楼市显现“纠结”心态 购房者担忧反弹
新闻晚报2012/05/28 16:44
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
中央坚持房地产调控不动摇，住建部高调重申限贷限购政策不打折；安徽、扬州等地方政府推出新政有“救市”嫌疑；社科院大谈限购限贷会放松；统计局房价逐月下滑，任志强高调称“明年房价会反弹”；购房者心态转变，增加看房频次，担忧房价反弹折扣取消；申城昔日地王千万豪宅开盘首日认购61套……临近5月底，无论是楼市还是申城楼市都显得有点纠结。
市场动态
刚需最担心折扣减少，入市步伐恐加快
26日上午9点，在福山路信息大楼看房团准备上车的最后一刻，手里还拿着早餐的姚先生拉着女友冲到队伍前面：“哪个是浦东一线？”在领队那里报到后，姚先生和女友连忙上了一辆绿色大巴。坐在座椅上，姚先生舒了一口气，“终于赶上了。”而在看房团大巴开出没多久，又一名看房者打电话给领队，领队建议该看房者打车到个楼盘会合。虽然首站距离蛮远，但那名购房者接受了这个建议。
“站去康桥路的绿洲康城清水湾。”当领队向看房者介绍当天行程时，与记者邻座的姚先生拿出一份看房地图开始研究。“这个盘离上班地方还可以，不知道最近价格如何。”姚先生自语道。20后，看房团抵达绿洲清水湾售楼处，那名迟到的购房者林先生已打车追来了。“花了43元，但现在不参加，就怕折扣没了。”林先生如是说。
“就怕开发商取消折扣。”采访中，很多看房者回答记者为何参加看房团时，都表达了上述意思。姚先生坦言，自己是在报名最后一天才决定参加的，现在楼市信息太乱，自己原本笃定的心态开始纠结。“报名参加，主要还是看看这些项目目前还有什么优惠。”
买涨不买跌，依旧是目前购房者的普遍心理，林先生坦言，如果市场一路向下，自己的购房打算会越来越小。“有可能还会跌，现在买就亏了，可万一开发商取消折扣，我们更紧张了，担心价格已经过了底部，开始向上了。”也是由于这层担忧，从虹口赶到浦东的林先生毫不犹豫地选择打车追看房团。
来自上海搜房配合看房团的调查显示：受访者中约三成人认为下半年楼市政策或发生变化，其中16.85%的人觉得政策或放松，还有23.03%的人觉得难以预测。据看房团统计当天13条线达成成交意向611套，成交金额达8.67亿。“明显看出，在目前楼市摇摆不定的情况下，购房者的入市心态比前期有所积极。”看房团相关负责人向记者分析道。
一手新房看房忙，二手市场则出现购房者提高预算的现象。21世纪不动产上海锐丰浦东金杨路店分行经理郭益红透露，当前金杨板块毫无疑问仍以刚需为主，在一部分观望长达半年甚至一年的客户集中入市推动下，板块内5月至今成交较4月同期有10%的小幅回升。分行近期成交一宗板块内金杨二街的45平方米左右的一房，该购房者陈女士自去年年初已有入市为子女购置婚房的意愿，只是当时政策走势不定，未出手，但观望一年后，陈女士担心后续价格再上涨且难觅合适房源，就提高了自身原90万元以内的预算，选择以96万元的价格尽快购入。
曾经的地王低价开盘，改善型出手也纠结
昨天下午1点，在中海紫御豪庭的售楼处一层接洽区，施女士拿着购房定金协议看了一番后，终于在一式三份的协议上签下名字。在将身份证给销售人员复印的间隙，她向记者坦言，这个价格不高，如果不调控的话，单价肯定不止4万元。“房价再跌也跌不到哪里去了，售楼处也说是价了，今天不下定就怕错过这个价格，但我还是蛮纠结的。”施女士说，她和丈夫选择了一套250平方米的低区房源，总价930万元。记者发现，加上施女士这一套，在售楼处的销控表上显示，该项目开盘当天已经销售61套。
中海紫御豪庭位于普陀长风板块，2009年，中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家)以70亿元的天价竞得该项目所属地块，当时楼板价接近23000元/平方米。由于房地产调控，该项目推盘一拖再拖。而在周日开盘之初，由于推出的房源皆为大户型，面积也有250平方米，全为千万豪宅，业内有人士担忧项目成交量不会太大。可令人吃惊的是，该项目上午开盘后，居然引来众多购房者。“上午我们是在万豪酒店做的开盘仪式，8号楼已经卖得七七八八了，9号楼选择余地会多一点。”一名销售人员向记者介绍道。
在参观了样板房后，销售人员提供了一份价格表给记者，按照其最初的优惠折扣看，大多房源的价格在35000元/平方米-40000元/平方米，只有一套房源在45000元/平方米，一套在48000元/平方米。“这期开盘的价格我们定得很低，最贵的价格也就48000元左右。”销售人员向记者介绍道。据接待记者的销售人员透露，首日购买房源的大多为改善型客户，而这些客户选择该项目一方面是区域优势和价格，另一方面也是看到目前楼市调控已呈现稳定态势。“不会再有什么政策了，我们这次开盘的价格有可能也是这个项目的价了。”
房企减少折扣力度，等待后一轮信号
“现在的折扣就只有这些了，我们这个优惠活动截止5月底。”在26日的看房活动中，很多楼盘优惠活动都加上了一定的时效性。另据新浪乐居统计，上海5月在售优惠项目共150个，较4月环比下降18%。此外，有部分项目收紧优惠幅度。位于奉贤的明城海湾新苑上个月推出全款9.4折优惠。以该楼盘对外报单价12000元计算，5月优惠幅度约9.8折。位于青浦的新虹桥雅苑上月全款买房享受9.2折优惠，本月全款9.4折、贷款9.6折。郊区楼盘优惠收紧，市区同样如此。闸北区和兰苑的优惠幅度从4月8.8折提高到5月9折。
“我们现在卖的是楼王项目，加上精装修，单价25000元。”绿洲康城清水湾的销售人员介绍道。由于是项目尾盘，房企对于项目快速出货意愿并不大。在价格上并无大的动作，可就是如此价格，销售人员还表示，近期成交有所回升，50套是有的。4月曾推出总价优惠12万元—15万元活动的春申景城已经表示，目前所剩房源不多，没有优惠。
对此，中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，房企收紧优惠幅度的最主要原因是资金问题得到缓解。“房企从3月下旬就开始逐步收紧降价幅度，市场迎来小阳春，部分项目去化情况不错，开发商资金压力得到缓解，没必要通过大幅优惠换取成交，所以调整策略了。”
此外，开发商们的心态也有所变化。“我们近期是在等待信号。”在昨日举行的复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛上，众多房企代表透露了这一想法。一本地知名房企负责人明确表示，目前不会加入到一些大降价的队伍中。“我们不会做降价的领头羊。”在他看来，现在进行大折扣促销的房企，大多在2009年都有疯狂拿地的现象。“土地成本高了，调控必然对价格带来影响。我们之前拿到的土地成本还可以，现在对于企业而言，资金并不紧张。”
从“坚持房地产调控政策不放松”到“稳定房地产调控政策”，这一提法的小变化到底表达了什么？一名开发商说，在他看来，目前的信号已经说明问题。“我们在这个提法出来后，专门挂在集团内网上让大家分析。”对于目前的开发商优惠收紧，供应量收缩的原因，该代表用“等待信号”四个字简要回答。但面对一直低迷的成交量，这些房企也非常纠结，“这个信号今年会有吗？新信号又会有哪些新变化？”
政策信号
房地产蓝皮书：今年几乎不存在涨价可能
近期，房地产政策重新热闹起来。最惹眼的当属扬州新政，质疑者众，但出台三周仍未被叫停。更重要的是，5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。尽管是一如既往的调控，但温总理此番言论还是让业内外“抠字眼”，读出政策转向的迹象。5月24日，中国社会科学院发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》，该份带有官方色彩的报告获得诸多关注。《蓝皮书》称，今年房价将延续上年末盘整态势，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨可能性，由于当前房地产开发成本，特别是土地购置成本很高，多数开发企业不愿轻易降价，今年总体降幅不会很大。
汉宇地产市场研究部经理付伟对于中科院的房价走势判断持肯定态度，他指出，目前房价走势基本只能算回归平稳，尚未进入实质性下降阶段。从宏观层面看，今年的调控手段不会再出新招，对于当前的楼市而言，政策面没有利空便可算作是利好。
“如果说政府宣布房地产市场调控政策已经卓有成效，那才是信号转变的一大标志。”复旦大学经济学院院长袁志刚说。在他看来，限购政策从经济学理论上来讲，是一个非常硬的调控，是没法均衡的。到年终会影响一系列的银行资产，流动性等问题，包括地方债务平台与资产坏账。因此，政府不大可能再出台其他行政手段，“目前的表述变化，只能说明调控开始以保稳定为主。”
“微调”试探：对改善型需求也可能逐渐松绑
事实上，饱尝楼市和土地市场冷清“苦果”的地方政策已跃跃欲试，各种方式的微调放松此起彼伏。
去年8月，共有30多个城市出台楼市新政，超八成新政通过执行。调整内容包括免或减征购房契税或退税、调整首套房贷利率恢复基准利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴首次置业、放松限购条件、土地松绑等，涉及北京、上海、象山、从化等各线城市。
值得注意的是，5月7日，扬州市房管局发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对个人新购买的成品住房，根据面积不同予以4％至6％的奖励。而住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青5月20日在南京接受采访时明确表示，“扬州新政”并非救市，而是针对住宅产业化进行的积极有益的探索，应当予以支持和肯定。不少分析人士表示，单个城市的救市效应有限，但很可能引来其他城市跟风效仿。
一语成谶，几天前，厦门房地产企业人士向媒体透露，厦门开始探索限购松绑方案，拟对三类人群的现有住房不计入家庭拥有住房套数。据悉，目前厦门市限购政策要求，厦门家庭禁购三套房，外地家庭禁购二套房，在厦门无一年以上个税或社保证明的“外地家庭”禁止购房。受限购政策的影响，2011年厦门二手房成交量创三年来低点。不过，厦门市房管部门随即否认了该消息。
对于限购性等调控措施，社科院发布的《房地产蓝皮书》也有预期，今年房地产调控措施将进一步体现差异化、精准化，即在继续维持对投机性需求紧缩抑制政策的同时，今年对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限制也有可能逐渐松绑。
后调控时代
GDP“推手”压阵
国家统计局一季度经济数据显示，一季度国内生产总值（GDP）107995亿元，同比增长8.1%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.8%。8.1%的经济增速也成为自2009年春季以来的增幅。上周，世界银行也将中国今年GDP增速预期从半年前的8.4%下调至8.2%。数据显示，今年前4个月，我国社会消费品零售总额、固定资产投资和外贸进出口“三驾马车”增速均较去年同期有了明显下滑。
复旦大学经济学院副院长孙立坚认为，全球经济形势随着欧债危机再起变得更加混沌，最近各项经济数据已凸显市场活力不足、经济疲软。稳增长是恢复市场信心重要的一环，在中国目前的发展阶段，投资拉动增长的效果最为明显。
房地产投资历来是固定资产投资的重要方面，调控带来的下滑却显而易见。近日各地公布的前4月经济数据显示共同特征：房地产投资增速在大幅下降。北京、上海、广州这样的一线城市，抑或杭州、成都等二线城市，皆是如此，上海、广东等地甚至出现房地产投资负增长。上海以0.1%的同比降幅打开了一线城市的房地产投资下降通道，这也是自2008年以来上海首次正式步入负增长区间。
花旗集团一份研究报告也表达了市场的普遍猜测。5月15日，花旗集团研究报告认为，多项数据显示内地经济已大幅放缓，除非中央政府想惩罚自己，否则放松调控的趋势已是无可争辩。报告指出，中国政府年内将集中精力在不冲击购房限制的基础上，放宽对第二次购房者的抵押贷款规定。
花旗报告还预测，地方政府在二季度和三季度将面临的金融挑战，中国在未来几个月内可能会采取更多支持整体经济及房地产行业的措施。此外，中国也将会继续采取下调银行存款准备金率等积极财政措施。
市场“呼声”逼宫
“明年甚至要暴涨。”中国房地产市场上素有“大炮”之称的任志强再次发炮，在他看来，我国经济将在今年四季度见底。按照一般的市场规律是一年半到两年时间为一周期，因此到时候房价不是一般的涨，而是暴涨。
国家统计局5月18日发布的《2012年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，新建商品住宅价格变动方面，与上月相比，价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市仅有8个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。
与房价的稳中有降相比，成交量的低迷更是刺痛开发商。经历了多月低迷，虽然今年3月成交回暖后，4月多地楼市成交量却又呈现下滑迹象，5月也未出现趋势性好转。房地资金链趋紧，甚至有部分企业已经撑不下去。
同策咨询研究中心总监张宏伟指出，让房地产破产不是调控的初衷。任志强认为，不要认为政府会让房地产永远破产，稳中有进是今年的一个主旋律。他甚至预言，低迷的土地市场，下滑的房地产投资，已为暴涨埋下伏笔。北师大房地产研究中心主任董藩也表示，政策底部早已出现，30多个城市微调救市政策未被叫停就是明证，国务院会议表明政策与舆论对楼市的压力明显减轻，其他保增长政策会间接惠及房地产业。
此外，与房地产相关联的其他行业同样也有呼声。如果把房地产业比作一棵大树，那这棵树从开发生产、交换、分配、消费各环节，至少会生出60多根树枝。每一根树枝，看似不相干，实则纵横交错，构成一条以房地产为主的生物链。
上海社科院房地产研究中心研究员顾建发指出，根据一些发达国家统计，房地产业的产值每增加1个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5到2个百分点。每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，涉及300多个产品门类。其受到调控后，反而是相关产业受到影响体现出来。蒙娜丽莎董事总经理黄辉表示，自己所在的瓷砖行业，一些中等企业现在开工率仅在6成左右，影响还是很大的。“我们现在碰到很多项目，签了合同，开发商缓建，付款延缓，资金压力就立马体现出来了，如果调控再严点，就更难过了。”
税收政策或挑重担
在日前新闻晚报参与主办的民生访谈节目中，市房管局局长刘海生曾透露，限购什么时候取消，还要看条件，这个条件就包括房价是不是得到控制，而且要回到一个相对合理的水平。上海方面正在研究限购的替代办法，比如通过税收、银行信贷、房产税等政策来调节市场，从而坚持有效地抑制投资、投机行为。
“这个或许应该是一种长期的调控手段。”多位学者在复旦大学房地产研究中心企业家产学研高峰论坛上表达上述观点。同济大学房地产研究所所长施建刚就坦言，如果用税收的方式，在交易环节上进行“宽进严出”的调控，对于市场的调控也可以取得效果。“如果把限购改为限售，也能够起到作用。”施建刚如是说。
“可以试行套免征、第二套轻征、第三套重征、第四套惩罚性征收，既可以避免投资客回潮，也可增加政府税收收入。”顾建发进一步解释。他建议，房地产调控短期政策与中长期政策相结合，调控中把住宅地产和商业地产结合，有序地将资金从住宅地产里面导向商业地产。市场的调节与法制的调节相结合，将来通过税收手段让限购限价逐步退出去。
住房和城乡建设部关于落实人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况报告审议意见的报告介绍，下一步，要坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效，进一步促进房价合理回归。
延伸阅读：
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中国社科院城市发展与环境研究所昨天发布的《房地产蓝皮书》指出，由于需求低迷，2012年几乎不存在房价上涨可能性，但总体降幅不会很大。
预期房价将有所回落
《蓝皮书》称，2012年预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。
报告预测，由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。
中小企业倒闭可能激增
《蓝皮书》副主编李恩平表示，今年将是住房分配制度改革以来房地产行业最艰难的一年，行业盈利可能急剧恶化，中小企业倒闭破产可能激增。
房产调控实施难度增大
《蓝皮书》指出，政府与企业、中央与地方利益诉求客观上存在差异，使调控政策执行和实施难度增大。
《蓝皮书》分析说，在经历经济增速趋缓、土地出让收入下降后，一些地方政府面临经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业也面临盈利下滑、资金链断裂风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。
■焦点
房产限购京沪限购可能成常态政策
中国社科院城市发展与环境研究所预计，今年部分城市的具体限购措施可能会有所变化。但对北京、上海等超大城市，考虑到城市人口规模限制要求，针对外来人口的住房限购可能作为一种常态的政策存在。
《蓝皮书》副主编李恩平预计，经历了去年低迷的房产市场交易和土地出让流拍后，一些地方政府和开发企业开始不断寻求政策松绑和突破，其中限购政策可能是寻求突破的主要方向。今年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。
《蓝皮书》也认为，对北京、上海等超大城市，考虑城市人口规模限制要求，针对外来人口的住房限购可能作为一种常态制度存在。北京上海的限购政策作用明显，使得这两大城市的成交量和住宅均价均有所下降。去年北京市商品房销售面积为1440万平米，同比下降12.2%。其中，住宅销售面积为1035万平米，同比下降13.9%。北京市商品房销售均价为16845元/平米，同比下降5.3%。其中，商品住宅销售均价为15518元/平米，同比下降9.5%。
土地交易“地王”成交大幅减少
在昨天的《房地产蓝皮书》发布会现场，国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，溢价率超过50%的单价地王、总价地王大幅减少。
赵松介绍，去年全年住宅地价增长率，四个季度逐级下降，第四季度住宅地价环比增长率为0，全年累计地价增长率逾6%。对比2010年的10%和2009年的7%，住宅市场地价增长率呈现逐步降温。今年一季度，数据显示，主要监测城市住宅地价呈负增长，今年的土地市场会更严峻，“土地市场无疑会面临下降局面。”
昨天，《经济参考报》刊文称，截至日前，包括北京、上海、杭州、重庆在内的20个重点城市今年以来土地流拍合计为107宗，其规划建筑面积945万平米。这些流拍地块按照推出价格计算合计为138亿元。另外，流拍地块中住宅类用地为52宗，占比接近五成。
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