楼市限贷松绑需细则 房价四季度大涨可能性小

国庆前央行和银监会给楼市发了放松限贷的大，假期里时不时跳出看房者增加、成交回暖、房企要涨价的新闻，不少观望人群心里打起了小鼓，房价是不是又要涨了？记者采访发现，不管是开发商还是业内人士都认为，由于大量积压的库存要消化，另外放松限贷的政策落实也还需出台细则，因此四季度房价大幅“抬头”可能性小。

关于央行和银监会节前发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，的利好可以总结为三句话：一是取消针对外地人及三套房的限贷令；二是一套房贷还清，二套普通房按首套贷执行；三是重申首套房利率折扣下限为7折。

还没等观望的购房者缓过劲，网上很快就流出绿城、恒大等开发商要提价的文件。华业地产副总裁陈云峰分析，开发商不可能看到政策，无非是制造市场紧张气氛。

陈云峰：我觉得这个还不足以说楼市马上就回暖，我们现在还是要看市场的反应，毕竟这么长时间，市场上的库存大量增加了，另外老百姓的观望气氛实际上并没有完全解除，所以我们觉得作为开发商，现在还是应该谨慎的对待市场。

从北京、上海、广州、深圳国庆前6天的成交数据来看，都是不升反降，同比下降20%—40%。中原地产市场总监张大伟说，这个政策利好市场能消化多少，还要看银行后续如何执行。

张大伟：已经积压了九个月库存要消化，很难判断利好有多大，只是一个口径的放松，信贷的额度和价格都没有提及，要叠加很多各地落地的细则。

本报记者咨询多家银行，都表示到目前为止没有接到放松限贷的具体通知，首套房利率能申请到9折优惠，一位业务员说，7折就赔钱啦。目前，5年以上基准利率是6.55%，7折后只有4.585%，而现在5年期定存利率是4.75%，不少银行还上浮10%，已经明显出现倒挂。

一家大型商业个人信贷部的工作人员说，考虑到可能导致不良率上升，银行没有积极性加大个人房贷投放力度。

工作人员：现在你看地产这个形势本身不是特别好，银行个人贷款不良率出来有挺多的。认房不认贷，但是这条现在也没有到执行层面上，我觉得需要一段消化时间，大家可能都不想当那个吃螃蟹的。

由近三年的房地产市场走势来看，今年一直是处在下行区域，近40个城市放松限购，但提振效果非常有限。此时从央行层面全面放宽限贷，会不会催涨市场，使前期调控的努力白费？张大伟认为，这次只是释放有利于刚需和改善性需求入市的信号，不是催涨，而是期待市场平稳。

张大伟：前八个月房地产的库存数据非常高，而且本身房地产上下游30多个行业，目前整个上下游的行业都不景气，这种情况下不一定程度上释放中央层面的救市信号，这个楼市有可能出现断崖式的下调，这种情况下对宏观经济的打击是非常大的。

就在很多开发商和杭州人收拾行装,准备开始的长假出游时,9月30日一则关于房贷政策放开的消息,在杭州楼市炸开了锅。中国人民银行官方网站公布《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对原有的“限贷”政策做出较大调整。

通知中最亮眼的,不外乎以下几点:一是房贷利率可打到7折;二是已有一套住房且还清房贷的家庭,可享首套房贷政策;三是有两套及以上房子的,只要都还清了房贷,也有可能从银行贷到款。银行甚至会对外地购房者放开房贷。

新政

限贷四年 一朝放开

通知中,除了条的“加大对保障性安居工程建设的金融支持”,最核心的内容基本集中在第二条“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”。

与之前相比,主要有几点不同。

一、明确首套房贷可首付三成,利率下限为基准利率的7折。打个比方,这相当于首套房政策回到2009年。

二、 对房贷首套和二套房的认定有改变。比如首套,放开之前的政策是“认房又认贷”,而现在的政策是“对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

二套房贷款的界定是“在已取消或未实施‘限购’措施的城市,对拥有二套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房。银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平”。也就是说,原本想要改善的购房者,之前只能一次性付款,而现在也有了贷款的可能。

三、 允许银行业金融机构向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。这也意味着,外地购房者不仅在前段时间的“限购”中松了绑,此次更在“限贷”放开后获得资金上的支持。换句话说,政府同样鼓励外地投资客的购房需求。