楼市地市"冰火两重天" 土地市场升温蕴含风险

年初热点城市出现楼市、地市“冰火两重天”的现象值得高度关注。

一方面，受春节淡季和调控升级影响，热点城市楼市明显降温，1月北京住宅成交量同比下降近50%；另一方面，京沪杭深卖地收入超千亿元，“地王”频出再次点燃土地市场热情。虽然地价上升可能推动房价上涨，但这种支撑作用要受到市场终端需求的明显约束。目前看，热点城市楼市需求渐趋理性，土地市场逆市升温将蕴含较大风险，值得高度警惕。

当前我国楼市运行渐趋理性。从成交量分析，去年以来我国商品房销售面积增速逐月放缓；即使是一线城市北京，2013年住宅销售面积同比下降8.1%。这些情况表明，楼市需求经过前期集中释放后，后续增长动能明显衰减。

从资金面分析，据中国人民银行《2013年金融市场运行情况》分析，去年我国货币市场利率中枢上移明显。预计今年我国金融市场资金面相对紧张状况不会有明显缓解，特别是利率市场化进程加快，影子银行监管加强，将会明显影响到房地产市场融资状况。随着美联储退出Q E实质步伐加快，新兴市场经济体资金将加速回流美国，有可能会引发局部国家经济金融动荡，进而影响到我国实体经济。

从经济负担能力分析，热点城市高房价已非普通人群企及，房价收入比也已远超国际公认合理范围。由于住房租金价格上涨明显滞后房价，且受到中低人群收入状况制约，因而住宅实际投资价值已经明显下降，中高收入人群的投资性住房需求也会受到抑制。从宏观经济金融前景分析，房地产市场非理性繁荣已经实质性损害到国民经济健康稳定运行，房地产市场风险正逐步释放，也已经成为社会共识。综合来看，楼市需求理性回归将会明显影响到房地产市场终端需求。

土地市场逆市升温蕴含了较大的风险。尽管理论上存在供给创造需求的可能，就房地产市场而言，土地投资能否最终转化为财富要取决于房地产市场终端需求。从土地购置到形成住宅销售，大约需要一年到一年半的时间，期间经济社会变化都将影响到终端的住宅销售，存在很大不确定性。新一届政府在房地产调控政策选择上，重视市场机制作用，加大保障性住房建设和住宅市场供应，将有力缓解住宅供求矛盾，减少房价上涨预期。房产税开征预期以及不动产统一登记在铺开，将会降低高净值人群继续投资多套住宅的热情。虽然从表面上看，“地王”出现和楼面价上升，将会对相关区域的房价形成一定支撑，但这种支撑能否有效，实际上仍由房地产市场整体发展所决定。目前看，少数热点城市几个“地王”的出现，并不会实质上改变2014年我国楼市触顶回落的大格局，土地市场逆市升温不仅不会改变楼市降温趋势，反而将蕴含潜在的、较大的风险。

需要注意的是，热点城市住宅市场有逐步沦为少数人“自弹自唱”的危险。即使是进行国际比较，北京、上海等住宅价格也已经与国际大都市比肩，但住户收入状况差距很大，风险状况不言而喻。虽然热点城市发展对房地产市场存在高度依赖性，但如果仅仅是将城市“大饼”摊大，而没有实体产业支撑，最终也难免会陷入后继乏力的境地。由于热点城市对宏观经济增长放缓存在滞后反应，受宏观经济面约束，也不排除未来一线城市房地产市场也会出现供过于求的可能，值得高度警惕。

2014年伊始，部分房企在持续火热的土地市场实现了“马上有地”，而对于依赖土地财政的地方政府而言，则顺利实现了“马上有钱”。

1月份，京沪杭三地土地出让金收入超过千亿元，仅北京一地，土地出让金收入就超过了去年同期的7倍。

据监测数据显示，1月份北京共有19宗经营性用地出让，已成交经营性用地面积达300.11万平方米，同比增长74%；成交金额高达403.10亿元，同比增长128%。土地成交平均楼面价也提升了31%，达到了1.34万元/平方米，平均溢价率达62%。

针对土地市场持续高温的情况，中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰认为，去年销售市场的火爆、房价的节节攀升带给开发商很大的信心，再加上开发商去年的回款融资情况普遍不错，因此造成今年年初各房企积极拿地的情况出现。

从土地市场看，2月份将延续升温趋势。杭州市国土资源局资料显示，2月份杭州将有27宗地块计划出让。从总量上看，虽然比1月份有所下降，但是考虑到春节长假，27宗地块依然算是一个比较大的推量。北京2月份已经确定出让的经营性地块有16宗，合计土地建面达到了242.6万平方米，其中7宗挂牌地块起价已经达到了175.16亿元，预计2月份土地出让金有望再次突破400亿元。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，从土地市场看，因为土地财政的存在，导致在楼市火爆的时候，政府愿意更多卖地，部分高价地的出现又促进了房价上涨。

“土地价格的上涨，明显影响了购房者、开发商的预期。从2013年来看，各地都出现了部分地块的楼面价超过周围在售物业价格的情况。地价与房价是相互影响，在目前情况下，地价房价均在互相促进上涨，2014年新地块上市，定价很可能会再次上涨。“张大伟告诉记者。

此外，张大伟认为，新一轮地王潮主要出现在一二线城市，证明房地产市场已经分化，房企选择在一、二线城市聚集，竞争更加激烈，而这种泡沫化的发展也导致市场存在调整的可能。

相对土地市场的火爆，楼市方面则显得要略微平静一些。近日发布的数据显示，2014年1月，100个城市(新建)住宅平均价格为10901元/平方米，环比上月上涨0.63%，是2012年6月以来连续第20个月环比上涨。同比来看，100个城市住宅均价与2013年1月相比上涨11.10%，涨幅较上月缩小0.41个百分点，为2013年1月以来首次缩小。

十大重点城市房价涨幅依然走在前列，北京、上海等十大城市住宅均价为19226元/平方米，环比上月上涨1.22%，较去年同期上涨17.11%。