标准平均增长幅度为22.8%，月工资标准的上海市为1120元，工资标准的北京市为11元。
通胀压力上升人均工资大规模提高给了房东提价的充足理由，由于我国尚未对租客有充分的保护，房东随时提价以测试市场底线。而急于驱赶低素质劳动力的地方政府对此眼开眼闭，甚至禁止群租助纣为虐。另一个原因是，商品房市场走势不定，观望者增加，一些人暂时租房导致租房者有所增加。
无论如何，房租上涨有边界的，房价难言边界。房租与实体经济、租房者收入密切相关，不可能火箭式蹿升，而房价取决于货币泡沫，直到泡沫崩溃。美国房地产市场前车不远。
推荐阅读：
推荐阅读：潍坊租房市场年后起"涨"声 多种原因推高房租
春节过后是外地打工者和学生流集中返城的时间段，随着返城人员的增加，房屋租赁市场房源日益紧俏，房租也随之有所上升。采访中记者还发现，近期国家推出的房贷加息等政策也对租房市场产生了一定影响。
6平米小屋租200元
2月13日下午1时，记者根据网上一则房屋租赁信息，来到了山东省潍坊市城区虞河路与东风东街路口附近一处楼房。一进房间记者看到，70多平方米的房子，被隔成了5个用于居住的小房间，因为隔板挡光，房间走廊黑乎乎的。记者看到这些对外出租的小房间每间面积不到6平方米，房间内只有床、桌子、旧电视等必要的家具。房主告诉记者，虽然房间不大，但是房子位于市中心，每天来看房的人很多，每间月租200元。
在其中一个房间记者遇见了正在休息的刘先生，他告诉记者，他是年前来潍坊工作的，租房成了他的问题。他也找过好几家中介，但中介机构收取的“介绍费”让他承受不了，这个房子是他通过房东贴在公交站牌的“广告”找到的。一个月200元，暖气一天4元，水电费要另付。刘先生说，自己每月能挣1000多元钱，每个月除了房租和吃饭的费用外，工资就所剩无几了。
节后房租普遍喊涨
随后记者走访了潍坊市区文化路、虞河路等路段附近的多个房屋中介，了解出租房屋的情况。记者发现虽然春节假期已经结束，但是几家房屋中介还都大门紧闭。在一家房屋中介前的广告栏上，记者看到：87平方米三室二厅，二楼房屋一套，设备齐全带家具，月租1000元；出租140平方米三室二厅五楼一套，带全套家具、家电、装修，月租1500元等房屋出租价格。
记者又拨通了一家房屋中介的电话，询问在虞河路与东风东街路口附近租一间房需要多少钱。一名姓刘的工作人员告诉记者，合租一个房间大约需要300元，要是租一套房间，根据房间的大小，房租600元、800元、900元不等，房子的暖气费要另算，每次看房都要收取10元“看房费”。另外如果通过他们租到一套房屋的话，就要交“中介费”，“中介费”大约是房租的一半，例如租一套价格1000元的房子，就需要交500元的中介费。
采访中记者从多家房屋中介了解到，春节前后，同一地段同样面积的房租均有上涨，其中60平方米左右的房子月租金上涨50多元，90平方米的房租上涨至少100元，越靠近市中心交通便利的房子租金上涨幅度越大。
刘姓工作人员告诉记者，与年前相比，年后房租价格普遍提高，至于租金上涨的原因，除了房价上涨的带动因素，他觉得与租房人的增多也有关系。
多种原因推高房租
记者在采访中发现，一些楼市调控的热点政策也影响着敏感的租房市场。通过货币政策等手段调节，不仅可以增加开发商的贷款成本，同时能够延缓部分人群的购房需求；不过利率上调使得购房家庭支付成本加大，这会使得房主将加息的损失转嫁到房租里，从而进一步推高租房价格。
此外，也有市民购买心理受到持续的加息政策的影响推迟了买房计划，选择继续租房观望调控政策。中介业内人士表示，每年的3月左右将是租房市场的旺季，随着进城务工人员和大中专学校开学，租房者还将逐渐增多，租房市场供不应求的局面将更加严峻。
推荐阅读：
