每日谈:山东将推以房养老 潍坊已有成功典型

近日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中提到了将要试点以房养老，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。“以房养老”也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。

济南中信银行一位个人贷款业务的负责人对记者称，他们银行在开会时提到，2014年一季度将在山东部分城市推出“以房养老”的产品，不过由于目前这种产品还在设计过程中，房价评估、贷款利率、贷款时限等具体执行细则，目前还没有明确。可以确定的是以房养老产品贷款人的年龄起码“要到60岁以上”。业内人士称，如果中信银行的这款产品按计划推出，这可能是山东市场首款“以房养老”的产品。针对“以房养老”在潍坊市场调查了解到，目前潍坊也有不少老年人用房屋出租的费用来养老，只是所占比例并不大。

潍坊牟老汉 出租住房住进老年公寓

9月15日，记者来到奎文区潍州路铁路桥西南侧的潍坊桃源老年公寓见到了高新区清池街道的牟恩孝老人。正在打牌的牟恩孝拄着拐杖站起来和记者打招呼，尽管已是88岁高龄的牟恩孝的身体看上去非常硬朗。交谈中记者了解到，牟恩孝有五个孩子，孩子给他找过保姆，也邀请他一起居住，但他怕给孩子添麻烦拒绝了。

牟恩孝告诉记者：“我和孩子们的作息规律、饮食方面都不一样，肯定会产生许多不便，我最后决定还是来老年公寓安度晚年。”牟恩孝到潍坊桃源老年公寓已经有5年半时间，这些年他一直将自己在高新区清池街道的房子出租收取租金。

牟恩孝表示，在老年公寓他感觉不错，平时看看报聊聊天，有时一起打牌、下棋，并不觉得孤独。子女们也时常来探望，对他现在的生活也放心了。

各界声音 大部分老年人认同“以房养老”

记者走访了潍坊城区的几个小区，老年人们对于“以房养老”持认可态度的不在少数。在采访的30名老人中，有超过一半的老人表示认同。

奎文区东庄北区9号楼的杜大妈告诉记者：“这样很好啊，特别是一些农村的老人，他们没有退休金，如果有套房子的话可以租出去，用租金来养老，我觉得挺不错的。”她还告诉记者，对于那些儿女不管、又没有退休金的老人来说，把房子抵押或出租赚取费用养老是一件好事。

家住潍城区向阳小区24号楼1单元的徐睡华老人也告诉记者，以房养老是一件好事，特别是一些鳏寡孤独的老人无儿无女，晚年没人照顾，如果有房子留着也没用，把房子抵押后去养老院养老，晚年也有人照顾。

当然，持反对意见的人也理由很充分。家住松鹤园小区15号楼1单元的王志岗老人告诉记者：“我接受不了把房子抵押了去养老，就是再没钱，再没人养老也不能把房子给处理了，房子就是老窝，没有了老窝还养什么老啊？”

中和园小区的胡先生也不认同，他说：“我活了大半辈子好不容易买了套房子，是要留给子孙儿女的。再说了，人上了年纪就会对自己住的房子产生很深厚的感情，也不愿意离开住了一辈子的房子，更不会把房子卖了。”

各界声音 老龄办认为可缓解养老难题

潍坊桃源老年公寓的负责人潘效云告诉记者，他们公寓共有七八十位老人，像牟恩孝这种“以房养老”的老人有10多位，所占比例并不大。

潘效云认为，“以房养老”会成为一种趋势，但并不是所有的老人都适合。首先如果老人没有独立的房产就无法做到，其次选择以房养老的前提往往是子女们都拥有自己房产，不需要老人的房子。所以“以房养老”的老人，目前还不能形成一定的规模。

对此，潍坊市老龄工作委员会办公室的工作人员表示，“以房养老”是指老人向金融机构抵押或者出租自己的房产，在一定期限内取得一定数额的养老金，或者由金融机构帮助其支付老年公寓的费用。以房养老的政策，将会在一定程度上缓解“养老难”的问题，并且能提高老人的生活质量。

各界声音 专家认为“以房养老”推广阻力多

保障之困 养老机构一床难求

对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是‘前不着村后不着店’？”

民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。

建议：养老服务体系建设专家委员会委员傅旻认为，中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛。”

操作之困 老人担心机构畏难

“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为障碍。

一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”

建议：王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。目前亟须建立相关的批量交易平台。

政策之困 房屋权属变更咋办

对金融机构而言，当老人将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，双方当事人都会受到很大损失。

建议：中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。