前通州地王囤地近三年始挖地基
证券日报2012/12/24 10:47
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
售楼处一销售人员向记者反复表示，预计2013年推出的房源，单价将直逼4万元
“年前项目只开8号住宅楼，均价在2.3万元／平方米，明年初开1号楼，售价将达2.5万元／平方米。”K2·玉澜湾项目售楼中心一位销售人员向记者表示，以后入市的房源将逐渐提价。
值得一提的是，该地块曾一度因涉嫌囤地登上了2010年初国土资源部“晾晒”的闲置地王榜单。
不管怎样，这个昔日的京东地王已经入市，但其推出的首栋房源入市销售均价已经达到楼面地价近4倍。在市场预期向好的背景下，该项目相关销售人士甚至向记者表示，明年预计项目部分户型单价将达3.8万元／平方米。虽然这一售价有点骇人听闻，但届时若真如其所言，这一销售价格将达到楼面地价的6倍以上。
首期两栋楼利润或超2亿元
12月22日，记者经过项目施工现场，绕过停车场，几个巨幅广告墙映入眼帘。随后，记者以购房者身份进入通州区九棵树城铁旁的K2·玉澜湾项目销售现场看到，售楼中心座无虚席，不少人还站在沙盘周围咨询楼盘情况。
“项目紧邻九棵树地铁站，一共12栋住宅楼，每栋27层，全部以毛坯房状态出售，目前在售的是8号住宅楼。”一位销售人员向记者推介，楼盘地块2009年拿地，楼面地价甚至达到9000多元，出售的8号住宅楼几乎是以成本价在售，而明年陆续推出的房源都将提价。
值得注意的是，根据北京市土地整理储备中心网站的数据显示，上述地块为住宅可兼容商业服务业用地性质，建筑控制规模小于等于277752平方米，起始价为7.8亿元，最终以17.4亿元成交。
如果按照上述数据推算，该地最终的成交楼面地价为6264.58元／平方米，而非销售人员口中的9000多元。而且据记者了解，该地块现场竞拍时，参与竞拍的富力地产举过两次牌就因楼面地价超过5500元／平方米而放弃了。其他房企高层当场也曾对媒体表示，这块地将来卖到1万元／平方米不成问题。
然而，令人感到意外的是，项目并未以1万元／平方米的售价快速入市。时隔3年半之后，据记者在售楼中心现场获悉，项目入市均价约2.3万元／平方米，甚至其销售人员还向记者反复表示，项目会逐渐提价，明年最后一栋楼将于5月入市，届时单价将达3.8万元／平方米。
事实上，有业内人士向记者算了一笔账，以上述楼面地价加上建安成本、财务成本等各种成本，该项目每平米成本约为16000元／平方米，不超过18000元／平方米。
据此，保守估计，以8号住宅楼均价2.3万元／平方米计算，该项目每平米利润将在5000元／平方米左右。
值得一提的是，据北京市住房和城乡建设委员会网站显示，上述项目1号和8号住宅楼均已在2012年12月15日拿到预售证，两栋楼的销售状态均为“开盘”。其中，1号楼住宅拟售价格为26982元／平方米，8号楼为28018元／平方米，批准销售面积共计为46209.04平方米。
至此，上述业内人士向记者表示，如果1号和8号住宅楼都以2.3万元／平方米的价格顺利成交，项目每平米利润约为5000元，那么其首期取得预售许可证的上述两栋楼利润将达2.3亿元，而项目若逐步提价，利润空间也将更大。
土地“晾晒”三年半才入市
资料显示，该地块在2009年曾轰动一时。2009年6月25日，该地块竞拍起始价为7.8亿元，而当时业界对其成交价估值为12亿元，其结果却大出意料，最终被华美地产旗下北京祈连房地产开发有限公司以17.4亿元摘得，当时经过了125轮竞价，溢价率高达123%，一举晋升为当年的京东地王。
然而，出乎业界意料的是，华美地产摘得该地后，并未如外界预计一样以售价1万元／平方米左右快速入市，而是因各种原因逐年推迟项目入市时间，拿地3年半后才堪堪入市，2012年12月15日，该项目正式开盘。
此外，记者在现场看到，只有一栋楼盖了几层，有几个施工人员正在施工，而施工现场有不少土堆，大片地域还处在挖坑阶段。
更值得注意的是，该地块还因迟迟不开工曾一度涉嫌囤地，进而登上了2010年初国土资源部“晾晒”的闲置地王榜单。
对此，当时有声音称，该项目迟迟不开工的原因与其规划改变和华美地产拖欠土地出让金有关。
而后记者查阅资料发现，去年7月，北京市国土资源局通州分局在一份关于九棵树大街项目的答复中表示，因为地块内有保留的一幢电网办公楼，使项目规划设计及审批过程受到一定影响。此外，据悉在上述申报规划方案过程中，教委提出在地块内建设独立占地幼儿园，但公司认为招拍挂文件并未有相关要求，项目也未达到配建幼儿园的规模，因此一直在多方沟通之中。
对此，有消息人士表示，2011年北京楼市陷入低谷，华美地产旗下的K2地产多个项目销售资金回笼缓慢，公司资金压力较大，甚至在今年5月初，北京朝阳区百子湾地王正是由于华美地产拖欠土地款，最终遭到政府收回，其参与竞拍时缴纳的1700万元保证金也不予退还。
土地近5亿元？
事实上，华美地产及其旗下K2地产一直未曾回应该地块迟迟不开工的原因。不过，有消息人士向记者表示，这块地现在不少。
该人士称，目前该区域商业配套已经非常完善，与该项目仅一路之隔的金成中心高端写字楼也已经入市，瑞都国际金融街也相继有商铺入驻，附近地价已经今非昔比，尤其同区域内几乎已经没多少住宅用地出售，地块更显稀缺。
无独有偶，据记者了解，今年11月26日，万达以14亿元摘得通州区永顺镇北苑商务区内C2商业金融用地、R2二类居住用地、R53托幼用地，楼面地价达9014元／平方米；11月29日，万达以19.2亿元再度摘得通州区永顺镇北苑商务区内C2商业金融用地、R2二类居住用地，楼面地价达7786元／平方米。
对此，上述人士向记者表示，以上述两宗附近区域地块为参考，结合通州附近区域土地出让的价格来看，尤其紧邻地铁的优质住宅地块楼面地价都会超过8000元／平方米。保守估计，以8000元／平方米来计算，该地块大约了4.8亿元。
不过，该人士同时也向记者强调，虽然地块，但其耗费掉的财务成本也不少，而这要根据企业本身的财务费用等具体情况来计算。
延伸阅读：
12月18日，国土部召开新闻发布会，表示要平抑土地市场价格的异常波动。这显然与11月底至12月初各地出让地块的总价、单价被频频刷新有密切关系。有可能创造北京今年地王的农展馆地块也随后由北京国土局暂停出让。
虽然近期总价单价地王频出，但是今年土地市场的溢价率并不算高，有的优质地块仅以底价成交。据K8黄金湾土地网统计显示，今年万科拿地的溢价率平均为20%。然而，地王频出还是能够显示出土地市场升温的苗头。“年底，为了避免出现恐慌性购房，将土地市场升温的苗头及时加以遏制，这也表明调控的大方向是不变的。”黄金湾投资集团董事长申威向记者表示。
12月18日，国土部召开新闻发布会，通报稳定房地产用地供应、抑制异常地价等方面的情况。国土部表示，将从严从紧调控房地产市场，针对市场出现波动的城市出台措施，同时建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，防止“地王”误导市场。
显然，国土部的表态与近期各地出让地块的总价被频频刷新有关。12月12日，上海徐汇区漕河泾社区南站商务区地块由万科、绿地等4家企业联合以底价54.31亿元竞得，成为今年上海总价地块。上海黄浦区的一地块折合楼面地价约36176元/平方米，成为今年的“单价地王”。南京滨江地块则以56亿元成为其今年总价地王。此外，成都的武侯区永丰乡太平村地块8500元/平方米的楼面地价，其溢价率达到150%。
就在国土部要求各地避免“地王”再次出现的通知出台后的第二天，北京国土局暂停了农展馆地块的出让。农展馆地块之所以备受关注，正是因为它有成为“地王”的条件。农展馆地块起始楼面价就已达到33811元/平方米，超过年内“地王”万柳地块2.4万元/平方米的起始价，与万柳地块的成交价相当。
实际上，在农展馆地块开始挂牌出让的时候，就有业内人士认为，年底高价地块的出让会干扰整体市场的预期，影响调控成果。而今年，为了抑制土地市场的升温，像暂停农展馆这样的热地出让并非首次。9月底，北京国土局暂停了包括可能成为最热地块的朝阳区来广营住宅用地在内的10宗地块的出让。
虽然11月底、12月初十余个城市总价和单价地王频频出现，但是可以看到，这些地块的溢价率并不算高。但是，这仍然给购房者的预期带来很大的影响，担心明年房价会上涨的刚需客户在近期有集中入市的趋势。
“部分城市地价被频繁刷新，这表明土地市场已经有了升温的苗头。地价与房价的关系不言而喻，地价上涨，肯定会出现房价上涨的预期。”申威向记者表示。
土地供应量作为楼市潜在供应量的指标，将直接影响半年或一年后楼市的市场供应量。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，未来一段时间内，政府积极推地的同时，还会限制“地王”出现扰乱市场秩序，土地底价成交将成为常态，并同时可能伴随流标、流拍的现象，年底土地市场恐难出现非理性反弹。
土地出让金大幅缩水
尽管一线城市的土地市场持续回暖。但今年前11个月，一线城市的土地出让金仍然比去年缩水四成。
据伟业我爱我家数据显示，今年前11个月，一线城市的土地出让金为1661亿元，同比去年下降41.5%。这样看来，即使12月的土地市场成交额创出新高，今年土地出让金仍然难以达到去年的水平。另据中原地产数据显示，前11个月，北京土地出让金达到920.7亿元，比2010年同期的1075亿元略低。
不仅一线城市土地出让金大幅缩水，主要城市的土地出让金的减少也已成定局。申威表示：“今年上半年，土地市场比较冷清，地方政府出让土地的价格仍然比较高，土地流拍和底价成交的情况比较多。地方政府通过土地推介会等方式吸引房企，但效果并不好。下半年，随着楼市的回暖，房企现金流的好转，土地市场开始复苏，但是并不能用‘火热’来形容土地市场。”
“现在土地价格仍然偏高，尤其是一些二三线城市位置不太好的地块，因此，房企对于这类地块仍然保持谨慎。”申威进一步分析。土地出让金一向是地方财政收入的重要组成部分，临近年关，地方政府的推地意愿自然比较强烈。因此，最近两个月，一线城市的土地出让金和出让地块的数量都有所增长。
实际上，大型开发商已经成为今年土地市场的主力。据我爱我家统计，万科、保利[简介动态]、龙湖[简介动态]、恒大前11个月用于拿地的金额达到了1095亿元，与去年全年相比增加18.6%，共计拿地223宗。
今年前11个月，万科在土地储备上的投入以444亿元领先各大房企，不过，这个金额比起万科去年在土地上的花费还是微降3.1%。保利以335亿元的金额紧随万科之后。值得注意的是，保利在土地上的花费比去年同期大涨了46.4%。12月18日，保利又与中国奥园共同以34.1亿元收购了广州番禺区一地块。而龙湖今年用于拿地的金额比去年大涨103%。
胡景晖认为，一般看来，土地出让金下降与企业的拿地积极性有关，但是从大型房企拿地的情况看，土地出让金的缩水与大型开发商是否积极拿地并无直接关联，反而可以说明大多数中小企业拿地积极性不够，是土地出让金下降的根本原因。目前，部分大型开发企业基本完成年度土地储备任务，中小型开发企业则受政策不确定因素的作用，可能继续观望。
申威表示：“土地市场未来必定是强者恒强的态势，大开发商将占据主要的市场，即使一些大型房企采取联合拿地的方式降低风险。而中小开发商将被逐渐挤出土地市场。大型房企在融资上的优势，也使得他们有更多的资金可以在土地市场上有所作为。”
