是否暴利无需考证 房地产"反暴利"并未及根本
经济观察网2011/04/30 13:49
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
国家发改委没有“约谈”房地产业，而是将房地产再次抛向“暴利”漩涡中。国家发改委官员上周称，正在
房地产是不是暴利无需用数据考证。从中化、海航、平安，到海尔、雅戈尔、娃哈哈，上到央企，下及庶民，这两年无一不像敏捷的狡免，将资金纷纷堆埋到土地中去。房地产业利润超常是不争之实。不过，面对如此市场，明码标价、一房一价等规定，与强势利益碰撞之后的命运如何，恐怕还要打个问号。
据不完全统计，在“限购令”之下，已有36个城市明确限购，大体目标是房价涨幅不超过10％。换个角度看，希望商品房“明码标价”以刺穿房价泡沫，从而对降低房价产生实质作用，却有些一厢情愿。显然各省市政府主张的是房价平稳，而非一落千丈。更何况，作为政府部门的发改委如何确定合理房价水平，如何认定暴利与否？如果出现“高价备案、低价售楼”这一合乎市场情理，可进可退的标价行为时，又该怎么办？
以“明码标价”治理房地产暴利没有触及肌理。仅仅要求开发商应该这么卖，必须那么卖，就像限制火锅店使用“一滴香”——你要少放才行，多放有害。但哪个火锅店不希望自己的汤味香溢四射呢？卫生部门认定“一滴香”无害在先，将把握过量使用与否的责任推向了店老板。但是经济学常识告诉我们，经济人理性会让店主毫不犹豫地把“一滴香”变成“十滴香”。
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就“一滴香”而言，杜绝问题应当从上游着手，让本来就会导致规则混乱的问题原料彻底退场。如果说商品房在流通环节产生了暴利，也需要追索房地产的上游。国土部数据显示，2009年土地出让金达1.5万亿元，比上年增长63.4%；2010年土地金达2.7万亿元，比上年增加70.4%。各级政府对于土地银库的高度依赖路人皆知，土地堪比奇妙的“一滴香”，只要一滴，清汤就有了香味儿，这样的高倍率杠杆，只要用过，就再难放下。我们当然可以责令商品房这么卖那么卖，但商品房可以如此买卖，跟地方政府和土地财政没有关系吗？
与商品房“明码标价”比起来，地方政府对上游资源土地的宽松放行，一直保持着“制度性优势”。1995年《土地增值税暂行条例实施细则》颁布，鉴于当时房地产市场尚未发育，为激发资本对房地产的热情，这份文件规定，房地产企业在计算税前扣除项时可享受按土地价格和开发成本各加计扣除20％的优惠政策。
2007年下发的土地增值税 《清算通知》则约定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。”如此规定旨在引导地产商开发低价房，同时使其保持合理利润，然而以部分低价房做掩护大卖豪宅的瞒天过海术就此盛行，对于久搏于调控战场的开发商而言，这个政策几乎宣告只要你买了土地，的一块税款将是对企业的奖励。
如果不是全部的话，这也是房地产暴利最重要的一部分。市场培育期这样做无可厚非，如今房地产已是高投入、高利润行业，甚至对制造业和金融业产生了吸附作用，16年前的土地增值税优惠政策如何还在生效？又为何每遇国家强令清算，征收技术难度大、征收成本高的说辞就不绝于耳？
说白了吧，“泡沫效应”只会在自组织、自适应中，越滚越大，真正制止土地泡沫的堆积，就需要在摆脱土地财政的问题上痛下真招，否则再多的抑制高房价条款，也只不过是“高高举起，轻轻落下”的权宜之计。
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