顾云昌:商业地产"正面临恶性竞争和电商冲击"

日前，中国商业地产行业发展论坛2014(第十一届)年会暨“北辰三角洲之夜”颁奖盛典在北京五洲皇冠国际酒店举行。参会代表来自地方政府、开发商、商业品牌、设计公司、顾问行、资本方、设备供应商等全产业链，共同探讨商业地产发展思路。

近期，部分城市楼盘出现大幅降价，房地产市场“崩盘论”甚嚣尘上，中国房地产市场要“变天”？对此，中国商业地产联盟理事长顾云昌在本次论坛致辞中表示：“我们相信在稳增长的大环境下，在新型城镇化的进程当中，中国的房地产不会崩盘，第二也不能崩盘。”顾云昌判断，今年楼市仍有上升空间，对市场的判断是不会太好，当也不会很差。那么，在这样的市场环境下，商业地产发展趋势如何？

顾云昌分析认为，商业地产面临着前所未有的压力和危机，行业面临着内忧外患。“内忧”指投资泡沫化下的内部恶性竞争，“外患”指来自外部的电商冲击。

“在这样的情况下召开今年的第十一届商业地产论坛具有重要意义，我们希望利用这次论坛的两天时间得到充分的交流，使这次论坛在深化商业地产改革，创新商业地产模式上有所突破。”顾云昌说。

中新网房产频道了解，本次论坛还有更多热点话题。其中，苏宁云商副董事长孙为民分享了他们线上线下相集合的新模式，侨福建设企业执行者黄建华则畅谈了商业与文化、艺术的跨界融合。万达副总裁陈平也深度解读了万达的创新新思路。商业地产界人士在年会上通过集中全行业的智慧，重新思考“发展新方向”、找寻“成长新动力”、探索“商业新模式”。

据本次论坛总策划、中国商业地产联盟副理事长兼秘书长王永平介绍，与往年年会相比，今年年会有多处创新，一是更接地气，减少了宏观话题，邀请了更多企业家演讲。二是更多互动，大会多处环节设置了听众提问，并有专家参与点评。三是更重实务，年会首次设立实战咨询闭门会，与会企业有机会与招商、设计、资本运营、酒店运营等方面实操专家近距离面对面交流沟通。

年会还举办了“北辰三角洲”年度颁奖盛典，现场揭晓“中国众多商业地产企业”、“中国商业地产领袖人物”、“中国体验感商业地产项目”等十多大奖。活动发起方中国商业地产联盟还利用年会举办了系列活动，如发布了《2013/2014中国商业地产行业发展报告》，报告回顾了2013中国商业地产十大新闻事件和十大商业项目，并对2014年度行业发展趋势做出预测。

另据了解，本次年会还举行了中国商业品牌发展经理人俱乐部成立仪式，王府井百货、外婆家、星巴克、中影影院等40多家知名商业品牌发展高层参加了成立仪式。此外，还与湖南步步高置业、大连“大白鲸”儿童连锁品牌举行了战略合作签约仪式，与华夏时报联办了万达商业地产丛书出版专家研讨会。

据悉，中国商业地产行业发展论坛自2004年以来先后已在广州、成都、杭州、北京、青岛、武汉等地成功举办了十届。

产业园区如何玩转大数据作为面向企业用户的综合运营商和服务商，产业地产在大数据时代似乎大有可为，“云平台”、“云计算”、“云服务”以及“智慧园区”这些概念也确实早已被各个园区奉为圭臬。然而，稍作深究就会发现，大部分园区的云端理论仅止于概念、互联网服务相当“入门”、偏重硬件建设而缺乏互联网思维，甚至不乏为了搭上这波互联网浪潮，把按照既有产业规划建成的园区硬生生“重新定位”的案例。

商业地产受到的互联网冲击自不待言。王健林和马云的赌局言犹在耳，各大商业地产巨头却已开始纷纷宣布涉水“O2O”，积极拥抱互联网。就连曾经被认为与互联网关系甚远的传统住宅地产商，也如坐针毡般开始寻找新的商业模式。从阿里巴巴、腾讯，到海尔、小米，甚至90后创业新贵马佳佳，房地产行业老大万科的一系列“取经”行动，让更多业内人士感觉：开口不谈大数据，遍地楼盘也枉然。

这波互联网浪潮确实正在改变所有行业的组织形式，产业地产也不可避免地受到了冲击，作为面向企业用户的综合运营商和服务商，产业地产在大数据时代似乎大有可为，“云平台”、“云计算”、“云服务”以及“智慧园区”这些概念也确实早已被各个园区奉为圭臬。

然而，稍作深究就会发现，大部分园区的云端理论仅止于概念、互联网服务相当“入门”、偏重硬件建设而缺乏互联网思维，甚至不乏为了搭上这波互联网浪潮，把按照既有产业规划建成的园区硬生生“重新定位”的案例。

是欲借互联网大势颠覆一个行业，还是焦虑恐慌中抓住一根“救命稻草”，产业地产想要玩转大数据，似乎还有很多课需要补。

概念“云”

北京经开投资开发股份有限公司研究发展部总经理姜昧茗告诉中国房地产报记者，经开正在操作的北京经开云服务平台建设项目已得到政府支持，项目一期已通过北京市绿色通道获得300万元的项目补助。

经开的云服务项目囊括了针对园区服务的公有云服务以及针对园区运营的私有云服务，其中公有云包含了基础服务、增值服务以及研发服务等方面，而私有云则是指安全防护、企业管理以及数据分析等云服务。

不过，经开目前已经推出的服务产品仅有园区一卡通这一项，即以为园区企业办理的一卡通为载体，为客户提供包括餐饮、停车、支付等生活服务，并在此基础上收集客户的消费信息，为未来的大数据分析做基础。

能够率先拥抱大数据当然精神可嘉，但动力联行董事长梁春告诉记者，事实上类似的园区一卡通产品存在已久，硬要冠之以“云服务”的新概念，似乎存在“炒冷饭”的嫌疑。

在梁春看来，国内尚未出现能够有效解决产业园区和产业平台落地的互联网综合管理平台。过于强调互联网技术在园区开发运营中的应用，反而会使得这些所谓的“云服务”显得较为低端或流于概念。

另一头，产业地产的行业“老大哥”联东集团也在忙着绘制互联网时代的模式变革路线图。

联东集团副总裁王东升表示，联东一直试图打造“订单式招商”的定制模式。即，在开发前期，通过收集企业客户的信息数据，进行数据分析，得出企业的需求。结合“产业地图”下城市产业的发展趋势，在这些数据基础上与地方政府进行土地谈判。同时在产业园区开发建设的过程中加大客户参与度，让客户参加园区的产品设计，改进生产工艺流程以及管理流程。

但程方对这种互联网思维下“用户定义产品”的定制模式持保留态度。“目前95%的园区规划都是拍脑袋，难以做到从客户出发去定义产品。同时定制更多地表现为个体企业的行为，没有办法满足某类企业的园区定制需求。”程方表示。

在园区招商、运营和服务方面引入大数据模式尚且举步维艰，而一些园区为了搭上互联网概念的便车，把按照既有产业规划建成的园区硬生生“重新定位”，引发的错位更是后患无穷。

在已经按照原有产业规划建设完成一期项目之后，中关村(000931,股吧)翠湖科技园在海淀区政府要求下多次更改园区定位，从原来的创意产业园区，到生物医药类园区，最终更改为最符合潮流的“云中心”。在面对中国房地产报记者时，园区工作人员也表示相当无奈，因为这种反复的“重新定位”将不可避免地为招商和后期运营埋下隐患。

此外，程方还告诉中国房地产报记者，目前很多园区都把大数据、云计算这些口号等同于建机房，尽管这些数据中心对于园区来说可能是必备的基础服务设施，“但实际上对产业的拉动是极其有限的，这其实是把大数据概念化和简单化了”。

动力联行董事长梁春也表示，许多产业园区混淆了“园区互联网”与“互联网园区”这两个概念。园区开发商并没有搞清楚，应该把互联网作为园区的服务平台之一，还是将互联网的思维运用到产业园区的开发、招商乃至运营环节当中。

园区互联网思维

互联网的强风席卷而来，但产业地产商还没弄清，风是在往哪一个方向吹。

小米的创始人雷军将互联网思维的内核概括为：专注、、口碑、快。在很多业内人士眼中，这的确是互联网时代的七字箴言。

梁春表示，产业园区的互联网思维，就是开发商必须根据园区的资源禀赋以及自身定位，深耕产品和园区的不可替代性，并且做到一定的规模与专业度，以达到“专注”和“”。而“口碑”则是指产业园区不单单依靠普通的推广营销渠道，而是依靠粉丝效应打造社群与圈层。即便产业园区不具备互联网产品的“快”基因，也需要通过客户反馈迅速提升产品与服务质量，而不是卖完厂房就了事。

与小米“产品驱动”的思维形成鲜明对比的，是已逐步在传统行业与互联网的融合当中走出自己道路的海尔集团。不同的是，海尔强调的是“管理驱动”，在公司内部消灭中层概念，每个分公司团队都成为小微公司，让员工为客户创造价值的同时，也实现自身的价值，以管理带动产品创新。以此为基点，创造一切围绕客户的产品与服务价值，全方位提高客户的体验。

而谈及互联网时代下的产业园区，业内人士无不强调“社群思维”，即如何打造产业园区的粉丝效应，打破园区与客户之间原有单一的买卖关系。从线上线下多渠道与客户形成“朋友关系”，将会是未来的突破点。一如雷军所传授给万科的，用户口碑是互联网思维核心中的核心。

与所有传统行业的企业家一样，互联网带来的变革也让走在前沿的产业地产商感到焦虑。王东升向中国房地产报记者袒言：“最难的是改变企业家的观念”。观念不转变，园区的互联网概念永远是小打小闹。

不可否认，不是所有的猪都能在风口处飞起来，但是正如雷军所说，我们一定要有做猪的态度。在拥抱大数据的过程中，产业地产商面临的真正敌人并非来自外部，而是自己。