房地产调控“维稳”是主基调 房价暴跌不可能

统计显示，进入7月以后，一线城市房价普遍出现微跌局面，但二三线城市房价仍在上涨。笔者预计，由于资金面很紧，货币和房地产调控政策微调预期“落空”，一些中小房地产商将在8月后开始降价销售，个别会出现破产。同时，由于银行信贷规模受到资本金不足制约，各家商业银行下半年都将竭力收缩房地产按揭贷款，开发贷更会接近零增长，加上二三线城市限购因素，下半年房价将继续下跌，但房价长期暴跌可能性不大。

平心而论，很多二三线城市房价在今年出现上涨较快趋势是有客观原因的。从经济学的角度讲，的原因就是价格洼地效应。如果从基础设施改善角度看，更可以理解。以北京为例，几年以来市里的基础设施建设改善的余地很小，而北京周边的基础设施建设红红火火，高速路、地铁、轻轨越来越向周边区县甚至河北的一些小城市延伸，这大大地缩短了进出城时间。

当然，房价上涨太快也不符合经济规律，更是与当前房地产调控政策相悖的。但房价会不会出现暴跌呢？从笔者观察看，大跌的可能性并非不存在，但目前仅仅是“可能性”。最令人担心的并非是政策面会持续收紧，而是房地产商对政策面将维持紧缩趋势的不理解、不敏感，心理和行动准备严重不足。

房地产严控政策从去年4月初就开始实施了，各项政策接二连三出台，但房地产商的热情一直不减。在北京等超级大城市干不了了，又跑到大城市周边的二三线城市继续大干快上，房地产投资仍以30%以上的速度持续上涨。现在，眼看着房子建的越来越多，银行的钱却越来越少，老百姓的购买力和购买欲望也在明显下降，几个月来，各家银行的房地产按揭贷款已接近零增长。想买房的人，绝大多数没有钱，有钱的也在观望，这么多房子卖给谁。目前，北京市大约有11万套待销售的房子，在建的住宅大约还有10万套。据专家估计，这些房子可以买5年以上，的情况也差不多，上半年房地产库存增加约40%，房地产投资增量与销售增量的差额大约是三倍以上，即建设三套住房，大约只能卖出一套，这个趋势在下半年还将向更坏的方向发展。库存太多，增长太快，是诱发房价暴跌的原因。

长期通胀预期导致房地产保值需求越来越呈现出“刚性”。目前通胀仍然在加速过程中，房子的建设成本在大幅度提高，水泥钢材人工都在快速地上涨，尤其是装修成本。未来为了降低房价，精装修的新房子会越来越少，而装修成本却提高很快。据我调查了解，在中等以上城市，即使是最一般的装修也要每平方米300元左右，何况还有家具电器等配套性开支，这些未来都要涨价，而且会呈现快速上涨趋势。

应该看到，政策面不会越来越紧，房价暴跌也不符合调控意图。政策层一直强调楼市的调控要“决心不动摇、方向不改变、力度不放松”，主要是考虑到房价反弹的可能性很大，房地产调控有半途而废的风险，有被微观层面削弱的风险。目前，各方面都需要观察，但“稳住”一年来的宏观调控效果应该是当前政策面的主基调，继续大幅度地加码的可能性很小。房地产调控政策的目的是将房价稳住，然后通过连续几年较大幅度提高劳动者工资来消化高房价，不会一下子让房价暴跌到人人都买得起的程度。房价暴跌不可能，即使短期暴跌一下，很快也将大反弹，房价中长期仍会保持稳中有升的大趋势。何志成

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低保户张杰一家近日成为天津秋怡家园公租房项目首批领取钥匙的家庭，住进这套50平方米的住房，张杰激动地说：“住房保障政策使我们一家得到了安居。”

张杰一家是中国日益提速的保障性安居工程建设的受益者之一。中国政府承诺2011年要建设1000万套保障性安居工程。随着施工旺季的到来和资金等条件的改善，保障房开工进度逐月加快，截至6月末开工率已超过50%。

在提升保障房开工率同时，中国各地通过实行全过程监管、落实终身责任追究、完善制度设计、接受全社会监督等措施确保保障房建设质量和分配公平，并逐步建立健全融资建设、质量监管、准入退出、运营维护等一整套机制。

今年1000万套保障性安居工程包括保障性住房近600万套、各类棚户区改造住房400多万套。截至6月底，城镇保障性安居工程已开工500万套以上，超过年度计划50%，建设进度明显好于去年同期水平。

记者从北京市国土资源局了解到，北京市今年保障性住房供地计划已完成过半。下半年将继续优先、优质安排保障性住房建设用地，力争在前三季度完成全年20万套保障性住房用地供应任务，为各个保障房项目及时开工奠定基础。

广州市政府日前在新闻发布会上透露，2011年，广州市计划筹集保障性住房8.5万套，目前已完成超过50%。

青海省2011年计划建设保障性住房18.82万套，建设规模超过“十一五”期间的总和。截至6月底开工率已达50.9%，7月底预计将达70%。

河南2011年保障房目标任务为新开工建设各类保障性住房42.09万套。截至7月19日，已开工项目440个、20.48万套，占全年目标任务的48.65%，完成投资110亿元。

中国住房城乡建设部副部长齐骥指出，总的看，多数住房建设项目在上半年以前期准备工作为主，5月份起陆续进入开工阶段。就而言，二、三季度是施工的黄金季节。随着施工旺季到来和各地工作力度的加大，预计未来二三个月各地保障性安居工程建设速度会持续提升。

资金条件的改善是各地保障开工率“大提升”的重要原因之一。根据央行近日发布的数据，上半年中国保障性住房开发贷款累计新增908亿元，比年初增长54.8%。国家开发银行日前公布的数据显示，今年上半年国开行发放保障性安居工程建设贷款527亿元，余额新增443亿元，占到同业保障房贷款新增额的半壁江山。

中国政府多次强调，在加快保障性安居工程进度的同时，要确保工程建设质量。今年6月份，住房城乡建设部印发了《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》，召开了加强保障性安居工程质量管理电视电话会议，对确保保障性安居工程质量作了全面部署。

福建省建立了“业主、政府、社会”三方监管保障性住房工程质量安全管理新机制。福建省住房城乡建设厅总工程师周武进说，福建将进一步严格执行建设程序和质量管理，执行好保障性住宅工程质量分户验收制度、各方责任主体性标牌制度和工程质量回访保修制度，让群众直接进行监督和评价。

山东省近日出台规定加强全省保障性住房工程质量安全管理，要求严格执行住宅工程质量分户验收制度，参建各方在设计使用年限内的对保障性住房质量负终身责任。

分配公平是住房保障的“生命线”。中国多地从完善制度设计，坚持阳光操作，接受全社会监督等方面出发，坚决做到保障房分配公平公正，绝不允许搞“权力房”。

为了把保障性住房这一公共资源分配好、管理好，今年年内，青海省将着力建立和完善公平准入机制、动态管理机制、退出执行机制和物业服务机制，以制度堵塞漏洞，确保保障性住房的分配公开透明。

广州市政府副秘书长向恩明表示，广州市将加强对企业自建保障房的监督和管理，严防企业自建保障房变成“福利分房”。具体在分配管理方面，廉租房由政府统一回购、统一分配；经济适用房优先安排企业职工，但必须是符合广州市保障房分配条件的对象；公共租赁住房不能够转让，只租不卖。目前，广州市住房保障办已在网上设立举报邮箱，主动接受社会各方面的监督。

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市民范先生近日一直很困惑：看中了小店区亲贤街与体育路交叉口附近某楼盘的一套房子，但该项目还没有预售许可证，现在正犹豫到底该不该缴纳押金。对此，太原市房管局相关负责人给出明确答复：未取得预售许可证的楼盘是不允许以任何形式收取购房者定金、押金的。

很多市民对购房缴纳押金都很困惑。市民王女士说，“房子没有盖，就要收取押金，说是交上钱才可以排号，开盘时按号选房。遇到这种情况，实在不知道该怎么办。”记者调查采访后发现，目前很大一部分房地产开发商与购房人订约时都会收取一定的费用，这种费用常被冠以定金、订金、押金、保证金等名义，但开发商对返还问题大都没有明确规定。

对此，太原市房管局负责人表示，五证不齐备开发商售房属于违法行为，开发商不允许收取定金。因此，市民不要贪图便宜购买低价无证商品房，因为这个时候开发商推出来肯定是比较便宜的。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，因此一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。因此，在购买期房时，一定要查验开发企业有没有主管部门核发的许可证。同时，也可以登录太原市房产信息网查阅六城区范围内楼盘预售许可证的发放情况，还可向太原市房地产监察大队反映，电话：(0351)4942643。按照《太原市城市房地产交易管理条例》规定，房地产开发企业不得在未取得预(销)售许可时，以认购、预订、排号、收取订金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售。违反规定的，由房产管理部门处以警告，责令限期改正，并可处1万元以上3万元以下的罚款。

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楼盘取得预售许可证的条件

商品房预售许可申请表、开发企业的营业执照和资质证书、土地使用证书、建设工程规划许可证、施工许可证、建筑物主体工程三分之一以上并已经确定施工进度和竣工交付日期、工程施工合同以及商品房预售方案(预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房多层平面图)。(记者张磊)

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日前，一则成思危关于经适房的言论引发网友热议，名人草根竟相发表评论，显示了民众对经适房问题的普遍关注。

网友观点迥异

30日，有网友发布一则消息：“成思危：经适房已成腐败高发区，公务员近水楼台先得月经济适用房成了腐败高发区，因为谁拿到经济适用房就等于拿到了国家补贴的一大块财富，因此出现了各种腐败现象。一是有些公务员‘近水楼台先得月’，他们既掌握分配权，又掌握优先选择权，因而在有些地方出现了经济适用房变成公务员小区的现象。”此消息引发近万条转载，并引得众名人草根争相发表评论。

消息引发人民大学经济研究所所长毛振华与任志强之间的争论，毛振华针对此则消息称：“相信层的愿望是好的。或许，他们想参考新加坡组屋模式。但缺乏制度系统设计，又缺乏对贪腐力量的清醒认识，还缺乏听取批评改正错误的勇气。由官僚系统主导的非市场化的大跃进式的保障房运动，有可能最终成为涉及人数数量的贪腐大跃进，最沉重的打击社会主义市场经济体系。”但任志强随即针对毛振华的言论回应：“能按新家坡方式解决中国人口大国的问题，还要科学发展观干嘛？”

而知名媒体人杨澜则用简单的话表明了自己的担忧：“那该用什么办法遏制这种趋势呢？”

网友出谋划策

在引发争论的同时，很多网友纷纷建言献策，而网友的观点则大多集中在体制改革及加强监督加管方面。

任志强言简意赅的表达了自己的观点：“立法澄清保障的对象，禁止保障房的产权转移，以去投资性。加大对违法占用公共资源的违法成本。”网友“啊北方的河”的观点与任志强的意见如出一辙：“经适房早就成了地方政府给公务员提供福利和完成保障房任务的工具，不奇怪！关键是要尽快出台相关法律法规来加以避免，另外在保障房中应该减少经适房份额，增加廉租房的比例才是解决之道。”

网友“柳林品风声”的想法则更加有条理：“方法非常简单：国家建立一个的公开信息系统，把每一个经济适用房主的个人信息加以公式，只用作弊者才会害怕这样真实的公开。同时，立法监督：对于举报作弊者属实者予以重奖，三者对于以权谋私者开除公职，没收资产，移交法办。”(记者刘延佶)

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防止开发商“囤地”，一方面要进一步完善相关的法律政策，弥补制度漏洞；另一方面还要规范政府行为。

对于闲置土地，不仅要清理，还要问责纵容开发商囤地的地方政府和有关职能部门。同时，要运用税收手段抑制囤地行为。

据国土资源部统计，截至2010年底，共查出闲置房地产用地2648宗，面积11944公顷，近18万亩。如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率2、每套住房90平方米计算，将会增加270多万套住宅。按人均30平方米计算，将会解决800多万人的住房问题。

开发商“囤地”导致土地资源的浪费，助推房价上涨，可谓危害巨大。按照国家规定，土地闲置两年以上，可以由当地国土部门无偿收回，开发商何以能“囤地”18万亩？这值得深思。

首先，政策存在漏洞。《闲置土地处置办法》虽然规定了土地闲置时间超过两年可无偿收回，但却规定了例外情况，即对“不可抗力”、“政府、政府有关部门的行为”和“动工开发必需的前期工作”造成动工开发迟延的，不予追究责任，不收回土地。但法律对这3类例外情况均无进一步的具体规定。这制度漏洞容易给开发商钻政策的空子。许多开发商明明是非法囤地获取暴利，却往往举着政府原因的“挡箭牌”。再比如，目前法律对“隐性闲置”也是无可奈何。根据现行规定，开发一部分，闲着一部分，不够闲置地认定标准，以分期开发为手段拖延开发的现象在很多城市大量存在。而且，现有政策在治理土地闲置上刚性不足，尚未形成责任追究机制。比如，如果土地闲置超过两年未被收回，有关部门和责任人应受什么处罚并不明确！

其次，监管不力。土地闲置与土地投机如影随形。从近年来暴露出的案件来看，在遴选供地对象时,有的地方不是凭市场经济和优选的原则,而是凭关系、交情,甚至权钱交易,导致一些不具备开发资质的企业囤积、倒卖土地；在签订出让合同时，没有约定开发商开工和竣工的日期，一纸“模糊合同”，留下了诸多隐患，制度上的缺陷为开发商故意推迟开发、闲置囤积土地提供了可乘之机。不少地方政府的经济利益和政绩与开发商联结在一起，在纷繁复杂的利益和动机面前，政府对闲置土地“收回”和“重罚”制裁手段很少实施。监管偏软成了土地闲置的重要助力。从执行情况来看，真正被收回的土地少之又少，而闲置税费、违约金相对开发商取得这些土地的增值来说，显得微不足道，闲置土地的清理之路远比想象中艰难。

防止开发商“囤地”，一方面要进一步完善相关的法律政策，弥补制度漏洞；另一方面还要规范政府行为。从近年来发现的土地闲置问题来看，如果对闲置土地背后的政府不作为、乱作为不加管束，只要涉及“政府原因”便可不受处罚，土地管理问责便难以达到预期目标。对于闲置土地，不仅要清理，还要问责纵容开发商囤地的地方政府和有关职能部门。同时，要运用税收手段抑制囤地行为。通过税收的形式把开发商“囤地”期间的增值收归国有，去除开发商投机的动机。比如土地买的时候价格是200万元，后来变成1000万元了，中间800万元的差额要交税。孙瑞灼