楼市调控政策并未动摇 市场整体复苏现象明显
第一财经日报2012/10/30 10:11
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
随着各省经济三季报的发布，京沪等一线城市楼市数据也呈现出一缕亮色。分析师认为，房地产市场整体上行趋势已经确立。与此同时，多地调控仍将延续小幅收紧的趋势。
市场整体复苏明显
前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。
上海前三季度，上海市新建商品房销售面积1229.94万平方米，同比下降5.9%，降幅较上月收窄1.9个百分点。北京全市商品房销售面积为1146.9万平方米，比上年同期增长25.2%。
“整个市场确实是全面复苏。”合富置业首席分析师龙斌称，目前几十个主要城市成交量回升得比较平稳，主要原因在于今年以来信贷微调、以刚性需求为主导的成交结构支撑了成交的增长。
中原地产市场研究部总监张大伟分析说，目前整体市场复苏趋势明显，开发商积极储备资金，购入土地，四季度也不太可能再出现有力的房地产政策，整体市场上行趋势已经确立。
房企库存快速消化
随着标杆房企销售业绩回暖，以及推盘节奏的放缓，之前开发商高企的存货也得到了快速消化。
在土地市场方面，开发商对于后市预期转变，加之资金压力逐渐解除，开始积极入市低价购地。
数据显示，前三季度房地产开发投资51046亿元，同比名义增长15.4%，增速比1-8月份回落0.2个百分点；商品房销售面积68441万平方米，同比下降4.0%，降幅比1~8月份缩小0.1个百分点；商品房销售额40354亿元，增长2.7%，增速比1-8月份提高0.5个百分点。
调控政策没有动摇
9月来，尽管贵阳市房产政策出现了部分松动，但大多数楼市政策小幅收紧的趋势仍在持续，其中一线城市尤为明显：上海开展限购政策执行情况专项检查，防止违规操作；北京进一步收紧了限购政策，规定北京户籍居民购房须持第二代身份证；广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。陕西省更是祭出成本大刀，规定在开发成本基础上，房屋最后售价只能加上10%左右“合理利润率”。
国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作时指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。
“总体看，调控政策没有动摇，限购限贷的方向没有改变，地方在没有违反限购前提下根据自身特点做了一些微调，调控基本保持稳定。”龙斌说。
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营业税改征增值税（下称“营改增”）试点扩围工作正在如期进行。
近日，国务院副总理李克强，就营改增试点工作指出，有序扩大试点范围，适时将邮电通信、铁路运输、建筑安装等行业纳入改革试点。
上述官方消息公布的同时，微博上正有一番关于房地产行业暴利的争论，争论焦点之一即对房地产行业应该增税还是调整税制。营改增对房地产行业将产生什么影响，也由此引发多方关注。
扩大试点势在必行
营改增试点接下来可能“地域扩展”和“行业扩展”并举。其中，“地域扩展”显得更受欢迎。目前，试点地区正在形成“税收洼地”，开始影响到了周边未试点地区的经济，因此有不少地区在争取试点。
上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建在接受本报记者采访时表示，因为上海能开出增值税发票，可以抵扣成本，但周边的江苏只能开营业税发票，不能抵扣，所以，很多相关行业的企业开始向上海寻求供应商，以求税收优惠。
同时，各界对“行业扩展”并没有趋于一致的期待。深圳市国税局征稽管理处一位不愿具名的负责人告诉本报记者，已经试点地区的营改增出现了不少难题，比如，营业税原来有差额征税，转换为增值税后，应如何操作?虽有相关规定，但还有些细节尚不清晰，执行起来需要进一步释法。此外，交通运输业在试点过程中，出现了部分企业税负增加的现象，且一些货物运输企业在实际经营中难以取得增值税专用发票。
房地产税制调整可期
其实，就营改增试点的行业扩展，早有风声。据财政部监督检查局一位知情人士透露，今年9月中旬，针对试点过程出现的一些情况，上海方面曾向财政部、国家税务总局等部门提出，建议将与试点行业相关联的行业及业务，纳入营改增试点范围。
“上海方面提出来的相关联行业包括了建筑业、邮电通信业、销售不动产、金融保险业，以及餐饮、娱乐等服务业。”这位财政部人士表示，财政部与国税总局早在国务院作出试点的“地域扩展”决定前，就在浙江和广东两省就建筑业是否纳入试点进行了专门调研。
“调研组专家的意见是，建筑业涉及的产业链很长，比如目前不动产在生产环节不能抵扣，要不要把不动产纳入抵扣范围等问题，需要综合考虑。”这位财政部人士表示，主要是在房地产行业相关税制中做综合考虑，总体方向是梳理清晰，搭建合理税制架构，而非减税或增税。
“现行税制涉及房地产行业的有14个税种，而各种收费有几十项。目前在房屋开发建设、销售、出租、保有、转让等环节，征收很多道税，包括营业税、契税、印花税、土地增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税等。”胡怡建表示，无论是梳理还是减税，都应该早点动起来，营改增不能不说是一个契机。
胡怡建认为，目前对二手房交易、房屋租赁征收的营业税和土地增值税等，其计税依据并不十分清晰，很多成本费用扣除也算不清。可借营改增的机会，在合并收税或设定综合征收率方面探索一下。
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