回马枪！市场数据说话市区2.0时代如何炼成

房天下2017/06/09 07:00

*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积

买房加群，省钱不踩坑，只买对的不买贵的

摸着良心说，大部分生活在天津的同志们都有个“市区情结”。不管是天津“土著民“还是“外来客”，拥有一套市内六区的房子，成为了每个在天津买房人的梦想。然而兜兜转转许多年，你手里的毛爷爷还是那个毛爷爷，而市六区早已不是当年的市六区了。

进入2017年，天津市区迎来高端产品的集中爆发，以金地、仁恒、金茂、沧州天成、保定隆远等为代表的各大房企高端系产品相继深入天津城市中央，纷纷秀出了自己的 “”：金地平山印、仁恒公园世纪、海河金茂府(房价、户型图)、天津天成、紫金府(房价、户型图)等项目集中亮相。值得关注的是，这些新项目大部分都为品牌房企旗下的高端系产品，且是首次在天津落地。

土地稀缺引燃高端住宅市场市六区洼地被填平

如果说回溯至2年前，市区新房市场上还有一部分价值洼地，如观锦、振业名邸(在售房源)等一大批均价1万出头的刚需项目，100万出头就能到手80平米左右两室，住市区还能算是“有奔头“。眼看着这些刚需项目纷纷宣告售罄，整个市区新房市场面临着房源紧俏的局面。

从库存上看，5月份市内六区库存环比增量不大，与去年同期相比库存降幅明显。而除了南开、和平出清周期较长之外，其他区域出清周期均在7个月左右，房源相对紧俏。

截至2017年5月，天津市内六区批准上市套数984套，共成交898套，基本上是有一套卖一套的节奏。

面包卖的好，面粉自然也更加抢手。市中心的地块日益稀缺，导致土地成交价跃然纸上。自2016年以来，天津土地价值水涨船高，入市的多宗住宅用地，从南开区到河北区，楼面价轻松突破2万，的甚至超过5万，尤其是占尽地利的市内六区，已经妥妥的成了高价地的聚集区。

近期成交的南开区双峰道地块，楼面价56095元/平米；河北区天泰路地块，42443元/平米以及36744元/平米的和平区大沽北路地块，楼面价再次提升一个量级。市中心高端-豪宅化，已成为不争事实。

可以说经历过市场的洗礼，刚需被无情的挤出市六区，高端甚至豪宅项目真正确立了主流地位。随着打破楼面价的“土豪”项目们逐一揭面，被“镀金”的市区即将完成从1.0到2.0时代的华丽转型。

所谓的市区2.0时代，可以从以下几个市场“新”表现来诠释：

1、“新”板块：传统刚需住区接棒

早几年，天津房价的高点绕不开和平、南开等热门板块：南京路板块、水上公园、奥体板块……商业与生态环境的优越使它们成为知名房企争相扎根的重点区域，更成为不断刷新区域售价的存在。以鲁能公馆(在售房源)、復康路十一號等项目为代表，成功的构筑了天津豪宅版图的坐标。

而从2016年开始，市区的高价地开始呈现外扩的趋势，高端住宅不再是南京路、水上等板块的“专利”，河北区、河东区、红桥区等传统刚需住区接连扛起了高价的大旗。

市区已经亮相或即将面世的新项目或新地块中，有5个项目位于河东区（其中地块3个），4个项目位于河北区（其中3个地块），1个项目位于红桥区。另外，南开区、和平区各有4个、河西共2个全新项目或地块。

再来看看土地价值，以河北区为例，天泰路津北勤2017-020地块，楼面价高达42443元/平米，而天泰路另一地块同样拍出33441元/平米的高价，光楼面价就甩周边老小区好几个吨位。可以想见的是，这些新地块待项目亮相之际，售价保守估计在4万甚至5万+量级。

相对来看，和平、南开等热门板块土地越来越稀缺，产品类型逐渐成熟，留给项目的空间也越来越有限。而河北区、河东区等区域高端、豪宅项目不多，未来项目则有更多的可能。这些新板块也将是市区2.0时代引领区域成交量价走势、乃至全市高端住宅价格潮流的重点区域。

2、“新”面孔：新晋房企借势进津

近期集中亮相的市区高端项目，除了深耕天津多年的融创、首创、天房等品牌房企和本土房企，也看到了一些新晋房企的面孔，像金茂、启迪协信以及河北房企沧州天成和隆基泰和，他们都选择拥有优越地理位置的市区，作为首次进驻天津的“突破口”。

市区稀缺的土地使其成为各大开发商争夺的焦点，而板块不断拔高的地价，一定程度上也催生了开发商做高端产品的条件。2.0时代市场需求的改变，也给这些新晋房企做“豪”产品充分的信心，促使其争相引入高端产品系。

3、“新”概念：追求高附加值精工细作

追溯到天津的高端市场，基本由本土开发商开发，毛坯交房，产品打造上还是粗线条为主，购房者购买的主要是地段价值。而后在国内一线开发商纷纷抢滩天津的背景下，市区出现了真正的高端产品。除了占据城市核心位置、坐享便捷交通和成熟配套、更加精致的产品打造、升级的配套标准之外，市区2.0时代的高端豪宅往往自带商业，在地段上也拥有更高的“含金量”，在为业主提供居所的同时，还营造了商业圈、商务圈、生活圈。

像首次进驻天津的隆基泰和紫金府，将打造全生命周期多变户型，社区每户采用带热回收的新风与排风双向换气装置，中央空调系统，分室控温。同时也是河北区个全wifi覆盖社区；卫津南路之上的融创181，将打造成具有酒店化服务配置的住宅产品，享受全方位的生活与服务；河西核心位置的金地平山印，是金地旗下名仕高端系列产品首次落地天津，总户数仅302户，涵盖宽景平墅、双拼别墅及高层公寓等产品，配备高标准的精装，同时自持物业“荣尚荟”，业主将享受到终身制专家级特供服务。

精工细作、追求高附加值，或许是未来市区高端豪宅市场发展的趋势。而这些被“镀金”的高端产品能否经受住市场的考验、成为真正的“试金石”，还需要时间的验证。

紫金府项目由隆基泰和集团倾力打造，隆基泰和集团是集地产开发、商贸物流、清洁能源于一体的环首都新型城镇化优质运营商，创立于1995年，是京津冀协同发展的主力军，隆基泰和20年来精心打造众多住宅项目，形成集刚需居住、改善居住、品质居住为一体的产品体系，致力于为不同类型的客户提供多元化居住体验。 2016年隆基泰和成功竞得建昌道板块的首宗出让地块，经过近一年的沉淀和积累，隆基泰和将旗下优质产品系——紫金府带入天津。依托政府对建昌道板块宾水宜居休闲区的高度定位，紫金府将被打造成为绿色节能生态范本。

未来隆基泰和将继续深耕天津区域，为天津带来更多的品质人居! 紫金府项目依托建昌道板块发展，地铁环绕，交通便利，周边配套醇熟，经过前期不断的对产品的研讨以及对市场的调研，特别推出全生命周期产品，高层高层99-137平米，洋房135-155平米，满足各阶段人群的居住需求。

效果图

作为天津少有的星级绿色建筑，紫金府主打生态、健康、节能、环保。紫金府将绿色建筑唯有所用，旨为打造一座可以畅快呼吸的生态之地。同时倾力打造四重风情园林，一步一景，为业主提供自然优美的社区环境。

紫金府售楼处实景图

紫金府售楼处实景

紫金府力求打造具有人文关怀的全生命周期多变空间，移动墙将三代五口，三口之家、四口之家及二人世界的多重需求交融空间中来。

项目采用户间隔声体系，使室内更加静谧，将自然采光面积达到90%。作为天津为数不多的绿色标准建筑，社区每户均采用带热回收的新风与排风双向换气装置，既能够呼吸到经过滤后的新鲜空气，又不会失去影响温湿度的舒适性。同时，中央空调系统，分室控温。同时项目也将打造成为河北区家全wifi覆盖的社区。

紫金府沙盘图

隆基泰和紫金府项目地处北中环RBD，项目将绿色宜居，人文悠然、高知齐聚的特性很好的展现诠释。紫金府所在之地，正在成为集休闲、居住、交通、教育为一体的生活标志版图。

金地平山印位于河西、和平、南开三区腹地交界处，行政划分隶属河西区，位于气象台路与平泉道交口。在区位上既处城市繁华中心，拥有城市级的优质配套，同时又有深厚的人文历史氛围，更难得的是闹中取静，在核心城区能有低密宜居的居住条件，区位优势极为明显。

金地平山印为金地旗下名仕高端系产品，据了解，金地平山印总建面约7万平米，整个社区住宅总户数仅302户，涵盖200平米左右的宽景平墅（洋房）、250平米左右的心境雅墅（双拼别墅）及100平米、140平米的观景云墅的高层公寓等产品。

效果图

金地平山印售楼处

金地平山印项目位于气象台路，气象台路是市级主干道，也是天津城市的中轴线，同时和中环线交叉组成“十”型交通路网，与快速路形成连接，快速通达市内各区。

除此之外，项目周边还临近卫津路与友谊路，将河西、南开、和平三大行政区连在一起，为自驾出行提供了便利的交通条件和更多的选择。金地平山印项目距离地铁3号线吴家窑站约200米左右，天塔站750米左右，通过地铁3号线可以实现与1、2、9号线的无缝换乘，能够快速通达天津站、南站、天津西站、滨海国际机场等主要的交通枢纽。目前已经通车的6号线也与3号线接轨，给业主提供更加便捷的出行线路。

除了轨道交通之外，在项目周边拥有近10座公交站，约30多条公交线路，基本涵盖滨江道、文化中心、银河购物中心、市政府、天南大、水上、小白楼等市内主要核心区域。线路纵横交错，覆盖全市。

医疗方面，以平山印为中心，周边涵盖了医大总医院、中心医院、肿瘤医院、环湖医院、胸科医院等，这些全部是国家三级甲等医院。可以说项目周边的医疗配套也非常完备，随时为您和您家人的健康保驾护航。

平山印项目周边拥有非常完善的教育资源配套，从幼儿园、小学到中学、大学，拥有众多重点学校。与项目一墙之隔的就是平山道小学，除此之外，项目周边还有华夏未来幼儿园、实验中学、天津师大附中等市级或区级重点学校，还有天津市乃至都很著名的学府天津大学和南开大学，以及天津医大、天津外院、天津体院等重点高校，全方位的教育资源环绕项目，给孩子提供海量面的教育选择。

区位图

金地平山印“三悦”产品用28大系统86个细节，用科技、专业、情怀打造了一个充满人情味儿的精致社区。户型设计格局方正、南北通透、观景效果佳，并且配备高标准的精装修，室内人性化精装细节省去自家装修的烦恼。金地平山印项目含高层和洋房，并引入金地旗下服务品牌荣尚荟，提供国宾级服务。

周边配套图

公元大观由融创中国和保利地产联合开发，是继海河大观之后，又一品质力作，后期物业为融创物业服务集团有限公司，项目位于红桥区子牙河畔，紧邻规划水西庄公园，是目前天津市内六区品质洋房大盘。大观之后又见大观，公元大观将延续天津临河而居的生活梦想。项目主打：精装、绿色环保、适老适幼化、强收纳、智能化。

精装免去装修烦恼；绿色环保，对社区生态环境有一定要求；适合老人、孩子居住的社区，需要改善、方便、安全；收纳性强也是居家福音，整洁的室内环境带来更好的心情；智能化意味着有更便捷、舒适，“举手投足”就能解决生活问题。

公元大观预计7月份开放售楼处，首开高层和洋房产品，高层2梯4户，主推100、123平米（建筑面积）户型，洋房1梯2户，主推128、138、166平米（建筑面积）户型，具体开盘时间价格待定。目前购房者可在公元大观外展场了解项目：南开大悦城（北区负一层地铁入口区域）和鹏欣水游城（一楼南入口）。

沙盘图实景图

临时售楼处实景

交通图

周边配套图

“融创181”位于中国天津南开区水上奥体版块，城市中轴卫津南路，西临城市级公园水上公园。项目业态包涵高端住宅、服务型商业、甲级写字楼。以不负土地与超前的国际都会“城市更新urban renewal”理念，营造舒适的居所。住宅部分占地约12000㎡，绿化率高达80%，南向万平花园景观，拥有酒店级双入户大堂、恒温泳池、健身会所等星级配套，纯享品质生活与便捷服务，开启平静而奢华的美学生活新体验，只有181套。