屌丝网友自创"民间房指" 算出是对房价的失望

“买房的人，正一点点地给社会累积着风险”

就在网友们热议“房产增值系数”的同时，该指数创造者，还推出了另外一个概念——“财务自由系数”，即家庭平均每月财产性收入与家庭平均月开销的比值。

显而易见，“财务自由系数”越高，家庭现金流便越充沛，对失业等风险的抵抗力越强；反之则说明家庭抵御风险能力不足，对工作的依赖性越强。

“像我这种没贷款，但也没有存款的，这个系数应该是0.001吧，财务一点都不自由。”不是所有人都像张迪一样幸运，尤其是“80后”新移民一代，绝大多数人都还在为还贷款而发愁：“例如我这几个今年买房的同事，他们的财务自由系数都得是零。”

7月，张迪曾随一位在大兴黄村附近购房同事周先生看房。这名同事选的房屋，距地铁大兴线有步行20的，坐上地铁，到达单位还需要1个：“住上自己的房后，他每天上下班就要用3个。”

为这套房子，周先生付出了自己所有的积蓄，80万公积金贷款，还有30万亲友借款。

若以民间指数换算，则是——“房产增值系数”6，“财务自由系数”为零。

网络上，许多网友跟帖算出自己“系数”，增值系数几十，自由系数为零结果比比皆是：“原来歌词唱‘我拿青春赌明天’，我们这些人是拿青春赌房子。”

“也许这种民间指数并不准确，但是还是能看出一点问题。我身边同事们，绝大多数都在这几年买了房，买房的同事，背上了借款、贷款，也一点点地给社会累积着风险。”平时聊天，失业、降薪、经济危机这些话题，都慢慢成为同事之间的禁区，取而代之的，是大家一起憧憬房价飙升后带来满足感：“谁如果提到未来可能还不起贷款，就会被大家嘲笑， 认为杞人忧天，或者是扫大家的兴。仿佛房地产这场盛宴，永远都不会结束。”

【算账】

“这个指数算出的是对房价的失望吧”

“有房的都唱多，没房的都唱空”

岳鹏（北京土著，白领，房产增值系数100，财务自由系数0.8）：这都是祖上积德啊，跟我没什么关系，我自己挣的钱全做理财了，基金、股票还有一些存款。

不用担心房子，算我的一大优势吧，而且我花的钱很少，所以财务自由系数还能看。不过我得吐槽一句，如果不算租房收入的话，想要有财产性收入真心太难了，不赔钱都难啊。除了房子，老百姓基本是买什么跌什么，只有房子是只涨不跌的。

曹杰（白领，房产增值系数0，财务自由系数0.5）：我没房，房产增值系数就成零了，工作这几年，我也有几十万存款，但在北京，这点钱买不起房。因为没结婚，我也不愿意跟爸妈借钱买房，毕竟今后是不是一直留在北京还不好说。

对于房价涨跌，我们这一代人基本都很关注，每个人想法都不一样。网上的说法叫“屁股决定脑袋”，有房的都唱多，没房的都唱空。我认为这样的说法比较片面，其实房价是个挺专业事情，就连经济学家都没有一致意见。

民间这些指数，我觉得是大家情绪的抒发，真正想判断房价走势，还是需要官方一些比较硬的数字，比如北京到底有多少房，每年需求是多少，有多少人是一个人N多房的，我觉得有些数字不难统计，会不会是政府隐匿不发？

【较真】

无从了解真相 只得聊以自娱

房地产市场的多空之争，最有名的两位代表人物，可说是“大炮”任志强与“空军司令”谢国忠。从历史来看，任志强的判断完胜谢国忠。

实业派战胜学院派，有人评论，这是因为谢国忠只读懂了经济学，而任志强读懂了中国。笔者以为，这里面还有一层因素，那就是作为房地产企业老总的任志强，掌握了更多、更准确的数据。

任总每次发表看多言论，都会举出一系列数据，这些数据未必官方，但绝不山寨。或者说，这些数字都是“原生态”数字，是来自于房地产市场的手数据，通过这样的数据做分析，成功率就变大了许多。

公众能否掌握这些数据？目前看很难。记得几年前，房屋空置率成为热点问题，可有关部门非但不愿做出切实回应，还摆出一系列理由，力证“空置率没法统计”、“空置率与房价无关”。这种态度之下，公众怎会拿到一手数据？即便拿得到几组数字，又有哪位敢信？

正是官方数据的缺位，导致民间指数层出不穷，既然无从了解真相，公众只得聊以自娱。

21世纪又被叫做“数字时代”，按说搞几个数据，并不是什么难事。例如叫了几年的“住房信息联网系统”，一旦联网，一个城市有多少房，一个人有多少房，各种信息一览无余。就连一贯谨慎的“有关部门”，都承认这个系统技术难度不大。可这网就是怎么都“联”不上，原因又在何处？

笔者不妨揣测，还是有些人，不愿意这些数字公之于众。他们怕这“锅盖”揭开后，人人都知道锅里有几个饺子。

到那时候，谁想多吃多占，可就没现在那么容易了。

【搜罗】

算计房价，这些指数够用吗？

▲黑灯率

2010年8月，由网友自发组织“晒黑灯”活动受到广泛关注，通过“晚上小区的房子都黑着灯”这一直观印象，网友希望证明房屋空置率高的事实。与“黑灯率”类似的，还有“零用电率”，意指从来不使用电的房屋比率。

黑灯率与零用电率，均在一定程度上可以反映房屋空置率的高低，甚至有媒体曝光，开发商为制造房屋销售状况良好的假象，特意为空置房间亮灯。

不过，“黑灯率”的客观性也受到一定的质疑，如民间统计的准确性、黑灯是否等同于空置等等问题，并没有官方机构或专家学者给予进一步解读。

▲住房痛苦指数

“住房痛苦指数”乃是国人原创，是以房屋售价除以人均月收入。其指数越高，则越“痛苦”。如此算来，绝大多数买房人，都是“痛并快乐着”。

更为国际化的“痛苦指数”，则叫“房价收入比”，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例，一套两居室总价为300万，购买人年收入为15万，则房价收入比为20。

以国际标准而言，发达国家的房价收入比为4至6之间，意即4至6年的家庭总收入，可购普通住房一套。

推荐阅读：高房价逼刚需买了房还要租 楼市盛行买小租大

（来源：中国新闻网）

近日，国家统计局公布统计数据显示，70个大中城市有九成房价环比上涨，北京同比涨幅高达16.7%，广州排第二涨幅16.5%，上海以14.4%的涨幅排名第四。对此，业界普遍认为，下半年一线城市房价整体仍会呈现稳中有升，但成交量会有所下降，主要是房价上涨致购买力下降，还有产品结构不合理（豪宅和大户型产品过多）。

而记者了解到，由于房价没有任何松动的迹象，在上海买房者中“买小租大”的模式逐渐盛行。

高房价逼刚需族“买了还要租”

“前天刚搬家，买的二手房放租给外地打工的一家人，我们在同一个小区租了一套的两房单位，不然一家四口人挤在一个房间，大热天实在吃不消。”上海市民程宇介绍，今年初他买入徐汇长桥一村的一房单位，38平方米总价100多万，单价每平方米近4万元。“两套房面积相差10多平方米，大房租金仅比小房多300元，买小租大很实惠。”程宇认为，由于房价太高且看涨，现在很多人买房首先不能考虑居住，而是“买得起就行，其他不能多计较”。

数据显示，上海住宅租赁成交套数为1631套，环比增加23.47%；其中中低端板块租金上涨明显。对此，德佑地产营运大东区副总经理林俊权分析说：“诸如买小租大、买远租近、买旧（老房改房）租新等买了还要租的情况出现，实际上都是刚需族为了尽快买房采取的变通方式。”据他介绍，这种情况在上海十分普遍，主要原因就是很多地段好的区域，房价早已让普通市民无力承担。

外围大户型面临“两不靠”尴尬

“刚需买家嫌户型过大拉高总价，改善型买家买得起但嫌位置偏，单价2万以内，位于外环区域的大户型在上海一般都会遇到两不靠的尴尬。”某上市房企营销总监坦言，与广州郊区盘主打改善型买家的情况不同，上海外围区域新推的大户型项目销售难度比较大，远不如中小户型那样热销。

来自开发商的信息称，上海2个近期入市的外环外项目，包括：位于金山新城的金瀚园推出322套房源，面积在110平方米以上，优惠后均价1.3万元/平方米；以及浦东惠南区域的鹏润伊顿公馆计划加推43套花园洋房，面积在120~150平方米，总价在190~260万元。这两个项目售楼处的工作人员均表示：“买家现场看楼之后，由于位置、房型、总价等各方面综合考虑，入市意愿较之前未到现场时明显降低，普遍观望情绪升温。”

调查显示，71.7%的受访者购房预算在200万元以内，其中购房预算在100万-200万元之间的受访者占44.7%。这表明，目前上海市民购房需求仍以总价较低的普通商品房为主。

“广州的开发商可以借鉴一下上海的情况，以我个人的经验分析，外围大户型单价6000以下，总价100万以下的时候，客户无论是刚需还是改善型，一般不会过于纠结项目到市中心的距离。但单价超过每平方米10000元之后，相对好卖的就仅有刚需的中小户型了。大户型因为总价高，就会面临两不靠的尴尬。”某外资房企总经理福孝全分析说，广州外围项目单价过万是发展趋势，从化、南沙、增城、花都等改善型的项目应该坚持定位刚需，做主流市场，“总价越高，郊区大户型项目的销售难度就会越大。”