35城市公布今年房价控制目标 涨幅有望不超10%

国务院要求除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市须在一季度公布2013年度房价控制目标。截至4月1日，35个城市均已公布2013年度房价控制目标，且目标基本一致：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅。业内人士指出，这意味着今年房价将稳中有升，各城市涨幅有望不超过10%。

35城市全部表态

除拉萨以外的直辖市、省会城市和计划单列市共有35个。截至4月1日，中国证券报记者统计发现，全部35个城市均已发布2013年房价控制目标。

住建部副部长齐骥在3月初表示，各地调控细则在3月底出台。然而，除北京、上海、广州、深圳、青岛、宁波、重庆等城市出台了较为详细的调控细则外，其他大部分城市仅仅公布了“国五条”中规定的房价控制目标，并未涉及其他调控措施。35个城市的房价控制目标大致相同：2013年房价涨幅低于人均可支配收入实际涨幅，青岛和西安两市在表态中用了“明显低于”的字眼。

人们普遍关心的二手房交易中“20％个税”如何执行、二套房首付是否提高、限购范围是否扩大等问题，大部分城市均未作出明确规定。“国税总局和央行不出指导意见，各城市对税收、房贷利率还是维持已有政策。而且，限购也没有按‘国五条’要求覆盖全部行政区域。”中国房地产协会相关人士表示。

各地房地产调控细则普遍低于市场预期，二级市场地产股4月1日表现活跃，“招保万金”集体上涨。

涨幅有望控制在10%以下

对比以往，今年各地的房价控制目标，有两处新变化：一是在房价指标中，剔除了保障房，指向更为明确；二是在居民收入增幅中，扣除了物价上涨因素，以实际涨幅为标准。

市场人士认为，虽然控制目标更具体，但房价上涨的势头仍然不可小觑。“近年来，各地人均可支配收入的实际涨幅逐年提高，根据各地房价控制目标和各地政府工作报告中的数据，今年不少城市房价涨幅有望控制在10%以下。”一位地产研究人士指出。

杭州市统计局数据显示，2012年杭州市区城镇居民人均可支配收入达到37511元，比上年增长10.1%，连续七年保持两位数增长，剔除物价上涨因素实际增长7.4%。根据今年2月19日杭州市政府工作报告，2013年杭州城镇居民人均可支配收入增长目标为增长11%以上；居民消费价格涨幅控制在3.5%左右；2013年杭州城镇居民人均可支配收入实际涨幅至少为7.5%。如此看来，杭州房价涨幅要低于7.5%。实时数据显示，杭州市（含余杭、萧山）新建商品住房交易均价为15183元/平方米。“收入涨7.5%，才2813元，房价涨7.5%的话，一套85平方米的两居室将涨10万元。”中指研究院杭州分院的分析师告诉中国证券报记者。

郑州市2013年政府工作报告指出，2012年郑州城镇居民人均可支配收入24246元，增长12.2%，居民消费价格指数涨幅为2.7%；2013年城镇居民人均可支配收入增长12%左右。“按照物价涨幅略高于去年测算，郑州今年房价涨幅为8.5%-9%。”建业地产的一位房地产销售经理预计。而据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，2012年12月份，郑州市区商品住宅均价为6928元/平方米，每平方米比2012年1月份上涨1129元，涨幅达16.3%。若按8.5%-9%房价涨幅预测，今年郑州市区房价将达到7500元/平方米以上。

南宁市2013年政府工作报告称，2012年南宁城镇居民人均可支配收入为22561元，增长12.78%，居民消费价格总水平涨幅为2.9%；2013年城镇居民人均可支配收入增长12%，居民消费价格总水平涨幅控制在4%左右。这表明，南宁市今年新建商品住房价格增幅或低于8%。据相关数据统计显示，2012年南宁市商品房成交均价7682元/平方米。按照8%的增幅，今年南宁市房价将达到8300元/平方米。

关键在于严格执行

各地规定“房价涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅”，但大多数城市并没有提到明确如何完成该目标的具体措施，以及若完不成任务是否会被问责。

业内人士指出，上述目标能否达到，关键要看在实际操作中各地政府是否严格执行。纵观部分城市已发布的调控细则，基本上是重申了“国五条”的内容。

万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，万科主推中小户型，目标主要针对刚需，投资客比例非常小，调控对公司销售影响不大。

在“国五条”出炉前，房企已经历了一轮融资潮。仅今年1月，就有17家房地产公司通过海外融资渠道募集约420亿元资金，融资规模已超过去年全年内地房企海外融资总额的一半。

一些在3月份因各地细则未出而延迟推盘的房企，目前已经开始加快推盘速度，预计4月市场供应量将会有较大幅度增加。广州一家龙头房企相关人士向中国证券报记者表示，各地细则出台对整个房地产的销售影响不会很大，3月和4月是传统推盘旺季，从前两个月的销量看，一季度销售量肯定会高过去年。

多家券商发布的报告称，房企2013年资金链的压力比2012年已明显好转，且库存压力也因去年的热销而减轻，因此可以预计，今年房企下调住宅价格的压力不大，业绩下滑的预期也不大。

看似没变，其实已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”、“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政策新路。

检索1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定，比对自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施，会发现，房地产调控政策正在经历十年来未有之大调整。

房产税并非打压房价

有利减少泡沫，是经济调节杠杆

在上海、重庆两地试点两年多的房产税真的要来！

十八届三中全会决定中，“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，顿成热议焦点。市场人士、学者专家纷纷解读，认为这意味着房产税试点即将在更大范围展开，有的甚至对房产税开征的时点、税率、减免额度作出预测。

细察之，十八届三中全会关于房地产税改革的决定，与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比，指向更为明晰，任务更加紧迫。

房地产税改革究竟会带来什么？

从各国案例看，房地产税作用有三，一为地方政府提供财政收入来源，二可调节社会贫富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影响楼市预期。“房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容。”财政部财政科学研究所所长贾康说，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。或许，房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。

调控政策现三大调整

楼市调控长效机制大方向应是逐步淡化行政手段、回归市场化

业内认为，对于年内部分城市高达30％的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。

10月29日，在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，“要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置”，“总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”

曾参与上海市住房制度改革的浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军判断，梳理全会前后中央关于房地产的表态可见，楼市调控政策已出现三大调整：坚持市场化改革方向；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；政府工作重点是做好保障房的建设和分配，形成各方共同参与的局面。

回望中国房地产市场的来路，对这一调整的认识将更为深刻。

1988年，国务院印发住房制度改革实施方案。十年后，1998年7月3日，新中国住房制度史上的分水岭出现：福利分房在制度上寿终正寝，市场化住房消费由此启动。

在住房分配货币化改革、积极财政政策等一系列政策措施激励下，到2003年，中国房地产业逐渐成为支柱产业，同时，楼市投资过热、投机需求冒头，央行开始收紧银根，从此，楼市开始了“过热－调控－飙涨－再调控”的循环。

此后的历年调控，大多突出限银根、限地根、限交易。其间也曾提出全面治理楼市，增加供应端、构建多元化体系，但很快又回到调控房价上。如何建立真正的长效机制？

十八届三中全会决定，让市场在资源配置中起决定性作用，同时更好发挥政府的作用。北京大学房地产研究所所长陈国强等专家认为，未来的楼市调控长效机制的一个大方向应是逐步淡化行政手段、回归市场化。