影子银行或成房地产企业脖子上的"绞索"

对房企而言，影子银行是把“双刃剑”。

楼市红火时，影子银行是房企脖子上的金项链；楼市萧条时，影子银行是房企脖子上的“绞索”。

因为影子银行鼎力相助，房企过往攻城略地，拿地盖房，赚得盆满钵满，一时风光无限。现在，这根曾经的项链，正勒着房企的脖子。浙江奉化一家名叫浙江兴润置业投资有限公司(以下简称兴润置业)的房企，就不幸成了今年被影子银行“绞杀”的家房企。

兴润置业发生了什么？资金链断裂，严重资不抵债。

这家拥有不到30亿元资产、号称当地房企的房地产开发商，负债35亿多。其中，银行贷款24亿元，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元。

看上去，相比正规银行的24亿元贷款，来自影子银行的7亿多元资金，算不上大数目。但恰恰是这些高利率贷款，成了压垮兴润置业的稻草。

受制于调控政策，房企一直融资不易，不仅难以从银行获得贷款，债市和股市，也是路路断绝。进入2014年，房企更是深受银行集体收紧房地产贷款的困扰。没钱，拿地、买建材……什么都玩不了；想玩，就得找钱，钱从哪里来？

先看看这样一笔账：2013年，全年社会融资规模为17.29万亿元，这一年，房地产开发投资8.6万亿元。按照房企自有资金占总投资通常30%~35%的比例计算，8.6万亿元中有5.7万亿元是融资。5.7万亿元融资，谁来提供？

银行贷款吗？难。2013年，银行新增表内房地产贷款（即开发商为建房向银行申请的贷款），仅为0.64万亿元。这个数字相比5.7万亿元的融资需求，无异于杯水车薪。既然银行所能提供的表内贷款，只够满足房企实际融资需求的一个零头，那么，剩下的巨大资金缺口怎么解决？影子银行。只要看看去年委托贷款、信托贷款等影子银行增速之猛，就可以想象，目前影子银行在房企融资中占比有多高。

影子银行给房企输送的资金，向来利率很高，有的干脆就是高利率贷款。要玩转这种高成本资金，房企不仅要加速楼盘销售，还要确保拿到的土地不停地上涨、上涨，更要不断用高收入来覆盖高成本。否则，击鼓传花的游戏就会像兴润置业那样戛然而止。然而，房企要实现这些目标，得什么都能自己说了算。若说楼盘销售，房企雇人排队还可以刺激销售的话，那么，土地能不能上涨，就不是房企能做主了。

何况，进入2014年，今年前两个月，房价同比和环比涨幅都连续缩小。中指研究院数据显示，1月百城住宅均价环比涨0.63%，同比涨11.51%，不及去年12月的0.71%和11.51%。2月中国70个大中城市的新房均价较上年同期上涨了8.19%，环比涨幅为0.27%，低于1月份的涨幅。不仅如此，2月份，除房价一直下跌的温州外，济宁、安庆、牡丹江等三个城市的新建商品住宅价格也加入环比下降的城市行列。房价涨幅收窄的同时，商品房成交量也开始萎缩。据统计，1月份，35个城市的楼市成交量普遍下降，60%以上下降了20%~40%。2月份，成交量更差。仅北京，2月纯商品住宅成交量较1月就下降了62.2%；与去年同期相比，更是下降了67.4%。这对房企来说，不是好兆头。

影子银行的资金，有些来自银行，有些来自民间，吸纳这些资金靠的是高。房企只有到期如数奉还本息，影子银行的资金才能源源不断地流入，房企的流动性才能维系，资金链才不会断裂。如今，卖房不易，地价不涨，譬如兴润置业所在的奉化，2010年1月11日，兴润置业拍下的桃源府邸所在地块，楼面价是7853元/平方米；而世茂集团旗下子公司昆山世茂蝶湖湾开发有限公司，2013年12月11日拍下同地段的地块，楼面价只有3204元/平方米，跌幅达59.2%。这可真要了房企的命！因为地价下跌、房子难卖，会使房企到期难以兑付影子银行的资金回报，从前一直被楼市繁荣掩盖的信用风险开始爆发。一旦房企信用风险爆发，刚性兑付打破，接下来就是房企的噩梦了：影子银行“断流”，银行贷款难以展期，资金链断裂，房企只有拍卖资产，直至破产倒闭。

房企违约也好，倒闭也罢，本不罕见。何以兴润置业资不抵债，会引发社会各方如此关注？因为，伴随着中国经济增速放缓，人们越来越担心兴润置业的资不抵债，会否引发连锁效应，进而使得更多影子银行资金加速从房企撤离，更多房企因此破产倒闭。

现在为了解救处于困境中的房企，上周，证监会松绑房企借壳和再融资，房地产股应声大涨，看上去，房企的坏日子似乎一夜间烟消云散。不过，无论楼市还会怎样繁荣，无论影子银行资金还会怎样流入楼市，银行收缩房贷战线显然是应该的，也是明智的。否则，在刚性兑付神话开始破灭，市场对企业违约风险担忧加剧之际，影子银行融资规模的萎缩（2月社会融资规模结构的变化，证明了这一点），不仅会“绞杀”房企，也会让房企手中的银行信贷资金难以全身而退。

去年年中以来，房贷持续收紧。而日前，建行、中行、浦发、招行等再度上调首套房贷款利率，甚至有银行趁机定出“多给利息少排队”的操作指导。

首套房贷利率上浮20%

日前，南都记者从广发银行南山某支行获悉，该行已暂停房贷业务，称原因是额度紧张。

但该行深圳分行个贷中心负责人否认停贷，称可以做房贷，但首套房贷款也要按基准利率上浮20%，还要排队，不知何时能放款。据悉，广发银行从去年9月份开始，就将首套房贷利率上浮到了20%，高于其他银行利率水平，导致不少客户外流。“去年广发实行集中审批管理，连30万元的贷款都要总行审批，所以很慢。我们银行的人做房贷都是去别的银行。”该行一位客户经理表示。

而其他银行房贷也在持续收紧。南都记者调查统计，2月中旬后，建行、中行、浦发、招行再度上调首套房贷款利率，上浮幅度在5%左右。同时，部分银行针对房贷业务提出了不同“套餐”。比如在中国银行，贷款额100万元以上，按基准利率，低于100万，则要上浮5%；在浦发银行，如果申请利率上浮15%，可优先放款，如果按序排队利率则按基准利率上浮10%。

全年房贷或将保持现有水平

“往年都是年头松、年尾紧，今年年头额度都很紧张，全年房贷收紧的态势已经不可逆转，除非有大的政策支持。”招商银行[0.00%资金 研报]相关负责人说。同时，随着存款利率上浮，银行存款成本增加，也会带来贷款利率的上浮。“随着投资多元化，到银行存款的少了，导致存贷比差别大，如果银行拆借，又会导致成本上升，势必带动贷款利率的上升。”美联物业按揭部总经理王青分析，住宅贷款利率相对较低，银行在额度紧张的情况下更有意倾向别的业务。多名中介人士反映，持续吃紧的房贷，已让部分刚需买家产生了观望心态。