精装房市场 看上去很美吃起来很难

家居业作为房地产的下游市场，近年来可谓历经磨难，每一次房地产的调控与变革，都与家居市场“休戚与共”，甚至可以说“牵一发而动全身”。随着房产市场上精装房比例的扩大，佛山一些家居企业看到这其中蕴含的商机，联手开发商，直击终端，从传统的零售商向工程配套服务商转变。不过，家居企业开发精装房市场是机遇与风险并存，这一块“蛋糕”看起来很美，其实难以下咽。我想说

房地产政策引发市场悄然变化

早在2008年，住建部就发布了《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，各地也陆续出台了相关政策，增加精装房入市，逐步取消“毛坯房”。从国家住宅产业化建设的方针可以看出，精装房普及是未来不可阻挡的趋势。据悉，今年佛山正在探索实施新建商品房一次性装修模式，要求开发商发售带装修的商品房。到了今天，精装房的装修标准不但含有地面、天花、墙体、橱柜、卫浴等装修配送，部分项目还包含了各种常用家电与家具，个别项目甚至尝试引入智能家居系统。这些悄悄发生着的变化，将对处于下游的家居建材行业产生重大影响。

家居业不得不投身精装房市场

随着精装房的普及，越来越多的家居建材商开始意识到，依靠单个家庭装修的传统零售市场份额正在下滑，于是将营销重心向精装房市场转移，形成与房产开发商的共生模式。根据记者的调查，在佛山地区，目前已有数十家建材企业进入了专门对接精装房配套市场的生产和销售行业，其中地板、瓷砖、卫浴与橱柜类企业比较多，家具类相对比较少。

据记者了解，国内著名的家居品牌如圣象地板、欧派橱柜、科勒卫浴，以及科宝博洛尼等家装公司早在几年前都已涉足精装修市场。凭借着规模化生产和大批量采购优势，精装房工程项目在各企业销售业绩中的占比也在逐年扩大。据悉，欧派橱柜工程销售占整体业绩的10%，圣象地板销往精装房项目的比例则已达到了15%至20%，且这一数字还在逐年扩大。

一位卫浴生产商总经理告诉记者，他们的产品主要面对广东的传统装修市场，但现在广东多个市都推行精装房，这给传统的销售模式带来沉重一击。房地产工程市场开始兴起，工程类产品竞争局势很激烈。精装修房大面积入市后，家居建材行业的流通环节也随之改变，大量家居建材产品的销售渠道不得不从传统的家居卖场向房地产工程市场转移。

建材商与家装公司“联姻”或“闪婚”

“精装房时代”的到来，给下游的家装行业提供了更广阔的发展空间。而家装公司与家居企业又有着千丝万缕的关系，因为他们的另一个功能是家居企业的营销渠道。为了使产品能进入到精装房市场，有的家居企业就主动与家装公司“联姻”，通过给予返利等形式，借道营销。

正如药品营销那样，通过医生处方这种“权威”渠道把药品流通到病房中。有的开发商长期与固定的装饰公司合作，设计师往往掌握着不少的权力，可以决定选择哪些配套产品。因此，家居企业就是利用家装公司的设计师环节，直接把产品加入精装房装修的清单上，从而避开高成本的卖场渠道。在这种模式之下，家装公司也能以较低的价格把产品提供给开发商。

低利润、大风险、蛋糕难下咽

不过，对于大部分的家居企业来讲，精装房市场只是“看上去很美”而已，与精明的房地产开发商联手赚钱，当然是机遇与风险并存的。尤其对规模和管理实力不强的企业而言，压力很大，利润很低，这块“蛋糕”确实不好下咽。

佛山某品牌卫浴商李先生向记者解释，开发商一般通过招标方式采购精装房的配套用品，以价中标，给出的底价也往往远低于中高端产品的成本价。如此一来，中标家居建材企业的利润一般都很低。“家居建材商与房企直接合作，可以省掉了流通环节的成本，但你想中标，必然也要压低产品价格，甚至一般要以出厂价格给房企。事实上，建材商的成本降低的部分并不大，利润反而被摊得很薄。这也让一些‘物美价不廉’的企业在竞争中丧失了价格优势。”

李先生坦言，想和开发商合作，还必须有足够的资金实力，需要前期垫资，但这样风险很大。“一旦开发商手中的现金流吃紧，自己承担的利息压力就很大，如不能及时结款，很容易亏本。”据介绍，开发商对家居企业的付款方式通常为前期预付30%，货到现场后再支付30%，安装验收合格后再支付35%，一年之后再支付5%的质保金。由此可见，手中现金流有限的家居企业或家装公司，一旦无法及时回款，便有可能面临资金链断裂的风险。

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购买精装修房，你遇到过这些坑爹事吗？其中，又以合同不明、质量问题、品牌模糊这三大问题最为突出，堪称精装修房市场的三大痼疾。遇到这些痼疾，购房者该怎么办？且听律师如何支招——

痼疾一合同不明

2011年，杭州市郊某楼盘在交房时被业主张先生投诉，张先生说，该楼盘的广告楼书等均宣传该楼盘为“拎包入住”、“奢华装修的精装酒店式公寓”。交了10万元的定金后，张先生收到了开发商的签约通知，张先生兴冲冲地去签约，结果却发现出了岔子。开发商拿出了一份毛坯房的购房者，要求其签字，张先生马上提出了异议。开发商就解释说，先签毛坯房合同，过一段时间也就是到房屋主体完工后再续签一个装修合同，张先生将信将疑地签了字。过了段时间，他又接到了开发商的签约通知，让他去签署《房屋装修协议》和《确认书》，如果不按期前去签约，就取消装修。而且他发现原来开发商承诺的装修标准也降低了，开发商拒绝在装修协议中详细约定装修明细(包括装修使用的材料和设备的品牌、产地、规格、数量、等级等内容)。

律师说法：

张先生投诉的这种情况的出现，与目前精装修住宅项目所采用的开发销售模式有关。目前房地产市场中，精装修的开发销售模式按法律关系可以分为两种：种模式是真正的精装修住宅项目，这类模式的特点就是买卖双方之间只有商品房买卖合同关系，买卖合同的标的物就是装修后的商品房，购房者支付的全部款项都是房款，出卖人交付的标的就是经装修后的房屋。这类开发模式中的商品住宅是目前真正意义上的典型的精装修住宅。

第二种模式的法律关系相对要更复杂一些，买卖双方一般同时要建立商品房买卖关系和委托装修关系。买卖双方签订的买卖合同指向的标的物是毛坯房，然后购房者再需要和开发商或者开发商指定的装修公司签订一份装修委托协议，约定在毛坯房竣工验收合格后再对该房屋委托装修。

这种模式下，购房者支付的款项一部分是房款，另一部分则是装修款。这实质上是传统的毛坯房买卖和家庭委托装修的组合，开发商在这一模式中既扮演卖房人的角色，又扮演装修公司的角色，但两份合同的履行其实是独立的。房屋在前期报批验收阶段，全部是以毛坯房项目的名义报批和验收，直到竣工验收后再行装修。

从合同权利上来说，这种签约模式下，购房者应该有两次质量验收的权利，一次是对毛坯房的质量验收，另一次是对装修质量的验收。但实际操作中，购房者的前一次验收权利往往被剥夺。严格来说，第二种模式并不是真正意义上的全装修项目，对于买卖双方都有较多弊端。

律师建议：

购房者如果遇到第二种模式的精装修项目，就需要多留个心眼，看清楚开发商的合同文本及自身的权利义务，以免被动。一旦出现房屋装修质量问题，购房者就需要区分清楚质量问题的具体情形，然后再分别追究开发商及受托装修单位的责任。

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痼疾二质量问题

几年前王先生在杭州钱江新城某高端楼盘购买了一套精装修住宅，2010年5月底交付入住后，先后发现家中出现墙壁霉斑、地板起翘、卫生间异味等质量问题，同时保姆房和主卧卫生间也存在严重漏水问题。王先生随后就向开发商投诉，开发商虽然态度不错，多次上门维修，但问题却是越修越多。王先生很苦恼，也想通过法院起诉开发商，但不知道自己在法律上到底应该向开发商主张什么权利。

律师说法：

精装修质量问题一般可分为三大类，轻微质量问题、普通质量问题和严重质量问题，这几类问题《报告》中均作了详细阐述。渗漏水问题视情况的严重不同，可以归类到普通质量问题或者严重质量问题。常见的渗漏部位主要有阳台、厨房、卧室的墙面等，渗漏的原因主要为防水工艺不完善、防水材料质量不过关等导致。法律上界定所谓普通质量问题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的，未严重影响购房人正常居住使用的质量问题。购房人在验房时，通常会因为房屋存在该类问题而拒绝收房。因该类质量问题常常需要一定的修复时间，所以有可能会导致出卖人延期交房。

当出现普通质量问题时，开发商需要承担的法律责任根据购房者的收房情况区分两种不同的情形：在购房人已收房的情况下，开发商承担的法律责任为修复和赔偿损失两项。在购房人未收房的情况下，开发商除了需要承担以上修复和赔偿损失两项法律责任外，还会面临交房的法律风险。如果买卖合同约定了开发商交房违约责任，开发商就应承担相应责任。

律师建议：

当购房者所购精装修住宅出现类似问题或者更严重质量问题时，首先可以拒绝收房并要求开发商立即整改，整改完毕再行收房。如果已经收房的，则可以视整改所拖延的时间，要求开发商公司赔偿损失，如按照同类地段同等房屋的市场租金进行赔偿。

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痼疾三标准模糊

李女士在城北买了一套精装修的小户型公寓，前去签约时，发现开发商拿出来的购房合同附件中，关于住宅装饰、装修标准约定相当模糊，不少地方都出现了“高档涂料”、“品牌电梯”等模糊的描述。李女士心里没底，要求开发商进一步明确，但开发商解释说，因为公司的采购招投标还没有最终完成，因此有些品牌无法确定下来。无奈之下，李女士只好签了约，但心里却非常担心以后的装修质量。

律师说法：

全装修住宅涉及的装饰设备较多，包含了大到地板、地砖、吊顶、墙纸、进户门、室内门窗，小到开关、插座、龙头、小五金，还有燃气灶、抽油烟机、冰箱、微波炉、空调等电器设备。这些装饰、设备的品牌、型号、规格等都有待双方当事人事先约定。出卖人往往希望将标准定得宽松些，因为预售商品房在签约当时部分设施设备可能还未开始招标采购，如果标准定得过严，容易造成因招投标变化、厂商倒闭、产品停产、标准更新等原因无法提供符合合同约定的装饰、设备的情况。买受人一般希望将事先明确全装修材料、设备的内容，以便事先了解住宅全装修之后的品质。实践中，这种因合同约定模糊而产生签约及交房纠纷非常常见，特别是遇到不诚信的开发商，楼书、样板房中展示的是高标准，而实际交付的住宅却是低标准，合同又约定得含糊不清，像“品牌电梯”之类的描述在诉讼中争议就非常大，最终往往还是购房者吃亏的多一些。

律师建议：

签约时双方可就装饰设备标准协商一致：首先应明确装饰设备的项目，即室内配置哪些装饰设备；其次，应尽可能详细地约定各装饰、设备的品牌、型号、规格、颜色等具体细节。同时建议购房者保留好楼书广告等证据，以便发生争议时维权。

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