利率优惠取消加息频繁上演 房贷一族负担大增
济南时报2011/02/14 08:49
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存款准备金率屡次上调，使银行普遍“钱紧”。春节长假后，除个别银行对首套房贷仍执行八五折优惠利率外，绝大部分银行取消了优惠政策，甚至上浮至基准利率1.1倍。2月9日，人民银行又启动了2011年次加息。在优惠政策取消及频繁加息双面“夹击”下，购房人的月供负担水涨船高。但对于是否提前还贷，银行业内人士认为要因人而异，慎重选择。
各地优惠利率均取消
春节之前，深圳还有一些银行对首套房贷款利率实行八五折优惠，但春节后这些优惠则不见踪影。2月11日，记者咨询了深圳多家银行，均表示优惠利率已经取消。
不仅在深圳，上海、北京、南京、苏州等多个城市也出现房贷利率优惠取消的现象。虽然有银行宣称对少数优质客户购买首套房仍实行优惠政策，但优质客户的标准要么定得太高，要么条件不明确，更多由银行自己掌握。即便是同一家银行，在不同城市因贷款额度紧张程度不同，给予购房人的优惠也不相同。“在贷款额度有限的情况下，如果房贷利率仍然维持低位，则宁愿不做这块业务”，某上市股份制商业银行相关负责人表示，目前贷款供给紧张，银行的议价空间更大，相比利率大幅上浮的企业贷款，房贷这一传统优势业务利润贡献度下降，房贷利率上浮已是必然趋势。
购房人负担大幅上升
对于购房人来说，受到首套房贷款利率优惠取消及加息的双重“夹击”，购房成本已经大幅上升。去年4月本轮房贷调控政策出台前，购房人还可以普遍享受到首套房贷款利率七折优惠，按照当时五年期以上房贷利率5.94%计算，其购房贷款利率为4.158%。2010年10月至今，人民银行已经连续三次加息，目前五年期以上房贷的基准利率已经上升到6.6%，如果按照首套房目前的1.1倍利率计算，则购房人贷款利率已经高达7.26%，不到一年时间成本上升幅度约75%。
不仅是商业住房贷款，个人住房公积金存贷款利率也已经上调。对商业住房贷款而言，如果按照贷款总额100万元，贷款年限20年，选择等额本息还款方式计算，在调控前首套房购房人的月供负担为6143.38元，总共负担利息约47.4万元；若按照基准利率1.1倍计算，则此次加息后月供负担为7909.82元，利息总支出高达89.8万元，一共多出30多万元。而在北京、上海、深圳、广州等一线城市，对于购房人来说贷款100万元是普遍现象。
提前还贷需谨慎
加息预期下，提前还贷是不是一个好的选择？某上市股份制银行深圳分行零售部门负责人认为，这要因人而异。在今后一段时间，紧缩政策将是大趋势，从银行贷款会变得比较困难。如果购房人有好的投资渠道，不妨多留资金投资理财，没必要选择提前还贷。对于一些财务状况不稳定或发生变化的购房人来说，如果月供增加已经明显影响到日常生活，则部分或全部提前还款减轻压力是一个较好选择。
此外，有银行业内人士提醒市民，何时选择提前还贷要仔细看清贷款合同，有的合同不会很快调整利率。据了解，深圳银行和客户签订的房贷合同在利率调整上大致有三种版本的约定，其中一种是约定利率调整后的次月开始按新标准执行，还有一种是次年1月1日起开始执行，最后一种则是“对年对月对日”执行，即在合同签订日的次年同月同日进行调整。
还需要注意的是，有银行对短期内提前还贷的处罚比较严厉。如某国有商业银行规定提前还贷除了要至少提前一个月预约，还要收取贷款金额的1%作为罚息。假如是贷款不满一年就选择提前还贷，则罚息金额还要加倍。算下来仅罚息就足以抵扣相当一段时间增加的月供利息。
(据新华社北京2月13日专电)
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2月8日晚，央行在春节假期的最后一天突然宣布再次加息。此次调整后，房奴们最关心的5年期以上的贷款基准利率由6.40%调为6.60%，涨了0.2个百分点。尽管每次加息对月供的影响只是几十元，但是专家分析认为，为了抑制通货膨胀，全年将有4至5次加息。连续加息的累加效果将会极大地加重购房者的负担，越来越多的贷款买房人感到还款压力增大。
尽管加息的脚步越来越快，但是已经贷款买房的人还要继续还贷，有住房需求却没有办法全款买房的人还是要向银行贷款，毕竟，房子还是要住的。那么，如何能够降低加息对房贷的影响呢？银行理财师指出，房贷人只要懂得选择适合的还贷方式，就能够减少利息压力。
固定利率房贷，锁定房贷成本
公积金房贷更优惠
众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多。虽然每次加息都是商业贷款和公积金贷款同时进行利率调整，不过各自的调整幅度不一样，公积金贷款利率的上调幅度基本是商业贷款的一半。如果今后央行持续加息，公积金贷款的利率优势将愈加明显。
“气球贷”享受低息低月供
“气球贷”是指其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。“气球贷”的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低，还贷期限却可以和普通房贷一样可贷30年。如客户在该行申请一笔50万元住房按揭“气球贷”，贷款期限5年，客户可以和银行约定选择按照30年(也可以10年、20年等)计算每月还款额，在五年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息。“气球贷”可以使借款人以短期贷款的利率享受到长期贷款的月供，既减少了利息支出，也没有增加月供。不过在“气球贷”到期时需要一次性支付剩余本金，所以适合于预期未来收入有较大增长的人群。
等额本金比等额本息更划算
目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，尽管前期支付的本金和利息较多，但是由于本金不断减少，不仅还款负担逐月递减，总的利息支出较低，而且在同样面临加息的情况下，需要多支出的利息也要少很多。
“随借随还”房贷更方便
“随借随还”房贷是一种房贷理财产品，与“存抵贷”、“按揭开放账户房贷”等相似。这种还款方式通过不断减少贷款额，可以降低加息的风险。办理该业务前，购房者需在银行办理个人住房抵押循环授信。办理“随借随还”房贷后，客户只要设置好关联的还款账户，该账户的活期存款超过约定的部分，每天都会自动用于提前还款。当客户资金紧缺时，只需要通过电子银行就能马上在授信额度内从银行借取资金(贷款利率按房贷合同签订时的利率执行，比普通商业贷款更优惠)。
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