房贷利率盼85折或更低 楼市调整期十月看缓冲

受“限购”解除和信贷放松政策双重影响，各“解限”城市成交略有回升，买卖双方的预期、心态正在发生变化。专业人士表示，随着楼市调控政策“见底”，此前持续“向下”的楼市或将进入“缓冲期”。

成交微回升心态起变化

国庆黄金周历来不是楼市成交高峰，但央行、银监会节前发布的“房贷新政”，让不少人增加了“度假”新项目——“看房”。“本来打算和家人朋友组个‘自驾游团’，结果成了‘看房团’，一天就看了5套房。”杭州市民孔先生说。据透明售房市场研究院数据统计，黄金周杭州市区共签约新房804套，为近四年来同期。作为二线城市的山东省会济南，在国庆结束后的10月8日和9日，商品房成交套数分别为241套和224套，呈现出回升的态势。

除了实际成交略微回升，楼盘来访量明显增加更显出房贷新政带来的变化。呼和浩特是公开取消限购的省会城市，虽然9月29日至10月5日一周时间，该市城区网签成交一手商品房只有141套，但与平淡成交相对的是售楼部人头攒动。而恒大集团在南宁开发的恒大绿洲楼盘，10月7日开盘的两个内销售额达到8亿元。

多地受“房贷新政”影响，黄金周看房者都有明显增多，有楼盘的销售经理说，“许久没见到这样热闹的场面了”“消费者的信心明显得到提升”。

尽管“房贷新政”的实施细则仍待明确，但部分购房者的心态开始起了变化。一些购房者害怕“错失良机”，加快下单步伐；也有一些购房者仍在看风向、等细则；总体看，购房者入市、出手心态趋稳。

政策快见底 楼市要筑底

尽管各银行有关“房贷新政”的具体细则仍待出台，但多数开发商、购房者认为，当前楼市提振政策已经“见底”，房价、成交也很可能逐步“止跌企稳”。但也有人认为，“利好出尽是利空”，如果“房贷新政”打折，楼市颓势或将持续。

走访杭州、济南等地的多个楼盘发现，各楼盘此前的优惠措施基本没变，但购房者的议价空间逐渐收窄，加之来访、认筹增多，开发商“腰杆硬了”。“上半年最困难的时候都过来了，现在的政策利好楼市，开发商怎么还会推出新的优惠措施？”某楼盘的营销负责人如是说。

有学者认为，央行、银监会限贷政策松绑，对整个房地产市场有一定的利好作用，但目前整体资金面还比较紧张，金融机构出于对风险的管控，加之临近年底，各家银行相对都比较谨慎，是否会很快跟进并调整各自的具体信贷政策还存在未知。

也有学者表示，根据中国家庭金融调查的数据静态估算，央行房贷新政策在短期将刺激大约550万套住房需求提前释放。但对于城镇现有的约5000万套空置房和约400万套待售房，实属杯水车薪。

更有业内分析称，“认贷不认房”主要刺激了改善需求和部分投资需求，但由于目前商品房库存仍处在高位，未来至少还有2至3个季度的库存消化期，房企的策略仍是加快周转、以价换量为主。

楼市调整期 十月看缓冲

“房贷新政”的具体细则、成色几何，“银十”或将逐渐明朗，楼市也将迎来一个长周期调控的“缓冲期”。“房贷新政”是“大礼包”，还是噱头？这将决定“缓冲期”之后的楼市走向。

松绑限贷政策主要针对改善型购房需求，各家银行房贷实质性松绑的政策力度将决定未来楼市成交的活跃度，目前业内也都处于观望期。

“等细则”已成目前全社会对楼市实时热门切的期待。分析人士指出，如果房贷利率有85折或者更低的折扣，楼市成交将稳步回升，如果利率折扣较少，购房者也许会期待更大幅度的“救市”政策，就会观望、等待拉低成交。因此，“房贷新政”的具体落实将对后续楼市走向产生重要影响。

应该看到，当前楼市的政策导向由限制转向逐渐放松，限购与限贷逐步放宽，其他限制政策整体趋缓。如此背景下，市场将成为左右楼市的主要力量，“房贷新政”中的首付比例、利率水平将由商业银行自主决定；其究竟“给不给力”，且看银行如何动作。

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地产新金融时代：十万亿MBS想象

今天，如果您是一位房屋按揭贷业务的银行优质客户，可能享受的是银行申请名单上更靠前的位置。未来，您或许可从银行拿到更低的利率，但房屋被抵押给了一家券商，而直接借钱给你的，可能是公积金中心，或者，一位买养老险的大妈。

这是一个MBS(Mort-gage-BackedSecurity住房抵押贷款支持证券)的理想模型。源自于华尔街的这个金融产品，旨在增强房贷资产的流动性以增加金融机构对个人住房贷款投放能力，或许将改变未来中国住房市场的生态。

9月30日，央行与银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，放松了对与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷款投放。

尽管放松房贷政策更吸引房地产市场的眼球，但还是有许多观察者将焦点放到MBS、长久期金融债券这类关键词上。

“既是救市，也是改革。”民间独立金融智库IMF首席经济学家江勋表示，“我认为9·30新政中放松房贷只是解除了过去不正常的行政调控，真正核心的是对地产金融开源，尤其是鼓励MBS。”这与9月初央行向上市开放银行间市场一脉相承，相当于从需求和供给两个方面给房地产开了两扇门。

经济观察报获悉，MBS业务已经在交通银行、招商银行等多家商业银行内部开展了调研，但尚未有推出时间表。

知情人士称，交通银行在今年3月份就开始进行相关业务调研，并计划发行首单规模为70亿元的RMBS(个人住房按揭贷款资产证券化)，“工作一直在推进，央行9·30发文后，可能会提速”。

中国商业银行体系负债与资产间的流动性失衡问题正在日益严重，而直面和运用资产证券化，比如推出MBS,被业界认为是解决该问题的良药，MBS一方面解决了商业银行流动性失衡问题，另一方面又给盘活房地产融资市场提供了巨大想象空间，它对于“金融资源优化配置，盘活存量”以支持实体经济发展的作用，或许超越了金融创新产品本身。

MBS提速十万亿想象空间

知情人士表示，有望在9·30新政后发布MBS产品的银行中，交行赫然在列。

早在今年的3月，交行对内发布了一条调研通知，拟启动的全行首单RMBS，并要求旗下各分行上报各自的资产证券化规模。

所谓的RMBS，是指银行选定部分个人住房按揭贷款设立资产包，将资产包中的每一笔贷款及其附属担保权益转让给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式发行受益证券，并以该财产所产生的现金支付资产支持证券。

例如，如果有人两年首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷30年，两年还款本金6万，房屋当前市值150万。这时，银行如果把按揭贷款64万打包做成MBS，抵押品充足，发行利率取5%发行，这样银行就顺利拿回所有贷款本金，腾出贷款额度，并将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定息差(房贷利率-MBS利率-发行费用)。

一位交行内部人士称，该行首单RMBS试点规模约为70亿元，发行成功后，相应释放的贷款规模原则上仍归贷款原发放分行使用。

交通银行总行在当时的调研文件中提及，拟优先选择满足以下条件的分行开展试点：一是房贷业务管理规范，无重大违规事件或严重假按揭项目；二是2014年新发放房贷定价高于全行平均水平，定价趋势向好；三是能贯彻落实总行2014年业务结构转型要求，小微和消费贷款业务发展良好。

上述交行人士表示，该项业务主要是由总行统筹，分行上报试点。“数据包已经来来回回传了好几次了，但是对贷款资产质量评估相对谨慎，再加上当时很多业务给全行新系统上线让路，所以之前进展并不太快。”

另悉，具有很强创新能力的中信证券，接受某大行委托已完成了一单MBS业务的产品方案，但尚未公布，并在寻求更多的银行合作。据了解海通证券、国泰君安均有参与类似业务。

一家正在积极寻求该项业务的券商固定部负责人说，在政策层面上，一方面是央行的推进，另一方面是呼之欲出的《资产管理机构资产证券化征求意见稿》，都在加速MBS的出台。

过去，国内商业银行仅仅发行了3笔MBS，笔是由2005年建设银行发起、中信信托受托发行了国内首笔MBS——建元2005-1个人住房抵押贷款证券，总规模达到30亿元。此后，建行又发起了总额40亿的建元2007-1个人住房抵押贷款证券。今年7月，中国邮政储蓄银行发起的“邮元2014年期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)在银行间市场成功招标，总规模达68.14亿元”。

南方基金固定部负责人称，该公司曾经在2005年购买过国开行和建行的资产证券化产品，“肯定要高于短融低于信贷，但流动性很差”。

做不起来的原因有政策不持续、市场冲动消退，最主要的是我国金融市场不够发达、利率尚未完全市场化导致MBS产品的二级市场交投不活跃、投资者寡。