济南限购取消 未来20年房价仍有上涨空间

1、济南限购取消后，房价会不会上涨？

【陈淮】限购是抑制投机性需求的一种政策措施，什么时候才有投机性需求产生呢？持续的、严重的供不应求存在的时候才有限购的产生，因此当不存在供不应求的持续状态的时候就没有必要限购。包括济南在内的2/3以上的省会城市在过去十年是供大于求的，但是整体价格却是在上涨，所以没必要限购。

【顾云昌】今后在中国经济持续稳增长的情况下，在老百姓的收入水平不断提高的情况下，我想房价往上走的态势是必然的。我们不用担心在20年之后房价触底，那是不可能的。不排除在整个的增长过程中有波浪性的，有的时候快一点，有的时候慢一点，这样的波动是有可能的，中国的房地产市场总体上还是给人信心的，空间还很大。

2、济南住宅产业在未来会呈现怎样的走势？

【陈淮】在未来十到二十年，中国的房地产市场仍将是全世界规模的市场和增速最快的市场。居民对住房有四层需求，济南的老百姓刚刚度过了最初的“温饱”阶段，正在成规模的、成群体性的进入改善型需求阶段，济南房地产市场还有很大的增势。

【顾云昌】为什么过去十年房价会上涨过快？过去十几年中，之所以中国的房价涨得比较快，背后是货币的原因。房地产这个资产是最容易接受货币的，大量货币承建到土地上就造成了房价的上涨。

3、现在投资住宅好还是买商铺好？

【陈淮】住宅在今后一段时间还会是政策抑制的对象，而商铺则不然，商铺就是为赚钱而投资的。房价一定是涨的，未来的20到30年，城市固定资产是一定要涨的，但是在这个周期内一定是有涨有跌的。

【顾云昌】在济南放开限购，是因为济南市场出现了明显的供大于求，在这种情况下，价格即使上涨也是有限的，同时，限购在济南取消了，但是限贷政策还没有变化，这是住宅市场平稳的重要基础，房地产市场调控历来是对住宅市场调控的，这样的情况购买住宅的投资者会更少。

 那些所谓崩盘的看法是没有根据的……”原住建部政策研究中心主任、经济学家陈淮和中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌昨日双双在济南驳斥甚嚣尘上的“楼市崩盘论”，他们认为楼市不仅不会崩盘，恰恰相反，当前正在经历一个优胜劣汰的良性阶段。

陈淮和顾云昌是在当日举办的“济南高新万达广场投资高峰论坛”期间作如上表述的。此次论坛是万达集团继白酒论坛和区域发展论坛之后举办的又一高峰论坛活动，以“携手万达、共创财富”为主题，旨在为投资者解读当前房地产市场的发展趋势及投资之道。

在演讲中，陈淮首先用数字驳斥了今年以来甚嚣尘上的“楼市崩盘论”：“今年上半年，大家说房地产市场可能要崩盘了，可能要出现危机了，很多人抱着极为悲观的看法。但实际上，今年上半年我们房地产的成交量和2013年之外的任何一个年度相比都是的，而且排位前50强的大企业销售面积都增长20%以上。”

“三年前的需求集中在2013年释放很正常，2013年的政策导致了2014年、2015年甚至更远期的需求提前释放也很正常，由于人们都在2013年过度地释放了需求，2014年是小年，我想这是正常调整。”在陈淮看来，当前的房地产市场不仅不会崩盘，恰恰相反，调整给了这个市场过去十年都难得的优胜劣汰的好时机。
　　

据此，陈淮认为“那些所谓崩盘的看法是没有根据的，是对中国的国情和客观规律甚至连基本经济学常识都了解不够的说法”。
　　

与陈淮观点类似，顾云昌在当日的演讲中也不同意“楼市崩盘论”。“你们觉得会崩盘吗？在我看来，不会崩盘。句话：不会崩盘。第二句话：不能崩盘。也就是说从政府到老百姓都不希望崩盘，因为崩盘意味着中国的房地产出了问题，中国经济稳增长就不可能了。”在顾云昌看来，许多问题只有在稳增长中才能得到解决。
　　

“与其说中国房地产市场要崩盘、要泡沫破灭，还不如说中国房地产市场目前是增速放缓、高位盘整、理性回归。”顾云昌认为，应该看到中国房地产市场正在理性回归当中，正在改变过去的野蛮成长的态势，出现了一种好的迹象。
　　

而谈到未来投资，顾云昌认为，相比股市“回报高但仅少数人赚钱”和黄金“回报稳定但低”的现状，房地产仍是“保值增值”的品种。而陈淮认为房地产投资首推商业地产，“商业地产是我们城市中的优质资源”。