购买集资房 到底需要什么条件记得一定要看清

“单位全额集资房是否可以上市交易？购买时需注意什么？”近日，读者通过热线咨询集资房屋买卖的问题不断增多，为此，居周刊采访了南宁市的房产部门、律师和银行等，就各种问题进行集中解答。

上市交易条件如何？

刘女士：我买了一套单位集资房，2006年9月取得房产证，2007年12月取得土地证，现在房子是否可以上市交易？

首府南宁房改办政策科：凡在2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》下发前，取得房屋所有权证的全额集资房上市，暂按《南宁市已购共有住房上市交易办法》的规定执行，即需取得房产证和土地证之日起，3年后可上市交易；而在这之后取得房屋所有权证的全额集资房上市时暂按取得房屋所有权证5年后可上市交易。因此，刘女士的单位集资房暂不能上市交易。

再次买房是否属于第二套房？

蓝先生：我在单位购买了一套集资房，现在我想再买一套商品房，申请贷款是否属于“第二套房贷”？

中国银行广西分行个贷中心：银行是通过征信系统来确认借贷者的购房次数。也就是说，如果蓝先生购买集资房是一次性付款，没有通过银行贷款购房的话，那么他再购买商品房则视为首次购房。需要提醒的是，认定“第二套房”是以家庭为单位，而不是以个人为准。

建成后价格上涨是否合理？

韦先生：我是南宁市某单位职工，2008年单位在中华路开始建集资房，2009年竣工。当初单位承诺以1900元/平方米的价格卖给职工，可现在收房，单位却要求职工多交300元/平方米。请问单位的这种做法是否合理？

远东律师事务所吴中登律师：如果房子开工时，签订的合同对房价进行了约定，交房时价格是不能变的；如果开工时提出的价格只是预算，或者说没有任何书面约定，在此情况下，房子的定价可随市场物价变化作相应的变动。

与集资人的协议是否有效？

曾先生：2007年，单位与开发商联合建房，单位规定集资名额不能转让。我私下买了同事的集资指标，签订了《房屋产权转让协议》，并约定集资人是我如果对方违约，则要付给我违约金，约定违约金为该房市场价的20%。现在房子还未建好，我同事违约要将房子收回去。请问我们签的这个协议是否有效？我能否按协议规定得到违约金？

南国雄鹰律师事务所：单位规定以及开发商的合同中关于不得转让的约定，不影响作为第三人的曾先生与同事间协议的法律效力，除非二人是恶意串通损害了单位或者开发商的利益。应当明确的是，合同成立的要件与房产所有权转移的要件是不同的，两人签订的协议没有违反国家有关的法律法规，协议得以成立，曾先生拥有对同事的违约请求权。

延伸阅读：

从今年2月开始,中国将通过卫星遥感图片执法检查,就耕地保护等土地管理问题对县级以上的地方人民政府主要负责人实施问责。

国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史8日在此间部署2009年度卫星遥感图片执法检查工作时表示,将通过全面掌握违法用地情况,发现土地违法行为,严格依据监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部发布的《违反土地管理规定行为处分办法》,对违法严重地区的县级以上地方人民政府主要负责人员实施问责,以进一步规范土地管理秩序,促进各地加强耕地保护和节约集约利用土地。

徐绍史在监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合召开的卫星遥感图片执法检查工作动员大会上说,根据规定,将针对四种情况对地方政府主要负责人实施问责:当地土地管理秩序混乱,致使年度内本行政区域违法占用耕地面积占新增建设用地占用耕地面积的比例达到15％以上或者没有超过15％,但是造成恶劣影响和严重后果的就可以问责;发生的土地违规违法案件造成严重后果的;对土地违规违法不加制止,不组织查处也要问责;对土地违规违法隐瞒不报,压案不查。

徐绍史说,目前中国土地违法违规虽然总体下降,但2008年度卫星遥感图片执法检查的172个城市中,平均违规违法占用耕地为建设用地面积的14．4％;172个城市中有46个城市违规违法占用耕地占新增建设用地占用耕地面积的比例超过15％这一“问责红线”。如果即日启动的2009年度卫星遥感图片执法检查工表明局面没有根本好转,许多地方人民政府主要负责人将面临“亮红灯”的严峻局面。

监察部副部长郝明金说,近年来,中国土地管理秩序逐步规范,但土地管理方面问题依然突出。一些企业无视国家土地管理法律法规、采取“以租代征”、“批少占多”等方式非法占地,擅自改变土地用途,有的未批即用甚至非法转让土地;有的地方政府执行国家土地法规政策不严格,违规下放土地审批权或者规避法定审批;有的为招商引资,纵容、默许甚至公开签订协议,非法占用大量耕地甚至基本农田;有的部门对土地违法问题隐瞒不报、压案不查,使一些土地违法问题长期得不到解决。为维护法律法规和中央政策措施权威性,监察机关对发现的严重土地违法违规案件将绝不姑息。（来源：新华网）

据财经日报报道，为了引入社会监督，形成对天价地开发利用环节的监管合力，国土部已经接连对外公开了九宗2009年地王的出让合同细节，的一宗来自上海。

去年12月23日成交的上海市新江湾城C6地块，曾经以32484元/平方米的楼面地价一度创下国内住宅地块单价。

国土部5日公布了该地块的出让情况。资料显示，新江湾城C6地块于2009年11月20日挂牌出让，挂牌起始价为17.18亿元，出让面积11.45公顷，容积率≤1.0，建筑密度≤25%，绿地率≥35%。

在击退其他多家竞争者后，中建地产有限公司最终竞得该地块，成交价格为37.2亿元。该地块的规划容积率为不大于1.0。有业内人士认为，高达3万以上的楼面地价成本，只有开发建设别墅类高档住宅才能顺利消化。

值得关注的是，国土部披露的信息还显示，该地块的受让方和出让方于2010年1月5日签订出让合同，合同签订后30日内付清出让价款，2010年2月12日前交付土地，2010年7月4日前开工，2013年7月4日前竣工。

在上海市新江湾城C6地块之前，国土部已经公开了8宗地王的土地合同，其中包括北京的四宗、南京的三宗，以及广州亚运城255亿元的中国最贵地王。

在公布的这些地王的信息中，均包括开工、竣工日期这些约束性指标。如方兴地产去年6月份拿下的北京广渠路15号地，其约定开工日期为2010年1月31日。但据媒体报道，该项目开发商中化方兴已经表示，由于各项审批无法在期限内完成，现已申请延期开工。

对此，一位国土部人士表示，将严格按照土地出让合同办事，如果超过约定开工日期一年仍未开工，就将按照规定进行处罚。（来源：杭州日报）