房地产调控政策下的银行业:患得患失爱恨交加

房地产信贷在收紧

2010年全年，针对房地产贷款，银监会督促银行业金融机构实施差别化房贷政策，切实做到“面测、面试、居访”。强化开发商贷款、土地储备贷款、房地产信托业务监管。严厉查处零首付、假按揭等违规行为，配合打击房贷中介高“返点”行为。

一年间，陆陆续续出台的诸多房地产政策中，非常明确的一条就是要控制资金向房地产行业的流动。“银行收紧对房地产的贷款额度，这对房地产企业，特别是中小房地产企业肯定是有严重的影响，甚至有些是比较致命的影响。”中赫投资集团董事长赵玉吉如是说道。前不久，中国银行下调了深圳一家民营房企的信贷评级，并停止了该企业的房地产开发贷款，致使其正在开发的楼盘因资金链断裂而陷入烂尾的困境。

实际上，早在去年4月房地产新政开始之前，银行及监管部门就已经显露收紧房地产贷款的迹象。2010年2月20日，银监会下发《流动资金贷款管理暂行办法》打击炒房者，同年4月11日，银监会一再要求，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。

2010年，国内市场流动性逐步收缩。央行6次上调准备金率，2次上调存贷款基准利率，银行体系流动性水平逐步回落，银行间市场利率波动性不断加大，部分中小商业银行流动性压力上升。迫使银行不得不收紧信贷。

华夏银行特约分析员、公司业务部产品经理吴建雄指出，“银行对个人住房贷款增量的收窄，一方面与国家政策有关，另一方面也与银行信贷经营方向的选择有关。现在国内对整个信贷规模实施管控，每个银行的贷款额度都是有计划的，而实际上市场对资金的需要上是供不应求的，根据自身情况减少某些行业的信贷投放也是正常的经营需要。”

某大型银行内部人士透露，其所在银行从2010年年初或者更早的2009年下半年就开始收紧信贷了，包括名单管理、信贷额度控制等。“当时这种情况的出现，主要是银行对于房地产企业资产质量的担忧，特别是开发贷款，主要是负债率比较高，而且有一些皮包公司的存在。”

“从趋势上看，未来房地产业贷款占比可能会下降。”陈建刚表示，他认为银行对房地产信贷的收紧政策还是会延续。

一家股份制银行的中层表示，可能会适当调整房地产业贷款在整个信贷总量中的比重，调整的过程中房地产项目、贷款期限结构和利率都需要配套调整。“今年的信贷规模又很少，需要在公司业务和零售业务之间进行合理配比。”

相关新闻：

资产质量暂无虞

据统计，从2010年商业银行不良贷款分行业情况看，房地产业的不良贷款余额为439.8亿元，不良率为1.26%。相比于其他行业，房地产业的不良贷款余额居第三位，排在前两位的是制造业和批发零售业，分别为1452.9亿元和548.6亿元。而不良率方面，也低于农林牧渔业和住宿餐饮业3%以上的水平。

在已经公布的上市公司年报中，房地产公司类贷款的不良率普遍下降，只有深发展 (000001.SZ)和兴业银行(601166.SH)较上一年有所上涨。但同期的个人住房贷款不良率均保持在1%以下，资产质量较好。

未来房地产类贷款是否会拖累银行的资产质量安全？记者采访的业内人士观点不一完全一致。

招商银行的一位高管指出，未来房地产不会影响到银行的资产质量安全。“因为有抵押，中国的房地产价格能暴跌吗？我想不会有暴跌，目前房价依然是上涨，如果不暴跌的话就对银行就不会有大的影响。”

民生银行一位向开发商提供信贷业务的部门负责人更乐观：“即使房价下降40%，银行也是安全的”他表示，内部认为，在调控下，短期看，房价下降15%是可能和合理的。但长期看，房价还将上涨。因此，无论从哪方面看，银行都不会因房地产贷款问题而影响到资产质量安全。

相反地，另一位银行的内部人士则认为，从整个银行业来看，未来房地产贷款的风险会影响到银行的资产质量安全。银行已经绑定到房地产政策上了，而且这种影响非常大。“这种风险是无时不在的，就像一柄悬挂在银行头上的达摩克利斯之剑。一旦趋势变坏，银行是无法脱身的。”他说。

而对于房地产开发贷款，陈建刚分析指出，经过2008年调整之后，现在整个银行的房地产开发贷的客户质量比较好的，而且抵押率是比较高。他认为，银行最担心的是房地产企业资金链的断裂。虽然银行从开发商手中拿到一定的抵押物，但是如果一旦未来房地产业发展趋势呈现向下的行情，对市场情绪就会产生影响，未来抵押物是否能够变现很难确定。

另一位银行业研究员也表示，短期内房地产贷款的不良率不会大规模爆发。银行的资产质量是顺周期变动，目前应该是上升周期的一半，所以现在不是问题爆发的时候，必须得等到下行周期之后才可能爆发。即使资产质量出现问题，也要一两年或者更长的时间。

银监会在2010年年报中指出，房地产市场非理性因素依然存在。由于深层次原因，推动房地产市场泡沫积聚的因素还在增加。其中土地储备贷款和房地产开发贷款是风险防控的关键领域。2011年将继续加大房地产信贷风险管控力度。

今年4月12日，惠誉评级研究报告指出，中国商业银行的风险增大。“自 2008年以来，半数以上的新增贷款流入到了房地产行业或地方政府，而这两大板块的中长期偿债能力令人怀疑，”惠誉评级中资银行评级团队主管朱夏莲说，“因此，在未来几年中我们很可能会看到一些资产质量下降的情况。至于资产质量下降的严重性和是否需要主权支持，仍需要进一步观察。”

相关新闻：

后市仍将收紧

2011年4月6日，央行年内第二次上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

申银万国分析指出，促使央行加息的原因主要有三个方面：一是通胀压力仍较大，3月份CPI预计为5.3%，二季度通胀仍处于高位；二是加息有助于减少负利率，负利率的状态已经持续一年多，虽然已经连续多次加息，但负利率仍在，本次加息有助于减少负利率，稳定居民的通胀预期；三是加息也有助于调控房地产市场，稳定房地产需求，有助于房地产价格的稳定。

此前，野村证券就预测称，中国将进入大规模加息周期。预计2011-2012 年中国央行会将上调一年期基准贷款利率175 个基点，即2011年分别四次上调25 基点，2012 年上调三次。瑞银证券中国首席经济学家汪涛预计，2011年还将会有三次加息。

曾就职于中国银行金融部的石磊认为，收紧的货币政策还是会延续，加息可能会有多次。而且，在这样的大背景下，银行对房地产的信贷投放还会继续收紧。

2010年央行六次上调存款准备金率各0.5个百分点，进入今年，央行再度三次上调存款准备金率，目前大型大型存款类金融机构的存款准备金率已经高达20%，成为历史新高。

不断提高的存款准备金率使得银行的存贷比受到影响，一些股份制和中小银行受制于资本充足率、准备金率、贷存比的约束，面临资金压力。此前，银监会相关负责人透露，为防范金融机构利用高息揽储等违规行为“冲时点”，今年将落实月度日均存贷款监测管理制度。据了解，一些超出存贷比监管要求的银行已经被叫停。

4月13日召开的国务院常务会议指出，要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。同时，在加大保障房供应方面，会议表示“这一手也不能放松”。

作为房地产开发商的赵玉吉也表示，收紧的房地产政策还是会继续，“而且我觉得有必要收紧”。从整体来说国内流动性过剩，大量的资金涌入地产、土地、房产领域，造成了这个行业的资产泡沫、对于过度投机、投资行为应该进行调控的。”

2011年4月19日，中国银监会主席刘明康在银监会2011年第二次经济金融形势通报会上表示，要做好房地产信贷风险防控工作，开展新一轮的房地产贷款压力测试。银行业的不安仍在继续。

相关新闻：