全球不动产投资热浪袭来 远超股票收益

股市深陷调整，债市上涨乏力，降息通道下的银行存款利率一降再降，在股票、债券、现金三大传统投资方式阶段性吸引力下降的背景下，投资者正在试图寻找捍卫财富缩水的新方式。交通银行发布一期的中国财富景气指数报告显示，小康家庭不动产投资意愿连续4个月上涨，不动产被称为股票、债券、现金之外的“第四极财富”。而嘉实基金公司发行的全球房地产基金，5000元起便能参与全球不动产投资，成为投资者进军不动产的另类通道，受到市场广泛关注。

在监管层调控政策步步紧逼的情况下，投资国内楼市对于投资者来说有些“纠结”。不过，海外不动产市场却持续传来佳音。消息显示，美国不动产市场历经三年多的大幅调整后出现明显的改善，房屋库存大幅降低、租金率提升。而在全球不动产市况回升下，REITs基金今年上半年绩效大放异彩。

全球房地产证券长期以来的高，也是吸引投资者的关键。彭博数据统计显示，截至2011年底，过去3年、10年、15年，包括REITs在内的全球房地产证券年化分别达到16.2%、9.6%、6.4%，远超出同期标普500、全球债券、全球股票以及上证A股。

据介绍，相比于个人直接投资海外地产，通过持有REITs进行投资具有诸多优势。首先，REITs本身是一个专业的管理团队，专业人员进行楼盘选择、个人不用直接参与管理、不用办理各种贷款事宜；其次，REITs集合大众资产进行投资，其地域组合、业态组合有效规避系统性风险；再次，投资者不用担心资金在国内外的汇转和外汇管制；最后，资金能够保持较好的流动性。

作为REITs投资者，嘉实全球房地产基金的主要来源于两部分，一是REITs持有房地产所产生的租金收入扣除经营成本后净，一般90%以上以派息的方式分配给REITs投资者；二是REITs所持有的房地产本身价值增长，表现在其净值和价格上。(殷渥)

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中房指数系统公布的调查数据显示，6月100个城市(新建)住宅平均价格为8688元／平方米，环比上涨0.05%，结束自2011年9月以来连续9个月环比下跌的态势。分析人士称，房价反弹表明房地产市场已现回暖迹象，但从长远来看，抑制不合理需求，稳中趋紧的楼市调控政策不会改变，房价不会出现大幅上涨。

10城市涨幅超过1%

根据“百城价格指数”，6月环比涨幅居前十位的城市依次是：包头、北京、德州、太原、泰州、淄博、南宁、唐山、厦门、福州，涨幅均超过1%。其中包头涨幅，6月样本平均价格为5740元/平米，环比涨2.59%。北京涨幅居第二，样本楼盘平均价格为22930元/平米，环比涨2.29%。

进入6月以来，杭州市区共成交商品房过万套。浙江一位上市房企副总经理表示，公司旗下一些项目已经出现购房者“抢房”现象，例如，公司6月在杭州的某项目开盘不久即售罄。“个人认为，现在购房者的心理预期已经发生变化，有不少恐慌性需求开始入市。”

南京新房价格也结束了“11连跌”，武汉、深圳、南京等城市，甚至出现了久违的排队购房、开盘售罄现象，楼市的成交量大幅上升。

上海6月全市新建商品住宅成交面积102.07万平方米，该数据不仅接近五年来月均成交量107万平方米，更创下了2011年2月以来17个月的沪上楼市月度成交量新高。

“虽然已经预计6月成交量会不错，但102万平方米的数据出来还是大大出乎了我们的意料。”一位沪上地产业内人士感慨道，“6月底，市场的预期还在95万平方米左右，最后一个星期出现了集中成交的情况。”

与此同时，金丰易居&佑威联合研究中心发布的数据显示，6月上海市新建商品住宅成交面积为102.07万平方米，环比上涨26.59%，同比上涨了30.67%，成交均价24070元/平方米，环比上涨7.22%，同比上涨11.02%，月成交均价与历史月成交均价的24176元/平方米相差无几。

一位业内人士坦言，“量价齐升”其实是“挺可怕的”，市场回暖可能会继续，但楼市未来走向依然充满变数。

房价不会重现大幅上涨

虽然环比上看，100个城市住宅均价上涨，但同比看来，价格仍在继续下跌，跌幅为1.90%，比上月扩大0.37个百分点。

“目前房地产市场的确出现回暖迹象，但是不可能出现之前房价大幅上涨的情况。”国家行政学院决策咨询部研究员王小广说，目前的楼市回暖，是因为货币供给较为宽松，一部分投机需求得到了释放。

他认为，这次回暖是在“赌博效应”“降价效应”以及“模糊效应”三大原因之下催生的。

“有些投机商误读中央的稳增长政策以及新一轮货币政策，以为是炒房契机。”王小广说，这样的炒房是一种赌博，最终将承担其带来的风险。

除此之外，“降价效应”同样带来了回暖。很多开发商利用大幅降价吸引顾客，造成所谓连夜排队购房的现象，为炒房造势，这种降价形成了一定的成交量。

同时，有些房地产商还释放出一些“模糊信号”，很大程度上影响着公众的判断。“比如一些开发商称出现了所谓的土地断档等。”王小广说。

受访的分析人士认为，目前中国的银行资金供给趋紧、流入房地产业的资金大幅下跌、房价依然过高等因素制约着房价的过快上涨。因此，目前的房价回暖只是一种反弹，其持续性有待观察。

去年4季度以来，因为利率较低，存款减少，贷款增长明显高于存款的增长，银行长期贷款数量巨大，商业银行的资金存款明显收缩，这种宏观金融的内生收缩必然影响着房地产行业。

“不仅如此，流入房地产的资金本身不足。自金融危机以来，流入房产的资金大幅放慢，很多资金已经在逐步退出了。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说。

长期研究房地产市场的王小广提供的数据显示，2009年流入房地产的资金同比增长45%，2010年这一增幅下降到25.2%，去年则跌至14.1%，而今年3、4月份更出现了明显的负增长，流入房地产的资金明显不足。

中央调控房地产基调未变

6月下旬，银监会、央行、发展改革委、住建部在一周之内密集发布澄清信息，廓清市场传言，坚持房地产调控不动摇。与此同时，国土部对闲置土地也出台了新规。种种迹象表明，虽然地方政府“微调”楼市有冲动，但总体而言中央调控房地产的基调并未改变。

专家表示，在2012年全年以至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策。短期来看，经济下行压力减小以后，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升；从中长期来看，城市化进程不断推进将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。

中指研究院指数研究总监何田认为，本轮房地产调控肩负经济安全、政治民生和政府公信力等重任，为巩固房地产调控效果，防止市场出现反弹，中央政府将要求地方政府继续严格实施各项政策，地方政府突破限购“救市”的举措将继续被叫停，“如果房价出现剧烈反复，不排除会出台进一步的从紧政策”。

随着刚性需求的释放，楼市目前正进入一个回暖的市场周期，房地产调控也随之进入了经受考验的关键阶段。房价离“回归合理水平”仍有距离，房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标，坚持并向更深层次推进房地产调控，仍然应当成为中国房地产市场发展的主旋律。