万科年报:实现净利润151.2亿 亲密接触互联网

实现净利润151.2亿元！昨日（3月6日）晚间，万科公布了截至2013年12月的全年业绩，结算利润率连续三年呈现下降趋势，但净资产率却逐年上升。2013年万科全面摊薄的净资产率达19.66%，处于1993年以来的历史高位。同时，分红派息同比增长超过一倍，每10股派送人民币4.1元。昨日，万科A率地产板块大幅飙升，截至收盘，板块涨幅超3%，万科A涨逾8%。

《每日经济新闻》记者注意到，对于提高投资者看重的净资产率，万科“小股操盘”的新玩法已经开始尝试。且万科与互联网在不断发生亲密接触。万科透露，过去一年花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。万科认为，互联网将改变这个世界，但找到变化背后的不变更加重要，“在互联网时代更应做好自己的主业”。

实现净利润151.2亿元

万科年报显示，2013年公司实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产率为19.66%。负债率方面，公司截至去年底净负债率为30.7%，处于行业低位。

自2010年以来，万科的结算利润率连续下滑，2013年同比下降1.07个百分点至12.01%。与之相反，经营效率的提升令万科全面摊薄的净资产率与2012年持平，达19.65%。

万科董秘谭华杰认为，利润率降低有装修房比例继续上升等短期因素，也有行业长期因素的影响。长远来看，随着竞争日益激烈，地价占比越来越高，行业整体利润率下降预计还将持续一段时间。

对于提高投资者看重的净资产率，万科“小股操盘”的新玩法已经开始尝试。这种轻资产运营模式下，万科在合作项目中不控股，但项目仍然由万科团队操盘，使用万科品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。

公司管理层认为，通过输出管理和品牌来提升万科的净资产率，这意味着在同等的资产规模下可以支持更大的经营规模，获得更大的市场份额。可以摆脱增长对股权融资的依赖，提高为股东创造回报的能力。

事实上，万科2013年已经大幅提高了分红派息力度。2013年度万科拟以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币4.1元（含税）现金股息，较2013年每10股派送人民币1.8元增长127.78%。以2013年末万科的总股份数计算，万科全年拟分派的现金股利将达到45.16亿元，而这笔现金股利占合并报表净利润的29.87%，同比增幅近一倍。

城市配套与互联网转型

数字背后，房企巨人的战略布局亦备受关注。

谭华杰认为，过去一年，土地市场冷热不均。为数众多的内地三、四线城市土地成交平淡，而部分热点城市土地竞拍日趋激烈，土地成交溢价率不断创出新高。他坦言，基于这样的背景，万科在投资上也更加谨慎，对于竞争过于激烈的地块，公司始终贯彻“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免把投资决策建立在过于乐观的预期上。

对于万科而言，在向阿里、腾讯、小米先后取经后，互联网似乎不再那么神秘，也不再那么神奇，在实时年报的《致股东》中，万科表示，公司花了一年的时间去学习什么是移动互联网，因为“只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。”而得到的结论是，“互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。”只能是房企带来更高效率的“工具”。

除了取经之外，万科的互联网探索也已经展开。与众多触网的房企一样，利用互联网盘活房产物业累积的大量社区用户，利用电商手段刺激社区消费，成为万科想到的最理所应当却并不容易被抢占的市场。万科在去年“双十一”正式推出针对万科业主的“住哪儿”手机客户端，功能包括物业申请报修、曝光、投诉等，还能对周边商家进行打分。

业内预测，未来5年万科服务的社区可能增加到500~600个，其中包含了100万住户，可以带来的社区生活消费、金融消费前景亦非常广阔。

在万科入股徽商银行后，谭华杰曾回应，虽投资规模不大，但可以帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。据估算，万科现有服务的社区业主，每年有望派生300亿元潜在社区金融市场规模。

事实上，万科的社区金融服务已在杭州良渚文化村项目中小试牛刀，万科为良渚文化村的业主配备了“村民卡”，在入住的3000个良渚文化村家庭中，超过8000村民开通此卡。这张卡可以在村民食堂、早教中心、超市等社区配套场所使用。

电商分析师杨世界在接受 《每日经济新闻》记者采访时认为，在房企通过物业抢夺业主用户后，未来不仅在生活消费和社区金融上有所斩获，一旦消费观念成熟后，APP卖房亦可能高速发展，“根据搜集到的业主数据，针对不同消费能力的业主，判断其朋友圈消费层级，针对性的推荐房源，最终可以更精准地推动二次消费，把大量的业主转化为潜在销售人员，这种创新、海量的营销手段正是‘互联网思维’的本质所在。”

万科的海外扩张

王石认为，万科的未来五年，一是适应城市配套运营商和互联网时代，二为国际化。2013年以来，万科接连落子海外。2013年2月，万科携手铁狮门，开发美国旧金山Lua项目；4月，万科联合吉宝置业，开发新加坡林曦阁项目。今年2月，列克星敦大道610号项目也在纽约曼哈顿举行了动工典礼。

郁亮表示，参与海外业务的意义在于拓宽视野，使公司近距离了解到国外同行的运营模式，为自身专业能力提升及业务模式创新提供了参照。谭华杰透露，万科拟推广的“小股操盘”轻资产运营模式，是受到美国合作伙伴铁狮门启发。

除了参与海外项目开发，2013年3月，万科还完成了首次境外美元债券发行，金额为8亿美元的5年期债券，年票息率仅2.625%。7月，万科境外子公司再次设立规模为20亿美元的中期票据计划。3月3日晚，万科公告称，B转H方案已获得证监会批复核准。一旦完成，无疑将进一步提高万科在国际资本市场的知名度和影响力，为未来拓展境外资源开辟更为广阔的空间。

万科、碧桂园、富力等多家房企近日陆续公布2月销售数据。虽然与去年同期相比，不少房企2月销售仍保持一定增速，但增速明显放缓，且与1月相比，环比销售额均出现较大回落。

恒大地产2月销售数据显示，期内合约销售额90.4亿元，同比增长114.9%，首两个月合计，合约销售额共200.7亿元，同比增长75.3%。富力地产昨天公布，2月合约销售总额29.66亿元，涉及销售面积约26.51万平方米，按月分别跌3%及升22%；按年分别上升14%及15%。累计今年首两个月合约销售60.27亿元，销售面积48.16万平方米，按年分别升11%及2%。

此外，SOHO中国公布截止去年12月底止年度业绩，纯利73.88亿元，按年倒退30.2%，建议派末期息每股0.13元，纯利倒退主要是投资物业评估增值大幅减少所致；期内营业额146.21亿元，倒退9.42%。SOHO中国昨收报6.05港元，升1.34%。

碧桂园2月销售金额环比首月降57%

碧桂园控股有限公司3月4日公布，截至2014年2月28日的两个月，该公司及其附属公司共实现合同销售金额约253.4亿元，合同销售建筑面积约395万平方米。而首月，碧桂园销售金额约为176.7亿元，合同销售建筑面积约271万平方米。

按此计算，其2月销售金额为76.7亿元，销售面积为124万平方米，环比上月皆出现了大幅下降，其中销售金额降幅更达到约57%。

上个月，碧桂园继续在海外扩张。2月26日，碧桂园日前首次进军澳大利亚住宅市场进行投资，以7300万澳元购买了位于悉尼西北部的一处开发用地。资料显示，该地块总占地面积1.76万平方米，距悉尼西北部15公里。该地块计划开发建设约815套公寓及相关商铺配套，但具体数量将取决于最终的开发审批结果。此项交易由仲量联行代表卖家嘉民集团达成。

仲量联行表示，在碧桂园的此次收购交易前，亚洲的其他大型房地产开发公司已在澳大利亚房地产市场进行了大量的投资。

另一方面，碧桂园在国内也继续补充土地。2月17日，东莞市马年首宗地块出让顺利成交。东莞市碧桂园房地产开发有限公司以底价2.74亿元获得东莞横沥一宗商住用地，折合楼面价1150.15元/平方米，仅次于2013年盛和伟业拿下的“横沥地王”。

万科2月销售金额环比大降七成

公告显示，万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年同期增长159.8%和141.8%。2011年前两个月，万科累计实现销售面积220.3万平方米，销售金额261.8亿元。

不过与1月份万科单月销售超过200亿的历史记录相比，2月份的销售面积和销售金额环比都有明显的下降。

万科销售情况的变化代表了整个行业的走势。于3月1日公布数据的富力地产2月合约销售收入环比下降57%；合景泰富2月份预售收入环比也下降了25%左右。而“海南地主”雅居乐则因正逢销售旺季等因素，反而环比微涨。

对此，万科董事会秘书谭华杰表示并无意外之处，“一个月前我们已经明确预计，2月份销售可能出现较大幅度的环比下降。一方面，去年年底集中推盘销售的签约滞后影响，1月份的签约销售数据处于历史高位，环比基数很高；另一方面2月受春节假期的影响，是住宅市场成交的传统淡季，历年以来，2月份的推盘规模一般也是全年的低点。”

据谭华杰介绍，万科3月的推盘规模将较2月份有较大幅度的回升。但考虑到签约的滞后性，预计3月份的签约数据还会继续受到2月份推盘量较低的影响。

恒大地产再度增持华夏银行

华夏银行（600015.SH）昨天发布股权变动公告，广州五家公司从去年11月至今年3月，累计买入公司股份4.45亿股，占公司总股本的5.00%。经大智慧通讯社查证，五家公司背后的实际控制人其实是恒大地产（03333.HK）。

恒大地产1月24日曾公告，以33.03亿元收购华夏银行4.03亿股股权，占华夏银行总股本的4.52%。即是说，截至2014年1月24日，恒大地产已持有华夏银行已发行股本总额约4.522%的股份；在1月24日至3月之间，恒大再度增持华夏银行4200万股，截至目前累计持股4.45亿股，占公司总股本的5.00%。