每日谈:潍坊商业地产激增 全新商业格局将形成

随着万达、阳光100等商业地产大鳄的进驻，潍坊商业地产的竞争变得更加激烈。虽然仅是三线城市，但潍坊商业地产的发展却十分迅速。2014年上半年，住宅市场不景气的情况下，潍坊商办用地的推出和成交数量增加，在助推区域商业发展的同时，也可能带来潍坊商业地产的繁荣。

2014上半年潍坊土地成交65.4亿 商业地产发力

今年以来，除个别一线城市外，土地市场调整趋势明显。回顾潍坊上半年土地成交，可谓跌宕起伏。据房天下数据监控中心统计，2014年1至6月份潍坊共推出土地189宗，土地成交129宗，总成交金额65.4亿元。其中，商业用地成交60宗，住宅用地成交48宗，工业用地成交21宗。

相比2013年上半年土地成交120宗，成交金额36亿元的数字，2014年上半年潍坊土地市场保持了良好的发展势头，尤其是一季度，开发商拿地热情明显高于去年。由此可见，2014年上半年潍坊楼市住宅成交不如预期，但是并未对土地市场造成太多的影响，尽管潍坊市中心优质土地越来越少，但是潍坊周边区域仍有许多优质地块亟待开发。

从以往的土地成交分析来看，住宅作为购房者买房需求，在房地产市场中永远占据老大的位置，但是2014年开始，这个局面却悄然发生了转变。今年以来，“少拿地，少开工，多销售存货，现金为王”，这成为房企应对目前房地产市场的主流战略决策。住宅市场持续低迷，投资成本越来越高，潍坊房价并不高，潍坊开发商利润空间不断缩水。在这种情况下，有实力的开发商选择由住宅转向商业地产。

随着潍坊商业地产发展日趋成熟，各大房企拿地的热情也不断高涨，潍坊上半年商办用地成交60宗，占比达到47%。而住宅用地成交48宗，占比37%，退居第二。

从上半年土地成交类型走势来看，住宅和工业用地走势平稳，而商办用地在5月份成交26宗达值，迎来大爆发，5、6月份的商办成交推高了整体商办用地的成交量。住宅市场不景气的情况下，商办用地的推出和成交数量增加，在助推区域商业发展的同时，也可能带来潍坊商业地产的繁荣。

从上半年商办用地成交来看，主要集中在滨海、峡山等周边区域。在目前市区土地日趋饱和的情况下，这些区域土地价格远低于市中心价格，各项生活配套亟需开发，未来发展潜力值得期待。尤其是滨海经济开发区，是市政府大力扶持的潜力板块，免费教育、免费直饮水、免费公交等在其他区域都不可能实现的政策，在滨海成为现实。同时轻轨等各项重点规划将来均在此落地，发展潜力不容小觑。

山东潍坊规划至2020年将打造11条特色商业街

日前，山东潍坊市潍城区专门研究形成了《加快推进特色街区(夜市)建设的实施意见》，计划到2020年打造11条集聚效应显著、产业特色鲜明、拉动消费明显的特色街区。

潍城区把特色街区作为城市名片来打造经营，由发改部门牵头围绕“一城、四基地”发展定位，积极开展特色街规划调研，先后与街道、部门、基层企业开展座谈10余次，在掌握手资料的基础上，又专门召开了3次讨论会，确定了11条特色街区。根据计划，该区每年新打造1-2条业态集中、特色鲜明的特色街区。各城区街道结合产业发展，分别规划建设1-2条特色街区，力争通过3-5年的努力，在全区建设几条名副其实、具有影响力的特色街区，把潍城打造成为人人向往的休闲购物之城。到目前，创意西街、青年路IT特色街提档升级已全面铺开，十笏园文化街基本建成，五道庙商业步行街、老潍县大街等建设进展顺利。

商业地产大鳄扎堆 潍坊商业地产竞争加剧

随着万达、阳光100等一线商业地产大鳄的开业，潍坊商业地产的竞争变得更加激烈。在诸多房地产从业者看来,虽然仅是三线城市,但潍坊商业地产的发展却十分迅速,近两年来呈现激增态势。不过,也有业内人士认为,潍坊商业地产已基本趋于饱和,或出现供应量过大的情况。

2013年9月15日,世界第三大零售批发超市集团——麦德龙国际参股有限公司以80万元/亩的价格,成功竞得潍坊市2013-20号地块国有建设用地使用权。记者了解到,这一地块位于潍坊经济开发区北海路以西、泰祥街以北,土地面积为22667平方米,规划用途为商业服务业设施用地。

据悉,麦德龙将在该地块建大型商场和综合超市,预计明年年底开业。此前,来自台湾的大润发已经在潍坊城区连开两家门店,沃尔玛、乐天玛特、乐购等国际零售大鳄也早已在潍坊落子。

“对一个三线城市来讲,潍坊的商业特别是零售业态很了不得,竞争非常激烈。”已在潍坊操盘了财富广场、财富国际商务大厦等商业地产项目的深圳成器房地产营销顾问机构总经理黄何说。

商业竞争的激烈,折射出了潍坊商业地产的迅速发展。眼下,作为国内一线开发商的万达集团、阳光100、茂业国际纷纷进驻潍坊,而三家开发的项目则都是商业地产。其中,茂业国际此前公告称,其在潍坊收购一宗地块,建设以购物中心为核心的大型城市综合体。值得注意的是,这一地块与阳光100城市综合体仅相隔一条街。

据潍坊房地产营销策划协会会长隋钢介绍,近几年,包括专业卖场、城市综合体、写字楼以及公寓等业态在内的潍坊商业地产发展较快,尤其是公寓销售一直是供需两旺,公寓市场比青岛还要活跃。

2013年10月份,阳光100置业集团董事长易小迪在接受媒体采访时表示,商业地产市场存在地域性差异,比如成都、重庆,甚至武汉都有写字楼过剩的现象,但是像潍坊、烟台这些地方却有一定的市场需求。

有观点称,商业地产潜力巨大,但是大多数开发商依旧把商业地产作为住宅的辅助品,缺乏专业的规划和运营。商业地产将成为未来地产行业的竞争制高点和热点之一。

不过,也有房产人士认为,潍坊的商业地产市场已经趋于饱和,不断增加的商业地产,需要更多的经营者和消费来支撑。此外,作为在房产行业里操作难度较大的商业地产,在开发完后还有招商、经营等诸多环节。而这往往是房地产开发商最薄弱的环节,所以出现了很多开发商做商业地产项目卖不动、招商难的尴尬局面。

商业地产是当前房地产市场的一个热点领域，国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高、近年来住宅市场频遭调控，使得商业地产的发展备受关注。从当前发展情况看，商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围这个约束条件，预计未来商业地产在总量上难有大的跳跃式发展；但另一方面，商业地产的环境会明显优化。随着商业地产比例上升，未来商业地产开发水平肯定会提高，运营水平也会相应提升，商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善，各个环节上将形成专业分工，从而改变当前商业地产的无序发展和重开发轻经营的现状。以质取胜将成为成功之道。

如果说前几年商业地产在潍坊只是处在起步阶段，那么现在潍坊的商业地产项目可谓是进入到一个高速发展时期。在最近几年中。商业地产项目在潍坊已经遍地开花，但不管是从产品的形式和业态上仍与一、二线城市存在巨大差距。无论是产品的硬件配套、物业形式及我们的管理理念仍有较大差距。即便如此商业地产项目在潍坊仍受投资者的青睐，处于核心位置的商业地产项目依然为投资者的。

纵观潍坊商业地产的发展形势，不管是投资还是产品本身都有了较大提高，诸多房企阳光100、万达等的入住，更加丰富了潍坊商业地产业态的多样化，酒店、商场、写字楼等的多元化让投资者有了更多的选择。

城市综合体顾名思义就是将城市中的商业、办公、居住、餐饮、文娱等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。近年来，随着潍坊经济建设的发展，城市综合体在潍坊已初露头角。

城市综合体渐成主流 城中城现象显现

自2011年开始，潍坊城市综合体建设在各大房地产开发商的版图中逐渐显现，城市综合体如雨后春笋纷纷冒出。据潍坊新浪乐居数据库中心统计显示，短短的三年时间，在潍坊以城市综合体标榜的楼盘项目以高达10余家。截止2013年年底，全市至少有5个大型城市综合体项目在建之中，总建筑面积接近300万平方米，其中大部分都处于建设高峰期，还未进入实质性的开放运营阶段。按照现在的发展趋势，五年内潍坊的中心城区几乎每个小范围的域内都将拥有一座城市综合体项目。

综合来看，这些在潍坊密集涌现的城市综合体，普遍为大体量，单个建筑面积没有低于20万平方米的，并对外宣称将引进等国际酒店品牌。同时，不仅有地产巨头涉足，各地知名房企也纷纷进军这一领域。“相对北京、上海这些大城市所拥有的城市综合体而言，潍坊的城市综合体普遍具有商业、写字楼、住宅等3种以上业态。”一位从事房地产相关行业的业内人士说道“随着城市的不断发展，单纯的住宅项目不能承担起一个房地产开发商在城市的立足，为此开发商的建设必须与公共属性较强业态联系在一起。城市综合体的建成有利于改善城市功能，盘活城市发展滞后区域。”

城区繁华区域倍受青睐 地产商纷纷入驻

纵观潍坊城市综合体项目的选址及布局不难发现，潍坊的城市综合体基本都集中在市中心比较繁华的区域。以潍坊阳光100城市广场为例，此区域就有得天独厚的优势。奎文区是潍坊城市发展的主城区，而此路段又属于比较繁华的一个区域。随着潍坊市领导机关东迁，近几年大量的商业项目、公寓、写字楼的进驻，让这个区域的商业气氛越发浓郁起来，发展城市综合体也就顺理成章了。

“现在的房地产开发，已经不是单单的纯住宅、商业了，现在在潍坊拿地，一般都会带有居住、商业、办公的一体的性质。”而在谈及潍坊以进驻万达集团、阳光100等大型发地产开发商，是否会对本土房企造成冲击时。业内人士分析，万达集团作为国内接触城市综合体较早的开发商，已经有了自己相应的开发模式及推广方法。而潍坊这些本土企业，虽然不少是刚刚起步，但如果开发商不朝着这一个主流发展，那么迟早会退出这个舞台，所以转型是早晚要迈出的一步。尤其是近年来，潍坊市政府在政策上也促成了城市综合体的建设，当住宅型房地产10年黄金开发期即将过去时，开发商要实现转型，寻找新的增长点，这就必然进入“城市综合体”这一领域。

未来将进入激烈竞争年代 有特色才能胜出

面对城市综合体如雨后春笋般冒出来，不少业内人士指出，对于城市综合体而言，未来的5至10年将是一个竞争相当激烈的年代。城市综合体数量众多并不可怕，可怕的是开发商在建设之初有没有一套成熟的开发建设后期商业运营模式或者理念。城市综合体不仅是住宅、商业、办公等业态的集合，开放商更应该注重怎样将其产品推向市场，成为一个将人气与资金汇聚流动的商业模式。一个标准的城市综合体项目，不仅是一座地标性建筑物，更应该具有自己的核心主题。

为此，业内人士表示，不能把城市综合体简单当产品看待，潍坊是一个在发展中相对较小又很具有市场潜力的城市，城市综合体的建设应该具有这个城市所独有的特色，而不是简单的照搬模式。结果配套设施和其他产业业态都名不符实，这样的项目极容易成为城市败笔。