银行加息造成购房成本提高 专家为你买房支招
山东商报2010/11/05 15:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
央行最近一次加息是在2007年12月，为应对流动性过剩和通胀压力。2009年9月起，为应对国际金融危机，央行5次下调贷款利率，4次下调存款利率。这是央行时隔3年后的首度加息。主要目的也是为了应对通胀压力。对于普通的老百姓而言，在通胀预期的压力下，加息及物价上涨等所带来的最明显的影响，无疑是数字的变化，尤其对于大部分购房者而言，还房贷成为生活的主要内容，加息后市民的房贷情况会发生什么变化呢？又该如何在这种变化中进行置业决策？本刊记者为您算一算账。
购房成本提高，生活压力加大
贷款利率的上调，也令贷款买房市民贷款成本上升。王先生于今年6月份在省城东部购买一套二手房，总价70万左右，交付首付后向银行贷款50万元，20年还清。省城银行理财专家乔经理帮王先生算了一下，首套住房，利率折扣为85折，20年利率调整前为5.049%，调整后为5.219%；提高前总共应还795198.42元，调整后为806535.85元，多还11337.43元；总共还利息，调整前为295198.42元，后为306535.85元；月供调整前3313.33元，调整后3360.57元，每个月需多还47.24元。
对于同样的50万元20年期等额还款的二套房贷而言，利率上浮，由6.534%上升为6.754%，总共还款由897091.35元增加至912721.87元；月供将由此前的3737.88元增加至3803.01元，提高了65.13元。累计应还利息将由此前的397091.35元提高到412721.87元，增加了15630.52元。
而对于公积金利率上调，也会给市民带来一定的影响。济南住房公积金管理中心工作人员介绍，假如公积金贷款50万元，分30年还清，以等额本息还款方式计算，利率上涨后每月需还2401.5元，而按之前的贷款利率，需要还款2350元，每月需要多还51元。
大部分市民认为此次加息带来的影响还是可以承受的，政策叠加所带来的影响才是巨大的。一位资深业内人士告诉记者，在前期调控措施与本次加息的叠加效应下，如贷款首付提高，首套首付三成以上、二套首付五成以上、三套停贷；契税优惠取消；月供增加，使得购房者的购房成本明显增加，尤其是首次置业的购房者，7折利率优惠取消，可能会使一部分购房者放弃购房计划。
新购房房贷执行新利率
之前贷款购房者次年起全部执行新利率
利息增加了，很多购房者疑惑自己是否会按照新利率执行。记者就此咨询了省城多家银行，银行工作人员皆表示，以前的贷款购房者未还完贷款的，从次年即2011年起执行新利率；而在调整利率之后的购房者要按照新利率执行。也有市民问到如果一年之内提前还贷的应该如何还款呢？银行工作人员介绍，今年年内如果还清全部贷款，按原来的利率执行。
另外，记者了解到，由于大部分银行对于贷款利率的调整是从下一年开始的，对于绝大部分老的房贷购房者而言，今年剩下的两个月，房贷月供不会受影响。不过市民也要特别注意，也有部分银行的房贷利率调整，是从下一期开始的，对于这部分客户而言，能够在下月还款前咨询贷款银行，多存点钱进去，以免因扣款额不足而造成不良还款记录。
而对于贷款优惠利率由7折上升为8.5折，记者日前从省城多家银行了解到，7折房贷基本名存实亡。相对于取消首套房的七折优惠利率，更多的市民关注的是存量贷款政策的调整。从的市场情况看，监管机构并未对此作出规定，具体情况市民还是到贷款银行进行咨询。
7折房贷利率不建议提前还贷
加息了，有部分市民咨询提前还贷是否可以减少还款额？对此，北京中原地产市场研究部研究总监张大伟认为，虽然加息了，但是并非所有的贷款者都适合提前还贷。张大伟建议，处于还款初期或者是手头资金足够支付尾款却没有其他投资渠道的，此时提前还款较为划算，但如果等额本金还款超过5年，或已享受利率7折优惠的贷款者并不适合提前还贷。
但如果市场发生变化，比如存量贷款购房者的贷款银行将优惠利率提升为85折，则要视情况而定。
对于不少首套房贷仍然享受七折优惠利率的客户，加息后，房贷利率将由4.158%上调为4.298%，上调幅度仅为0.14个百分点，资金利用成本可以说非常低，专家不建议提前还贷。
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理财专家支招：
公贷最划算，可选择贷款组合
首套首付提至三成、二套提至五成、济南公积金贷款提至三成等，这些政策对于近日想要购房的张女士来说，有点摸不着头脑。利率提高后，再买房子到底怎么贷款才合适呢？省城理财专家李经理帮张女士支了招。
“上调后的公积金贷款利率仍旧大大低于打了八折的商业贷款利率，因此建议有条件的购房者尽量选用公积金贷款+商业贷款组合的模式，以节省未来的利息支出。”省城某银行的理财专家告诉记者说。
也有部分购房者感觉加息后还款压力变大，对此，李经理提出建议，“延长还款期或者改变还款方式。”李经理说，将原来20年的贷款改成30年，可以降低每月还款金额；再就是可以将等额本金还款改成等额本息还款，这样还贷的压力也会减少。具体还需要市民去贷款银行进行咨询，选择适合自己的贷款方式。
什么样的人适合办理提前还贷？
提前还贷是在加息时期能够帮借款人有效地缩减利息支出。理财专家提醒购房者，提前贷款要视自己的经济情况而定，并不是所有的人群都适合提前还贷。
投资人士分析认为，在目前CPI高企的大背景下，银行贷款所支付的实际使用成本已经降低了。“银行5年期以上房贷利率为6.14％，而扣除CPI涨幅，实际支付的利率其实已经下降了。在这样的情况下，只要投资超过实际支付利率，就没有必要着急提前还贷。”
北京中原建议下面两类人群最适合提前还贷：
类，处于还款初期的借款人提前还贷最划算，尤其是选择等额本金还款的借款人。还款利息支出通常集中在还款初期，所以借款人在还款前期提前还款都是划算的。以20年期的贷款为例，如果借款人已经还了五年以上再选择提前还贷，就相当于把最优质的“低息贷款”还掉，对借款人来说反而不划算。而且现在虽然开始加息，但是相比依然很高的CPI，贷款的利率依然非常低。
第二类，借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。特别是一些已经有一套处于贷款中的房产，而打算将剩余资金再次购房的消费者。因为现在政策对第二套房的首付及利率都要高很多，建议置业升级购房者是卖旧买新，而不是再买第二套。本刊记者刘巧玲
购房者提前还贷
有四大细节需注意
（1）提前还贷
必须问清要求
借款人想提前还贷，必须是在还款半年以上、甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日左右提交书面或电话申请，银行接到借款人提前还贷申请后要审批，所以一般都需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还贷的要求也有所不同，比如有的银行规定提前还贷要是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金等。
（2）提前还贷
文件需要准备好
借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。
（3）提前还贷
勿忘退保及解抵押
贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司,预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。客户如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理解抵押。这样自己的房产才可以说完全是属于自己的财产。
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