潍坊圣达地产龙江:投资商业地产关键在物业升值

潍坊商业地产的格局与现状

潍坊的传统商圈依然是西部，中百、泰华是传统商圈，包括金沙也都在传统商圈范围内。这个商圈能做多大，要看里边到底有多少个知名的商家，像泰华非常有个性，像中百的传统，像金沙这种带有佳世客背景的商业，不管你是奎文门也好，还是中百，还是泰华也好，一说那个商圈，那是一片商圈，那是个传统商圈，那是目前相对成熟的。但是一个城市不可能有一个商圈，它有可能一个主商圈，几个副商圈，也可能出现多个的中心商圈。

目前潍坊的传统商圈，我自己认为的，在潍坊市不管是零售还是批发，占领导地位的商圈，占有非常大的市场份额，人流和物流的一个商圈。其次，有一个新兴商圈，在哪个区域呢？我认为在新华路。大家看一下楼市地图，整个潍坊的地图版面你看，所有的南北路没有像新华路这么长，从南到北都有住宅。这说明，目前来说南北最繁华的是新华路。另外，新华路处于潍坊地图的东西的结合部，西边连着老商圈，东边临着市政府。所以新华路我认为是目前有佳乐家、利群，今后还会有更多的一些商业机构要进入新华路，我认为新华路商圈会成为继中百、泰华之后的一个新的商圈。这个商圈会成为未来东西两部的一个中心商圈。

未来还有一个重要的商圈是东部商圈。中国城市的发展趋势总是围着政府转，他们的消费能力非常强，由于他们居住人群的高收入，很容易满足不同的业态的生存需求，所以那个区域很容易诞生一个新商圈。东部商圈虽然没成气候，但是有未来发展的趋势。

我们南部怎么办，潍洲路是的贯穿潍坊南部的大道，潍洲路我们称为汽车黄金大道。潍坊的汽车4S店60%以上在那个区域。这么大量的汽车业态丰富的汽车大道，很容易诞生一个商业。一直往北走，包括往北边到中百、到泰华，到佳乐家，我们这个区在做一个概念规划的时候，跟佳乐家一拍即合。佳乐家潍坊也以租赁为主，而在我们这个区是购买的，买的我们的商业。我们不跟北部比，也不跟中部比，我们准备把南部做成一个既有超市，也有百货，包括钢材或者是建材，包括其他业的一个商圈。但是我们现在最想打造的是，佳乐家旗舰店打造成为潍坊市的室内服装批发市场。我们打造一个潍坊南部的商圈，主要以服装为主。我认为以后潍坊会形成，西部依然是最传统的商圈，最旺盛的商圈，西部新兴，东部逐渐崛起，南部要繁华。

商业地产如何做好后期运营？

做商业地产从开始规划设计就要有一个好的、合理的商业布局，这个空间布局非常重要，不要为了贪图利益而造成一些不必要的现象出现，要合理。你们看现在万达在青岛又做了一个商场，很合理。第二，一定要对商业地产运作有一个长期的策略。就像刚才我们开会之前李总说的似的，你做商业一定要耐的住寂寞，不能急功近利，把一个不大可能实现的美好愿望，说得那么好，不要夸大其词。另外，你一定要也一个很好的团队可以掌控运营。像青岛万达，从开动就已经确定了开工日期，确定了交业日期。他是设计合理，稳定。第三，一定要有好的团队和把握者。如果我们做商业运营和商业投资，这三个做不到，肯定会出现经营难。你卖的利润高了，商家的成本高了，他也很难生存下去。你的管理不到位，你在市场也很难生存下去。

另外，刚才还提到了区位问题，你的区位不好确实很难经营。所以要想经营好，做商业地产的开发商就要从商业设计、利润率、地段等等多方面去考虑，在前期规划设计好了，在过程中把握得好，在最后才能既做好商业又把握好，而且成为一个比较的商业地产运营商。

市民应如何投资商业地产？

做什么东西都要学会透过表面现象看到实质，做投资商业的人通过种种机会琢磨出如何选择。真要想投资商业，你就要具备商业头脑，你得知道我想干什么我想长期投资还是干什么。刚才探讨8%的问题，我认为8%的问题只是开发商业地产企业宣传的口号而已，千万不要相信。关于投资问题，我认为，要选择最有潜力的商圈，第二，要选择最成熟的商圈，第三，你现在专业市场投资。这是投资者的一个趋势。关于的问题，作为商业投资，包括广大市民，首先要想到的是物业的，物业是一个核心，第二才是。可能一算，可能20年才能收回来，但是三年或五年，物业已经翻番了，这样你就有额外收入了，就不是传统的二十年了。所以市民在投资的时候不妨再考虑一下物业的。

潍坊未来五年商业地产发展预见

潍坊未来会形成西部商圈，以中百、泰华为核心的西部商圈，以新华路、佳乐家以及利群或其他的中百百货为核心的中部商圈，这个区域可能会形成个中高档商家运营基地。另外是东部商圈，市政府东部区域还需要时间，还需要五年或者八年，因为它需要有足够的居住人群，才会有大的商圈入驻。现在东部居住人少一点，消费还没有达到，还没有人进入。

商业跟着住宅走，商业跟着人群走，当商业有足够的量，居住人群够大的时候，商业才敢进。所以未来发展是东部地区。潍坊的房价，从一手房到二手房，现在卖得最贵的是，中百周围地区卖得很好。现在看，买东部房的都是有钱人，买东部房的都是高收入人群，所以在未来很容易满足高消费业态的需求。

我觉得南部地区——潍坊的一个东西带在满足商业的情况下，会往南延伸，往北延伸，会产生多个商圈。未来三年、五年会形成以南部潍洲路为中心的商业带。这个商业可能会往宝通街延。未来几年宝通街飞机场搬迁的话，可能宝通街还要再往南走。目前南部住宅开发量足够大。有大量住宅开发，商业容易形成商圈。