楼市变脸路向何方 专家称住房需求被过度透支

“这一年，也没见出什么‘国几条’，怎么市场就开始变化了？”郑州市民王淼说。

市场掉头，分化加剧，让习惯于楼市“高歌猛进”的人们，一时难以接受。“分类调控”这四个字，让业内人士感慨，以往是“政策很复杂，市场很简单”，如今是“政策很简单，市场很复杂”。

在受访专家看来，楼市的变化源自市场那只“看不见的手”。

倪鹏飞说：“过去每次房地产市场调整都是由于房价过度上涨导致市场恐慌，中央和地方出台更加强硬措施抑制需求，影响市场预期，导致出现换量市场调整。但这次是在政府没有任何加码调控状况下，市场自发的反应，表明市场的调控之手在发挥作用。”

楼市调整的背后是过度透支住房需求。

以房价环比下跌明显的杭州为例，２０１３年全市常住人口８８４．４万，仅比上年增加４．２万，其中外来常住人口１７７．８万，甚至比上年减少了１．８９万。开发商的降价恰恰暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“有的开发企业在一个城市做一个项目，恨不得把这里三四年的供应做完。这样高的销售业绩不可能持续，哪有那么多韭菜可割？”

与此同时，过度透支的土地供应同样触目惊心。数据显示，近十年我国土地出让金收入占地方财政收入的比重普遍超过４０％。

倪鹏飞说：“当前房地产市场供求结构出现变化，潜在过剩很严峻。本轮楼市调整与近年来过度购房需求的释放和透支关系紧密。”

楼市陷深度调整 不会出现断崖式下跌 证券日报

国家统计局关于70个大中城市房价指数的统计数据一发布，房地产市场的拐点论再次铺天盖地的袭来。

有正在看房子的人面对不断下降的房价，愈加不敢出手；有刚刚买房子的人，面对着看上去波动的房价，泰然自若，全然不在乎。正在观望的人，认为他们最有发言权，因为他们正在切身感受着市场的冷暖，他们认为，或许等一等，还有更“实惠”的价格马上出现。而已经买房子的人则认为，对于房子这种不动产，5万元、10万元的波动并不需要太放在心上，房价终究还会上涨的。

那么，到底谁的感受更具有说服力呢？也就是说，站在现在这个十字路口上，房价究竟是向左走，继续走高呢，还是向右走，房价拐点已经出现？

真实的市场或许不是一两句话，一两个数据就可以说得清楚。国家统计局昨日发布的数据显示，5月份四大城市中仅北房价环比微升0.2%，广州与上月持平，上海则环比下跌0.3%，深圳下跌0.2%。不过，实时数据称，5月份，一线城市新建商品住宅成交均价为23072元/平方米，环比上涨3.7%，同比上涨10.6%。

近日，本报记者调查发现，北京楼市虽然成交量有所下滑，销售速度减慢，但多数楼盘并未做出实质性的大幅降价决策，尤其老项目的新一期房源，与上一期房源开盘价格持平或者小幅上涨是其主流的定价策略。同时，轰动一时的“零首付”卖房销售行为也已经取消。

楼市数据打架，并不是现在才有。统计数据的下滑，并不一定能真实表达人们对冷热不均的市场的感受，同样，统计数据的上扬，也不一定能准确描述出人们对市场快速升温的诧异。

当前的自住性需求量仍旧很大，但政府所能提供的保障类政策住房是有限的，这就意味着，更多的需求还将转向商品住宅市场。第六次人口普查显示，2014年24岁到28岁的年轻人达1.2亿，其中约8000万人在城镇居住，这部分人是婚房需求的主体。同时，39岁到49岁的高储蓄率人口有2.2亿，他们是改善性住房的主体。

今年楼市由于种种原因注定是一个调整之年，但是如果由此断定楼市即将发生崩盘，出现断崖式下跌，这样的结论言过其实。市场对于真摔假摔声音不一，但不可否认的是，房地产市场正在深度调整。