降价潮来袭 看房价触顶下滑:受不了就会跌

酒杯里的泡沫多了自然会溢出，冷静一段，泡沫会是更少。中国个别城市的房价近期在高位趋缓，触顶下滑，就是这么一个道理。理性正在归来，没什么不好理解的。令人不解的是，维稳楼市、提振增长的声音最近出了不少。

看一下国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅售价情况，在新建商品住宅（不含保障性住房）方面，与2月相比，价格下降的城市4个，持平的10个，上涨的56个，80%的城市还在涨。而下降的，也不过降了千分之二。如果与去年3月比，价格下降的城市只有1个，降了4.2%，上涨的有69个，涨幅为15.5%。

在二手住宅方面，与2月比价格下降的城市有14个，持平的14个，上涨的42个，60%的城市还在涨。如果与去年3月比，价格下降的城市只有2个，上涨的有68个。

一季度房地产开发投资、房地产开发企业房屋施工面积和到位资金的角度看，都在增长，只是增速略有下降。值下降的只有两项指标，一是商品房销售面积同比下降3.8%，二是房地产开发企业土地购置面积同比下降2.3%，但土地成交价款仍增长了11.4%。

这么多数字说明房地产业的景气没有本质变化，3月“国房景气指数”为96.40，只比上月回落0.51点。而从房地产开发投资占整个固定资产投资（不含农户）的比重看，2012年占比为19.68%，2013年为19.70%，今年一季度为22.45%，对房地产的投资依赖还在上升。只是，房地产那种节节攀升、高歌猛进、追捧躁动的往昔胜景开始缓缓消失了。这有什么不好呢？

房价涨了N年N倍了。对食利者来说，可能觉得越涨越好，靠房致富，不干活也比打工还贷族舒服。但对社会来说，这能持久吗？北京链家地产市场研究部的统计显示，一季度北京住房租赁市场的租金首现负增长，3月平均租金环比下降0.6个百分点。为何？是负担不起了。2013年北京城镇居民人均可支配收入折合月均为3360元，今年3月北京平均房租每平方米是59元，租20平方米就是1180元，扣掉后只剩2180元。要是租金再涨，剩下的收入离工资标准（1560元）就不远了。

房地产是个重要行业，一季度房地产业增加值占中国GDP的6.87%，但归根结底，房地产是要为社会服务的，而社会一定有它客观的承受力。受不了，就会跌。

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（来源：经济参考报）

杭州、成都等地频频出现商品房降价现象。与降价如影随形的是拐点论、崩盘论的再度甚嚣尘上，而政策松绑说也时有出现。仔细甄别纷繁复杂的各种信息可以发现，从“恐慌入市”、“彻夜排队”到“打折促销”、“分期首付”，可以看出楼市预期正在悄然生变，看跌情绪日渐浓厚。

首先，房价上涨动力进一步减弱。国家统计局实时公布的数据显示，3月份70个大中城市房价同比环比涨幅双双放缓，其中70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅相比2月份回落0.1个百分点；同比上涨7.7%，相比2月份涨幅放缓0.9个百分点。需要特别指出的是，随着杭州、南京、常州等城市相继传出低价甩盘或降价促销的消息，北京、广州等地也出现了知名房企调价的案例，这说明二三线城市房价下跌产生了传导和示范效应，这一趋势正由二三线城市向一线城市蔓延。而随着中小开发商资金链的进一步紧绷，“以价换量”将成为常态。

其次，伴着成交量下滑，楼市库存持续高企。据统计，一季度，一二三线30个典型城市商品住宅成交面积分别为676、2611和567万平方米，环比增幅分别为-34.6%、-32.2%和-39.8%，同比增幅分别为-41.1%、-19.9%和-22.7%。从情况看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场甚至潜藏更大的风险。数据显示，截至3月底，受监测的20个城市新建商品住宅库存总量为8401万平方米，环比增长2.0%，同比增长16.3%，这些城市的库存总量创下了近5年的历史新高。另据中原地产统计，截至4月21日北京新建住宅库存为67212套，相比春节后库存点55227套，上涨了超过1万套。

再次，银行房贷收紧，楼市观望情绪加剧。与3月初相比，近期各地房贷趋紧的情况愈发明显。中原集团研究中心调研了17个一二线城市，房贷无一有松动改善的现象。其中北京、深圳、南昌等城市则进一步趋紧，有更多的银行执行基准利率再上浮或延长放款周期。值得注意的是，8.5折利率优惠已在绝迹；执行8.8折利率优惠只剩北京一城；其他城市基本提至基准利率或者更高。超过70%城市出现停贷。其中长沙按揭银行15家，停贷银行4家，停贷占比26.7%。无锡12家按揭银行中，3家停贷，停贷占比25%。福州、武汉、北京等地分别停贷20%、18.1%、17.9%。

此外，政策层面未见松动迹象，这也进一步强化了看空预期。尽管当前经济下行压力较大，但中央已释放明确信号：不会为经济一时波动而采取短期强刺激政策，而是更加注重中长期的健康发展。可以预见，分类指导、分城施策的调控思路在未来一段时间内不会发生明显变化。

有机构分析指出，产生持续多月“房贷荒”的主要原因是银行机构对资金面不乐观、可贷资金的减少、房贷业务利润较低以及为了规避房市风险。

“我在今年1月初买房签约，等到现在银行还没有放款。信贷员告诉我额度很紧，5月份能否放款还是个未知数。”何小姐是上海的一位购房者，目前她几乎办完了所有的购房手续，唯独银行贷款这道关卡卡住了她的购房计划，留她在“最后一公里”处苦苦等“贷”。

事实上，随着银行的风险控制措施日渐趋严，从2013年底开始的“房贷荒”正愈演愈烈，房地产市场正经历着暂时性“失血”的局面。

8.5折优惠利率绝迹

根据融360公布的实时调查报告，首套房的8.5折利率优惠在已经彻底绝迹，并出现了银行挑人放款的现象。部分商业银行暂停贷款外，国有银行也都处于半停贷状态，公积金贷款额度也在收紧。

事实上，房贷利率正持续其进一步提高的走势，除8.5折利率优惠在已经彻底绝迹外，首套房贷部分城市已上浮利率5%-15%不等。二套房的房贷利率相对首套房上涨幅度不大，维持在上浮10%-30%左右。

一位城商行的信贷员告诉上证报记者，其所在银行从今年1月份开始突然收缩了房贷额度，不仅对二套房贷的贷款要求提高，对首套房也实施了几乎等同于暂停放贷的举措。

“在我们行贷款，首套房目前已经没有任何优惠利率，购房者如果要贷款，必须和购买二套房一样，利率上浮10%。”

不仅如此，据上证报记者了解，目前的上海市场上，针对首套房贷款，除了汇丰银行尚有9折优惠，大华[简介 实时动态]银行有9.5折优惠、恒生银行和农业银行可享受9.8折优惠外，其余银行均实施基准利率，光大银行、浦发银行、渤海银行、中信[简介 实时动态]银行、上海银行则实施了上浮10%的利率。

需要指出的是，即便可以拿到优惠利率，银行也是有前提要求的：汇丰银行要求首套房贷100万以下享9.5折，二手房贷款要求99年以后的商品房；大华银行的9.5折优惠利率则要求房价总值须高于200万；而农业银行则要求二手房商贷超过80万，新房商贷超过150万。

而在市场上，房贷荒的情况也同样存在。融360的统计显示，在样本选取的35个城市中，有25个城市有停贷现象。统计显示，停贷银行主要以中小商业银行为主，如：平安银行、民生银行、广发银行、中信银行等。而在城市停贷占比排行中，长沙、无锡、福州三个城市居前。