每日谈:央行政策利好楼市 潍坊招行落地新政

9月29日，央行下发新政，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

央行新政对于低迷的楼市来说，无疑是一利好消息，对于持币待购的购房者来说，也带来了希望。但是国庆假期已经过去，关于七折利率的执行情况并未收到较好的消息。那么央行此次喊话，究竟能不能落实呢？

继招商银行之后，中国建设银行10月9日也宣布执行“贷清不认房”的房贷新政，这是开始执行新政的国有大行。在房贷逐步放松的同时，购房者的意愿也出现低位反弹迹象。据交行近日发布的报告显示，实时家庭预期不动产投资意愿已经止跌回升。

细则如何落地仍不明确

建设银行近日表示，对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。具体根据借款人购房情况及其信用记录、还款能力等因素区别确定。

对无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策。具体操作由各地分行掌握。

记者近日致电建行北京分行，但该行表示目前尚未明确如何执行及如何才能享受到7折优惠。

目前已有招行、建行明确表示开始执行房贷新政，工行、农行、中行、中信、兴业等其他银行则均表示正在研究制定实施细则。银行人士表示，从发文到实施有一定时间差，真正实施新政可能还需要一段时间。

7折利率或看得见摸不着

融360实时数据显示，国庆长假之后，北京各银行的房贷利率没有受央行新政的影响，利率水平基本与上月持平，但兴业银行首套房利率由基准利率的1.05倍下调至9.5折，降幅明显。

融360信贷专家徐瑾认为，鉴于商业银行存贷比考核尚未放松、资金成本仍处于高位，再加上房地产行业风险加剧，所以央行新政中所提到的7折利率优惠更偏向于政策指导，银行落实起来十分困难。即使有所谓的“7折利率”，也可能会附加诸多苛刻的限制条件，对绝大多数人来说依然是“看得见却摸不着”。但是银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率，出于盈利性的考虑，9折或为底线。

报告称房产投资意愿回升

在房贷逐步放松的同时，购房者的意愿也低位反弹。近日交通银行发布的《不动产市场趋势与财富配置》报告指出，受刚需家庭未来入市意愿增强的影响，家庭预期不动产投资意愿止跌回升，这是今年以来该指数首次小幅回升。

报告显示，小康家庭对当前的不动产投资指数已是连续第12个月下滑。但预期不动产投资意愿指数止跌回升，从上期的100临界点，小幅回升2个百分点至102点。

目前，有换房需求的改善型刚需受到“认房又认贷”和二套房首付60%以上等规定的掣肘。二套房房贷政策放宽若能落实将有助于促进改善需求入市。但从目前的资金环境来看，二套及以上住房贷款难以大增，购买能力不足仍将成为制约入市的一大因素。未来不动产投资意愿能否继续上升，还有待观察。

专家声音

连平：住房需求不足非潜在需求下降

交通银行首席经济学家连平表示，过去执行的“认房又认贷”的房贷政策误伤部分改善性住房需求。“当前住房需求不足并非潜在需求大幅下降，而是市场在观望，同时也是政策约束所致。”

连平认为，今年初，个人住房贷款存在审批较严、发放速度较慢、按揭利率提升较多等问题，也在一定程度上制约了需求释放。一方面，此前政策规定家庭购买第二套住房需支付不低于所购房屋价格60%的首付款，同时贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，使得改善型需求的购房能力大大降低。另一方面，目前“认房又认贷”的首套房认定政策导致有贷款历史而名下无房的情况被认定为二套房，一些改善型需求被误伤。

叶檀：对改善型购房的群体利好

财经评论家、财经专栏作家叶檀对华西都市报记者表示，节前央行发布的“认贷不认房”新政并不会引爆楼市。

“首先从政策出台的目的上来讲，一方面是为了稳定房地产市场，另一方面的目的是改革金融。”叶檀解释道，房贷新政对改善型购房的群体更加利好，会起到稳定市场的作用。叶檀表示，此次央行出台的房贷新政还指出要支持房地产开发企业的合理融资需求，“除了救市之外，新政在年底前放开融资，避免到年底银行成为的坏账户。”

蒋华东：房贷新政起到一定刺激作用

四川省社科院房地产研究中心主任蒋华东认为，房贷新政并非是央行的救市之举。

“目前整个宏观经济面临下行的压力较大，需要对库存较高的房地产市场进行微刺激，进而带动地方经济发展，但绝不是单纯为了拯救楼市。”蒋华东表示，房贷新政对扩大消费会起到一定的刺激作用，对改善型住房的影响，“以成都主城区为例，新政对准备换房的人群来说是好消息，那些面积较大、库存较高的楼盘可能因此受益。”

“此次房贷新政主要是为了解决高库存情况，从长期来看，房地产市场的调整非常必要。”同时蒋华东还表示，各个城市的金融风险程度、贷款对象等因素不同，直接影响着各大商业银行对央行的具体政策的落地，因此楼市的下一步发展状况，仍有待观察。

但是楼市中也还有积极的因素哦！

潍坊招行落地房贷新政 首套房贷执行基准利率

10月11日，房天下致电招商银行潍坊支行，得到准确答复，招行已开始实施房贷新政，即“无个人住房贷款记录或者已结清购房贷款，名下无住房的家庭，申请贷款购买住房，执行首套房贷款政策。”这也是潍坊落地房贷新政的银行。

首套房认定按照新政执行，那么首套房贷利率是多少呢？房贷新政规定，“对于贷款购买首套自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。”不过，招商银行潍坊支行工作人员告诉房天下，首套房贷首付比例为30%，但房贷利率执行基准利率，未接到0.7倍的通知。

另外，房天下还咨询了工行、建行、交行、中国银行、邮政储蓄、浦发银行等多家银行的潍坊支行，均表示还未接到总行通知，还需等待。

业内：七折利率几无可能

事实上，对于央行提出的“7折利率”等优惠政策的落地实施，不少业内专家并不看好。

“7折房贷利率折扣不可能，资金价格依然处于高位。”中原地产张大伟张大伟分析，在目前资金价格情况下，银行吸储难度较大，“不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。”

另外，在张大伟看来，虽然房贷优惠政策落地，但基于库存压力、信贷供给量有限等原因，短期房价上涨可能性并不大。“预计四季度房价仍以平稳为主，继续下调的可能性降低，短期上涨的空间也不大。”