一线城市成交量降45% 房企紧急围猎二三线城市

（来源：理财周报 王欣） 恒大逆市上调目标30%，很多人在看

楼市新政发挥了效果，特别是针对多套购房行为加以抑制的方式，令楼市迅速降温，成交量一路下挫。

而三部委的表态让吵闹的楼市顿时安静下来。上半年，八成房企未完成销售目标。下半年，为了销售业绩，各大房企不可避免要迎来一场厮杀。

然而，这时候的开发商，却并不是一片焦灼。因为，除了“重灾区”的一线城市，二三线城市将成为房企今年的“救世主”。

以二三线为主战场的恒大地产宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。

一线城市不可避免成“重灾区”，成交量降45%，“不要对调控心存侥幸，大家担心的房地产调控影响伤及中国宏观经济现象并没有出现，所以楼市调控还将继续下去。”华远地产董事长任志强作出了这样的论调。宏观调控无疑让一线城市不得不成为重灾区。

以北京为例。亚豪机构统计显示，同比2009年同期，2010年上半年，期房商品住宅成交套数下降了36.1%，成交面积下降了38.6%，期房商品住房成交出现了更大幅度的下降，成交套数同比下降了45.3%，成交面积下降了44.2%，现房商品住宅成交量也出现了相应回落，成交套数、面积分别下降了46%和41.6%。

此外，据中原上周监测的9个重点城市中，一手住宅市场新房成交环比下降的有7个，包括重庆、成都、武汉等降幅普遍为2-3成。其中一线4个城市成交降幅达到2成以上，而广州、深圳两地新房成交量持续前几周的下跌态势之后，上周再次降至新政以来低位，广州降幅甚至高达5成。

与此同时，某网数据显示，销售的持续下滑让一线城市库存陡增。北京在新政出台之前大概不到4万套的库存，如今已经增加到了10万套，而且这个销售面积还在不断增长，这给开发商的三季度的去库存化带来极大挑战。“如果销量在三季度继续下滑，必然再次将出现资金链紧张的情况。”任志强悲观的表示。

“开发商可能资金充裕，但因为调控，资金周转速度已经放缓。而三季度，开发商不得不选择降价。”资深房地产老总温立伟表示。

对于北京这样的一线城市，亚豪机构市场总监郭毅也抱着悲观态度。“楼市价格的波谷将伴随开发商的大规模结款季而到来，有可能出现在今年四季度至明年一季度，开发商需要集中清算银行贷款、支付施工款等款项，资金压力加大时，有可能通过降价方式回笼资金以补充流动资金。但没有利好政策的刺激，一方面受到抑制楼市投机政策影响，另一方面买涨不买跌的普遍消费心态阻碍着购房行为的发生，因此楼市成交量还将在谷底盘整。如果政策层面仍然延续紧缩态势，首轮波谷过后楼市可能还将遭遇更深的调整。”郭毅说。

一位不愿意透露姓名的开发商老总表示，虽然开发商现在还处于“嘴硬”阶段，但实际上，很多房企已经开始面临资金紧张问题。

万科集团副总裁肖莉也明确表示，万科目前二三线已经进入了40个城市，未来只是一个深耕的问题。

二三线城市成房企“救命稻草”、炒房人的新据点

不仅仅是上述的远洋地产，很多房企不得不承认，布局二三线解救了遭遇调控的业绩尴尬。

研究报告显示，二三线城市拿地建设较多的开发商，如恒大、万科、绿城取得较好业绩，成为大赢家。与此同时，一线城市的销售额占企业销售额的幅度大幅缩小，已由去年的40%下降至现在的29%。

而政府近日的坚决表态无疑给房企寄希望于一线城市增加销售业绩泼了一盆冷水。

一位供职于品牌开发商的策划经理坦言，下半年销售压力很大。他们已经建议公司“低开高走，扩充销售渠道”。

不过，他坦言，集团今年的销售业绩也不一定惨淡，因为还有二三线城市支撑。

复地集团总裁张华也表示，“二线城市目前的供需相对均衡，刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市，新增供应将有约80万平方米。”

因为调控并未给二三线城市带来影响。据新华社发布的年终经济报道调查显示，与一线城市楼市“价跌量缩”相比，二线城市的降价效果似乎并不明显，有的房价略有降低，还有的不降反升。

日前，以二三线为主战场的恒大地产甚至宣布销售目标将逆市上调30%以上至400亿元。

此外，万科集团副总裁肖莉也明确表示，万科目前二三线已经进入了40个城市，未来只是一个深耕的问题。

“二线城市目前的供需相对均衡，刚性需求稳定。今年下半年复地的项目主要集中在二线城市，新增供应将有约80万平方米。”复地集团总裁张华也表示，鉴于目前二线城市在调控下价格相对平稳的有利因素，复地下半年仍将采取调整价格、快速出货的策略，保证复地在下半年市场波动下具有更强的风险抵抗力。

不过，值得注意的是，随着这些房企大举进军二三线，楼市调控之下，二三线城市反而成为炒房人的新据点。

新华社调查显示，本轮楼市调控以来，有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市，这将成为未来房价上涨的重要推手。

地产投资客

专家对二三线地产投资建议

尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步，但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。越来越多的业内人士担心，二三线城市房价将会暴涨。

“二三线市场相比现在的一线城市，调控政策比较少。这使得之前很多一线城市的投资者转移到二三线城市。”北京中原三级市场研究部研究总监张大伟认为，在2009年以来的房价上涨中，二三线上涨也相对比较少，这使得炒作的空间比较大。另外，二三线城市的城市化进程也处于加速中，这使得买家相比大城市要更刚性。

亚豪机构市场总监郭毅认为，如果政策环境没什么变化，对买家的影响也不大，但二三线城市房地产市场可挖掘的潜力很大，有可能造成投资客的涌入。

房地产企业

二线城市拿地热情高

调控态度日趋坚决，房企正加快二三线拿地。

从中原地产上周12个被监测城市土地市场看，供求情况双双回落。供应方面更是大幅度下滑，达到新政出台以来点，比较新政前周平均(210公顷)水平缩减80%，上周仅长春和天津有43公顷宅地供应。

上周土地市场成交方面，数量也回落至只及新政前周平均水平的一半。另外，上周甚至出现5周以来幅土地流标难得一见状况。

尽管各地住宅市场成交低迷、土地供应捉襟见肘，但房企拿地储备和发展的势头却没有减退。上周保利分别在广州和武汉获得两幅土地，万科6月报显示其属下公司分别在中山、宁波、苏州、青岛等地已获得多幅地块。

中原集团研究中心高级经理刘渊认为，从房企近期拿地情况看，可以看到他们仍然主攻二三线城市。原因主要是一线城市土地供应日益减少、竞争日趋激烈，二三线城市逐步显示出发展潜力，必将成为未来楼市发展的新战场。这就是促使房企战略重心开始转向二三线城市的重要原因，预计未来这一趋势越发明显。

也许是受楼市调控政策可能中途夭折及银行松动房贷等传闻的影响，开发商的腰杆子似乎依然很硬。

7月16日，第二十七届中国－上海房地产展示交易会在上海展览中心开幕。新政百日以来，楼市已进入深度胶着期，成交量十分低迷，价格则只是略降。这次房交会，在业界被认为是检阅新政百日调控效果的一个窗口。

然而，《财经日报》记者却发现，现场气氛异常冷清——参展开发商缩水约六成，没有房展会一贯的震耳欲聋的喇叭声，没有摩肩接踵的人潮，看房班车甚至坐不满半车。

尽管现场参展的楼盘几乎均有折扣，但消费者依然认为降价力度不大，开发商缺乏诚意。

“房价怎么一点也没降？这个绿洲康城亲水湾去年下半年楼市成交高峰的时候还只要17104元/平方米，现在行情差了反而高了，折后还要22000元/平方米了？”在绿洲康城亲水湾展位前驻足的陈先生表示“看不懂”。

可能正是因为买卖双方都知道对方不会买账，所以索性缺席。

展会的主办方之一——上海房地产行业协会副秘书长荣蕴倩告诉本报记者，本届展会将不会出任何统计数据。

然而不出数据并不代表着房地产行业自信满满。业内人士指出，随着商品住宅供应的持续增加，下半年上海房价下调压力将会日益凸显。

开发商“逢场作戏”

和历届展会隔着两条街都能听到广场上开发商用高音喇叭“叫卖”形成鲜明对比的是，本届展会广场上空空如也。

记者从展会现场导视牌上看到，这次展会最终只有70余家参展企业，100个左右楼盘展出，不及“五一”房展会参展企业数量的四成。不过，几大房产巨头仍参展捧场，万科集团带来的楼盘包括赵巷晶园、金色城市、琥珀臻园、花园小城等；复地推出复地街区、帕堤欧香朗墅、复地北桥和新都国际等。和记黄埔、农工商房地产、中星地产、绿地集团等也在现场精心布置了展位。由于此次展会中浦东和嘉定楼盘较为集中，展出楼盘占整个展会的40%，主办方还分别开辟了浦东、嘉定两个专馆。

可惜，市场对本届展会的反应颇为冷淡。房展会开幕首日是工作日，再加上整日都下着瓢泼大雨，看客少得可怜。展会第二天正值周六，天气放晴，展览中心人气略有回升，但比起人气已经不佳的“五一假日楼市”，场面更加冷清。

或许因为人气欠佳，大多数参展商也意兴阑珊。记者逛遍整个展会，发现只有部分展位的销售人员会积极和参观者沟通，并发放礼品吸引人气。而其他多数展位的销售人员各自在聊天，个别展位的销售人员甚至将资料放在各自的展位接待处，让参观者自取。只有参观者主动发问，销售人员才会不紧不慢地走出来解答。

“有些开发商显然是来走过场的。”一位在现场看房的袁小姐表示，一些开发商前来参展，连资料都没有，感觉相当“敷衍”。一名开发商更是向媒体表示，作为房协会员，在楼市冷冻期参与这样一场展会更多是为了配合，他们显然没有希望能够从房展上获得客流。

小恩小惠难赢购买欲

虽然现场人气大减，但开发商打折的力度依然如“五一”房展时般轻描淡写。

浦东周康绿洲康城亲水湾在展位处摆放着一个易拉宝，上面显示该盘展会期间9折，折后2.2万元/平方米，并赠送价值12万元地下车库一个和送契税等；原南汇惠南的布鲁斯小镇展位处写着：参加某活动可以享受公寓房9000元/平方米起；宝山顾村的东方帕堤欧则给出总价25万元的优惠，还送价值8万元车位和8万～10万元装修基金。

而除上述项目外，其他不少楼盘都只有在参观者询问时才会告知优惠促销信息。记者粗略统计了一下，有十余个楼盘有优惠促销，约占参展楼盘总数的四分之一。总体来说折扣也不算大，此前一年频频排队抢购的张江汤臣豪园叫价依旧维持在新政前的水平，约25000～27000元/平方米，展会上开出9.4折；临港的蓝色城邦叫价8200～10000元/平方米，销售人员表示一次性付清可获9.4折，首付五成则为9.6折。记者在展会上看到的折扣还是绿洲康城亲水湾的9折。

但是，在购房者眼里，就算开出了9折优惠的开发商也很“虚情假意”。

事实上，在展会现场，记者发现，仍有不少楼盘的价格依旧在高位徘徊——闵行万源城公寓房叫价32000元/平方米，网上房地产数据显示，去年9月该项目推出一批房源的参考价还只有25500元/平方米；临港新城的滴水湖馨苑目前价格仍在12000元/平方米，年初的时候，该盘售价仅约7000元/平方米。或许是认为自家楼盘开价确实过高，滴水湖馨苑销售人员甚至劝记者“等一段时间再买”。

看来在“房贷放水”等传言影响下，大多数开发商的观望心态仍在延续，但消费者同样不为所动。据某网房源中心统计，目前上海共有80个楼盘有打折优惠措施。但从多周以来成交量低迷的行情来看，很多优惠措施都不能让购房者满意。

新政出台三个月以来，周成交量一直未有什么起色。新政之后的5月3日～9日一周，上海全市的新房成交量为7.1万平方米，此后一周也只有6万平方米。两个月后，到了7月5日～11日这周，新房成交量依然只有6万平方米。

新房供应压力将大增

分析师薛建雄认为，目前房价下调明显的楼盘，主要集中在嘉定和宝山两个区。“这两个区域新房去年领涨，并且目前在售新房较多，开发商之间的竞争压力较大。”他认为，绝大多数区域新盘不肯跌价，主要原因是周边新增供应稀缺，销售压力不大。

然而接下来，上海新房住宅的供应量会不小。

某房地产研究院高级咨询顾问周建成通过计算2009年上海商品住房的新开工量，来推算2010年上海新增商品住房的供应空间。

“我们通过对大量商品住房项目的研究发现，按照住房项目的正常工程进度，住房项目通常开工一年后即可进入预售阶段。”周建成预计，计入世博会部分项目停工因素，2010年上海住房供应空间约为1592万平方米。其中，商品住房供应空间约为1222万平方米，保障性住房的供应空间为370万平方米。

但是，记者发现，佑威房地产研究中心提供的数据显示，今年1～6月，上海商品住房新增供应仅约434万平方米。也就是说，剔除开发商“捂盘惜售”的因素，今年下半年，上海将迎来近800万平方米的住房新增房供应。以上半年356万平方米的住宅成交量来估算，下半年的住宅供需状况供将远大于求。况且如果开发商仍不肯将房价下调到消费者的心理预期，下半年成交量会更低。

“房地产新政所引起的人们关于未来房价走势预期的调整，将会使住房需求方普遍产生浓厚的观望情绪。在这种情况下，商品住房需求会延迟释放，预计至第四季度底之前，房地产宏观调控政策将保持收紧态势，商品住房需求将会保持在相对较低水平。”周建成表示。

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万科当“带头大哥”开发商涌向二三线城市

楼市从紧政策继续，开发商在风险积聚的一线城市拿地意愿明显得到了抑制之后并没有闲着，而是把目光齐刷刷地转向了二三线城市。

中指研究院近日发布了“2010年上半年房企新增土地储备排行榜”，数据显示，万科以1040.28万平方米排在首位。

《华夏时报》记者分析发现，刚刚过去的6月份，万科新拿的4个地块全部位于二三线城市，而之前5个月公拍得的35块地中，有29个位于二三线城市，占比高达83%。

这不是个案，记者梳理发现，包括保利地产（600048）、恒大地产等众多开发商在内，在今年上半年均把目光锁定了二三线城市。

对此，接受本报记者采访的多位人士分析称，随着宏观调控的不断从紧，楼市泡沫积聚的一线大城市很可能会迎来一轮深幅调整，而此前属于楼市相对价格洼地的二三线城市不仅市场本身风险要小，在政策执行上也会因土地财政有所放松，开发商到二三线城市拿地要安全得多。

万科新策略

2009年坚持“宁可错过，决不错拿”而显得过于谨慎的万科，今年表现大不同。前5个月，万科已获得35个新增项目，相当于去年前10个月获得项目数量的总和。6月份拿地势头不减，一举拍下了4块。

记者分析发现，万科6月拿下的地块分别为中山坦洲坦神项目、宁波镇海新城绿核北部1-4号地块、苏州新区科技城武夷山路项目、青岛李家上流社区村庄改造项目，全部位于二三线城市。

加上前5个月新增的35个项目中有29个位于二三线城市，万科在改变“方向”。

“这应该是万科公司的策略，一线城市非常明显地进入了调控期，现在基本已经定型了，价格也太高，万科作为一个很稳健的公司，转移重点很正常，而且二三线城市的发展前景好于大城市，毕竟一线城市开发成本也高。”中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉本报记者。

其实，早在去年，万科的身影就频繁出现在二三线城市的土地市场上了。记者从万科2009年度报告中了解到，2009年，深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占万科营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%，而在各城市净利润比例中，沈阳以6.38%超过了北京的6.29%，杭州的10.50%略低于上海的13.16%，苏州的3.52%和南京的3.48%大致持平。这说明，去年已经占了半壁江山的二三线城市大有赶超一线城市之势。

在今年3月份的万科业绩发布会上，万科总裁郁亮曾发话：“万科有一个重要的策略叫战略纵深，万科一线、二线、三线并重，我们借助于已有管理团队的操作经验、已有的品牌优势向二线、三线城市转移。以合肥为例，它已经成为了长三角正在崛起的制造业中心，进入这样的城市我们觉得心里很有底。”

引领楼市风向

万科做什么动作，大多被业内看做“风向标”。

“暂时来看，二三线城市房子涨价的潜力比一线城市大一点。”张大伟对二三线城市的上涨潜力十分看好。

“二三线城市有一个城市化的优势，不管是从发展潜力上，还是对政策调控的缓冲，都有很好的作用。”汉宇地产董事总经理施宏睿向《华夏时报》记者表示，万科布局二三线城市，是出于自身风险控制的考虑，即是为了谋求更大盈利空间的成本控制，也是为了避开调控的风险，因为目前政府的调控主要集中在一线城市，二三线的调控并不是很严。

虽然调控政策出台后的两个月内，土地市场呈现流拍与溢价并存的现象，但对于优质地块，尤其是二三线城市的优质地块来说，仍然抢手。正是基于这样的判断，众多开发商选择了转向。

保利地产5月份购入了4个项目,其中两个位于上海浦江镇，另两个项目位于沈阳市二环路北4地块和成都市新都区三河街道碑石堰村商住用地，楼面价仅千元上下。

绿城集团于5月份购入2个项目，杭州市拱墅区田园R21-19地块，楼面价不足万元；宁波市研发园3B-3地块，楼面价低于650元/平方米。不难看出,这两家标杆房企所购土地跟万科一样,基本都位于二三线城市，而且地价远远低于当地平均房价。

中指研究院数据显示，20个主要城市6月28日-7月2日共成交土地54宗，环比增加10%，但是成交均价环比却降49%。换句话说，开发商更多拥向二三线城市以更低的价格拿到了更多的地。