2013楼市分析：调控不加码 “五限”不取消

中国房地产自1998年至今实行的住房分配货币化，到建立住房保障制度阶段。房改12年，决定中国房地产市场未来发展的不是市场，而是政策。因为中国楼市是政策市，政策市就是政府市。

一方面中国房地产市场一直以来都是以商品房为主，保障房为铺的格局，无法做到“两条腿平行走”。另外一方面是中国土地制度一直以来是以政府垄断为主，土地供应无法缓解日益膨胀的市场需求。

 所以，政府唯有采取大量的行政、金融、土地、价格、税收、市场的政策，甚至出台不讲道理的“限购、限贷、限价、限利润、限售、限外”政策，导致政策影响力大于市场预期。

下一步中央房地产调控任务主要有两个方面，一是“防止房价反弹与巩固前期调控成果”。二是“稳增长与稳定市场预期”。可以明确的判断，十八大后，不要指望中央政府出台新的政策调控楼市，因为没必要调控再加码。只要市场不是大幅急剧反弹，就不会调控加码。

自2012年1月1日-2012年11月15日，中央各部委共60次表态调控不放松不动摇，15次重申房价合理回归，2次强调绝不让房价反弹，依然未出台新的严厉政策调控房价。

行业层面上，以保护合理需求与刺激经济增长的货币政策早已经开始松动，使得房地产市场的政策环境趋于宽松。

市场层面上，因为经济形势不很乐观、政策开始“预调微调”。经过近三年的调控，投资投机需求已经基本离场，供求关系也已有所改变，而房价并无实质性下降，购房者心理预期开始转向，被压抑的刚性需求开始释放，房价仍有上涨压力。

除非为了拯救中国经济再次全线放宽房地产调控，否则也不会再现2009-2010年那样的报复性上涨。

说明中央政府既不会放弃目前正在实施的政策，也不会再出台更严厉的房地产调控政策，而是适当调控微调，保持楼市稳定预期。

只要做好四点就可以，一是对现有政策严格执行，遏制好投机、投资、炒房。二是踏踏实实盖好保障房。三是加大土地与商品房市场供应。四是加强楼市调控执行督查和约谈问责。这样，房价就不会出现大幅度反弹。

一）调控已成效，房价不存在反弹

我们回顾下前几轮国家宏观调控，2003年国家开始实施宏观调控是因为2002年5月9日“11号文件”（经营性土地出让“招、拍、挂”）与2003年8月12日“18号文件”（房地产业定位为拉动国民经济重要的支柱产业之一），导致房地产投资过热与地价上涨过快，房价上涨过快，出现烂尾楼与银行金融系统风险。

2005年宏观调控是因为2004年8月32日“831大限”后，土地供应负增长，导致土地严重供不应求，房价暴涨，据国家统计局统计2004年房价上涨18.7%。

2009年-2010年宏观调控是源于2008年年中土地供应负增长与2008年金融危机之后，为保增长，中央政府出台4万亿经济刺激计划与央行9.59万亿天量宽松货币，而房地产成“资金池”，导致市场流动性过剩与制造业资金进入房地产，房价暴涨。

据国家统计局统计2009年房价上涨24.7%。2011年-2012年宏观调控是因为2009年-2010年房价上涨过快。但是，通过近三年房地产调控，房价没有明显涨幅，总体上保持平稳。从今年6月开始，房价止跌回涨，房价保持基本平稳。

2012年前10个月中国房地产市场经历了1-5月的量价齐跌和6-9月的筑底两个阶段，2012年1-5月，70大中城市新建住房价格保持下跌态势，各月平均环比降幅分别为0.1%、0.1%、0.15%、0.1%、0.1%。

6月止跌回涨，环比微涨0.02%,连跌8个月后,首次出现正增长。7-9月月分别环比上涨0.2%、0.1%、0.1%。

2012年9月，70个大中城市平均房价环比上涨0.02%，涨幅较8月的0.06%继续收窄。这已是70个大中城市平均房价连续第四个月出现环比上涨。

但相比去年同期，测算数据显示，70个大中城市的9月平均房价仍下降1.26%，跌幅与8月基本持平，系连续第7个月出现同比下滑。

2012年上半年商品房销售成交均价同比上涨5.3%，到2012年10月，商品房成交均价同比增长6.8%，增幅收窄0.1个百分点；其中住宅成交均价同比增长8%，连续7个月增长。办公楼成交均价同比下降6.1%，商业用房同比增长2.9%。

十大报告与房地产业主管部门住建部透露调控不加码信号

今年11月8日国家主席、总书记胡锦涛作“中国共产党十八大”的报告看，报告中一字未提房地产调控政策问题，表明中央开始淡化房地产调控，既不承认调控成果，也不否认调控成效。

11月12日国家住建部发布的公告与住建部部长姜伟新则重申，房地产市场调控政策现在还没想放松，限购政策在短期内不会退出。

对于楼市调控，中央政府时刻准备应对。遇到某一城市自行调整楼市政策时，中央储备相应的政策，一旦需要的话就出手。判断楼市的动向，不能只考虑一个因素，一定要综合考虑成交量和价格。交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。

可见此轮调控将继续，新一届政府将继续从严调控政策一时不会放松，政策反复、房价反弹的可能性不大。这符合市场早前预测，利于稳定市场走势预期。

表明中央政府与住建部重在表态与稳定预期，强调加强保障房制度与配套的完善，并无新的政策出台规定，仅仅是强调调控不放松，并且没表示新的具体政策出台，依然是“有保有压，保大于压”的思想。

从2012年10月-11月15日，共有10个城市发出调控收紧政策，同时又有10个城市发出政策微调放松调控的。一方面是收紧的政策基本上是无法全面执行与缺乏操作性的政策，而微调的政策是围绕合理的刚性需求作为调整对象的，主要是信贷政策，包括公积金与首套房贷首付比例及利率及异地互贷等支持刚性需求的政策调整。因此，房地产调控政策彻底松绑的可能性似乎不大，但适度微调的压力和可能还是存在的。2012年7月31日中央政治局会议讲得很清楚，房地产调控方面“两坚一防”：坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。没说进一步调控，而是巩固调控成果”。

中央不会出重拳过分打压地产

三）稳增长作为中央政府新一届领导班子首要政治任务的前提下，要防止经济下滑，中央不会出重拳过分打压地产。

中国经济尚未找到更好的支柱产业，房地产依然是重要的支柱产业。房地产的主动调控在短期来讲确实是一定程度上，今年经济增长速度下滑的一个重要原因。

虽然中国总理温家宝以及建设部、国土部、统计局、央行等都在强调坚持房地产调控不放松，但也在强调在经济下滑、经济困难加重的情况下，宏观经济政策要预调微调，两次降息已给处于僵持状态的房地产打了一针强心剂。

从12年中国房地产与经济发展经历上可以看到，一旦调控过严，GDP就会往下掉。而当中国GDP、财政、税收、经济数据都严重下降时，中央都时间站出来“保护“房地产业，实际上是保护中国经济，譬如2008年-2009年，4万亿经济刺激计划与9.59万亿天量信贷。

到今年11月15日60个城市政策微调放松调控，52个城市通过，其他政策则按兵不动，但是一直保持高频率“坚持房地产调控不放松不动摇”的声音。

表明中央政府房地产调控思路与手段发生明显转变，采取“有保有压，保大于压”的战略，稳定市场预期，有效地遏制市场反弹。对于目前的情况，中央政府会再次采用“有保有压”调控思路是不可避免。

目前中国经济不乐观，根据今年11月9日国家统计局公布的数据，今年一季度GDP增长8.1%，符合市场普遍预期，创下14个季度以来新低。

二季度GDP增长7.6%，这意味着中国经济自2009年一季度以来首次未达到目标。三季度GDP增长7.4%的增速意味着中国经济连续第7个季度放缓，同时也低于政府设定的今年全年GDP增幅目标7.5%。

表明国内经济存在下滑趋势，回暖需要时间，经济企稳的基础还不够稳固。其一是国家在宏观经济的导向上，把今年的经济增速预期目标定得就比去年要低一些，即7.5%，但是今年目标依然是保8%。

其二，国际的经济环境仍然十分复杂严峻，全球经济增长放缓，外需严重萎缩不可能不影响到国内。其三，在外需萎缩的情况下，一些生产能力过剩，还有一些结构不合理的问题，这些国内的因素需要一个调整的过程。其四，今年十八大报告明确提出：“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。对于目前中国经济来讲，如果想实现国内生产总值翻一番是离不开房地产的，所以中央政府不会过份打压房地产。十八大后，新一届中央政府刚刚上任，在这个时候更需要的是经济的增长，人民生活水平的提高。下一阶段应继续把稳增长放在更加重要的位置。

十八大后中央房地产政策走势分析

先回顾下中国政府自2010年到2012年三轮史上最严厉的调控政策，一是行政手段。截至到今年11月15日，共有48个城市限购、3个城市限售、30个城市限价、661个城市限贷、1个城市限利令。

二是价格手段。共一房一价，608城市建立新价格控制目标，121个城市出台详细目标，30个城市未完成。

四是土地手段，增加土地供应、提高拿地门槛，土地出让金首付50%;打击囤地,清理空置土地、打击小产权房及禁止新建别墅项目。

五是金融手段，提高商业银行商品房贷款比例与利率，首套30%-40%，二套房首付款比例提至60%，三套停贷；下降公积金贷款首付比例与上调利率；三次加利息，二次降息；六次上调存款准备金率，三次下降；叫停土地抵押贷款，限制上市与海外融资。

六是市场手段，打击捂盘惜售、商品房现房销售试点、商品房预售款监管、商品房预售审批权下放、增加保障房建设，今年保障房基本建成500万套，新开工700万套以上。2013年新开工500万套。

2010年以来的房地产调控，以限购和限贷为核心措施，其目的就是抑制投资投机需求，保障房地产市场健康平稳发展。

总体来看，中国处于城市化中期，城市住房供应短缺，住房存量不足。

2012年5月份以来，中央政府多次强调要把稳增长放在更加重要的位置，但坚持房地产调控不放松，宏观政策有保有压。

2012年11月8日，十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。

保障房建设首次列入党代会报告，为住房制度发展指明了方向，未来住房制度将从市场配置和政府保障两方面着手，加强保障房建设，保障中低收入群体基本住房需求，促进公平和稳定。

2012年11月8日，中国共产党十八大报告一字未提房地产与调控，而保障房建设却破天荒首次进入党代会报告，说明保障房已经进入政治领域上层建筑的调控思维，形成中国房地产市场保障房与商品房“两条腿走路”局面。

其实，即使是过去与未来，中国房地产市场依然是单退“拐子”市场，即商品房独占市场，这是中国城市化与市场经济发展规律及土地制度决定的。新领导班子对中国房地产行业保“既不打压也不扶持”，而是从更深层次的制度设计上促进房地方产业长期健康有序发展。

但是从“十八大”的报告看，涉及到房地产业相关内容，一是建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理。

二是加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖。三是改革征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例。但是，十八大报告的内容实际涉及住房、户籍及征地三项制度，将促进房地产市场长期发展。

2012年11月12日，十八大记者招待会姜伟新在答记者问时斩钉截铁地强调房地产市场调控政策现在还没想放松，预示房地产调控仍将持续，坚持调房地产控服务于调结构大局。房地产限购政策短期内不会退出，可见抑制投资投机将长期坚持，差别化信贷和限购还将继续实施。

2012年11月16日，在十八大常委的见面会上，习近平总书记的讲话大篇幅地谈到了“人民”，并提到了“人民”对于“更舒适的居住条件”有着美好的愿望。

大胆猜测，为了实现“更舒适的居住条件”这个目标，以下几个方面的工作将被新一届的政府重点关注：，加快保障房体系的建设。第二，限制高房价，抑制投资投机性购房需求。第三，鼓励合理的住房需求。第四，提高居民收入水平。

房产税试点城市扩容与房价是否反弹没关系

一）房产税试点城市扩容与房价是否反弹没关系

2012年11月12日，中国共产党第十八次代表大会举行第四场记者招待会，中共十八大代表、中国住房和城乡建设部部长姜伟新12日在十八大新闻中心接受媒体采访时说，住房和城乡建设部正在积极研究扩大房产税试点，房地产限购政策短期内不会退出。

在回答记者有关房产税试点范围是否会扩大的问题时，姜伟新说：“正在积极研究，适当的时候可能还会出台。”住房城乡建设部部长、党组书记姜伟新在十八大新闻中心举办的第四场记者招待会上说，房地产市场调控政策现在还没想放松。

但房产税涉及土地出让方式、住房制度重建、法律修改、税收制度改革、房产权属信息系统建设、官员财产公开制度等许多方面，牵一发而动全身。

目前的试点进展缓慢，成功与否尚难判断，在可预见的未来，房产税对市场的影响基本可以忽略不计。至于房产税和个人住房信息系统建设，不是此轮调控的储备政策，而是涉及更深层面的制度性改革。房产税是否扩容试点城市，与房价反弹与否压根没关系。

扩大房产税城市试点不现实，房产税开征目的是“降房价”太荒谬。按照2011年年底财政部对房产税改革的目的解释，个人住房恢复房产税的目的有四方面：

一是调节居民收入和财富分配。二是健全地方税体系。三是促进经济结构调整及土地集约利用。四是引导个人合理住房消费。特别在国内经济低迷时期，任何增税、开征新税种都是逆宏观经济而为之，都是背离宏观调控方向的行为，最终将助推经济向深度下滑，反过来将失去更大更多的税收收入。

确切地说是‘捡了芝麻丢了西瓜’。比如：房产税、环境税、能源燃料税、生态保护税，扩围资源税等。现行已经在试点的上海和重庆的房产税，都不会施行，也不会进行扩大试点，根本不可能在全民或所有财产房屋中进行征收。

现行房产税我根本不需要去当作一件事考虑。一则缺乏法律根据，物业税的开征应该通过人大，房产税也是。房产税在规定时候，我们次出台规定1948年建国之前。

第二次重申1954年，第三次是文革之后，1986年。这个税法是人大税权国务院制订的条例，现行只对非住宅性产业征收，明确是老百姓住宅是免征房产税。但目前这次的试点是上海、重庆对部分住宅类产业征收房产税。另外是购房者已缴土地出让金，重复纳税，不公平。

二则虽然重庆和上海目前征收的都是对少数大约占2%的超量房产进行了税务征收。但试行的效果也许不够好。房产税不是降房价政策与手段，成本转移之后，只会推涨房价。

甚至会鼓励地方政府哄抬房价收房产税，最后买单的依然是购房者。所谓抑制投资投机，挤出存量空置房增加市场有效供给的目的很难实现，国内投资渠道狭窄和打击这么多年的投资投机和清理空置房，效果非常明显。反而有增加的趋势，房产税难当这个大任。

三则房产税完全大范围扩容缺乏必须的基础条件和技术及专业人员等系统。况且国家税总、财政部、地方政府三者之间缺乏统一的意见。房产税扩容方案不成熟，缺乏统一的共识。

四则是房产税作为调控房价和取代土地财政及消除贫富的功能有待于继续检验。房产税劫富难救贫，除了增加房子成本和政府财税收入外，解决不了贫富不平衡的问题。无法取代土地财政，解决不了中国土地制度。

五限”政策短期之内不会取消

二），为抑制投资购买需求，防止防止房价反弹，限购、限贷、限价、限利令、限售“五限”政策短期之内不会取消。

从住建部公告与住建部部长讲话及中央政府表态看，十八大之后，中国房地产市场政策不会发生重大调整，一方面房地产调控已经取得成效，考虑到巩固前期调控成果，继续执行原有的政策不放松就可以完成任务。

另外一方面是国内经济回暖未企稳，考虑到防止经济继续下降恶化与保护合理刚性购买需求，在原有的政策上，采取差异化的信贷政策，即调控微调。

但是从调控目标的房价合理回归角度看，调控比较“失败”，可谓有“空调”之嫌疑。新房开盘价普遍走高，房价几乎已涨回到调控前水平。

尽管本轮调控遏制了投机炒房，起到了遏制房价暴涨的效果，但并没有实现房价合理回归的目标，地价上涨幅度远超房价。

所以，限购、限贷、限价、限利令、限售“五限”政策暂时不会取消。但是不排除地方政府对“限购、限贷、限价”政策适度微调，而限利令、限售因地方政府执行上停止，导致名存实亡。

一则中国经济的好转多半需要依靠房地产。但是如果取消，房价会反弹，成果难巩固。取消房地产调控政策短期内难实现，适度微调是肯定的。

一方面是中央既有防止房价大幅度反弹又要防止经济下滑过快，同时既要稳定楼市与房价预期又要完成今年价格控制目标。尤其是今年前10月楼市回暖明显，销售成交回升快速，房价大有反弹之态势。

另外一方面是地方政府面临巨大的财政压力，多地调控微调。同时房企去商品房库存量加快，部分房企前10月销售业绩提前完成，况且融资渠道放松与贷款成本先进，房企资金逐渐宽松，楼盘涨价现象越来越多。

二则是考虑到“房价未合理回归与巩固前期调控成果及市场存在变数的因素，短期如取消“五限”政策，弊大于利。

从近期中央表态与楼市行情及房价走势等经济形势看，随着10月通胀率低位徘徊与外汇下降与10月国内经济企稳基础不牢固等QE3量化宽松货币政策的因素影响，中国货币政策宽松的预期加大，估计今年年初到明年一季前降准或降息一次。

所以，在中国房地产市场处冷热不均与经济下滑不稳的环境下，新一轮房地产调控政策不会出来，特别是房产税不会扩容与商品房预售制度不会取消及“五限”政策等政策暂时不会有新的变化。

三）2013年中央房地产储备政策有可能随时实施。

按照国务院与住建部的明确要求,要利用目前房地产市场相持的这段时间,抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策，主要包括三个方面,除了以房产税改革为主的税收调节机制外,另一个就是保障性住房比重的加速提升,第三个就是信贷调控制度的完善。目前中央房地产政策储备，一是提高二手房交易税费。

二是提高首套房贷与公积金首付与利率。三是重启价格控制目标。四是房地产贷款再收紧。五是扩大限售、限利润的城市。六是扩大限购、限贷、限价的城市和延长执行时间。七是约谈和问责地方政府官员。

从实际情况看，未来中央房地产调控主要是“维持既有政策，以完善与修正现在的政策为主，再度调控加码的可能较小，避免调控过头，影响到稳增长。从市场整体来看，中央把稳定市场和房价预期管理作为今年到明年首要调控任务。

2013年中央房地产储备政策有可能随时实施，主要包括八个方面，一是调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨及稳定经济增长需要，今年年底到明年，预计降息二次和降准二次。

二是房贷政策，调整普通住房与及公积金贷款的首套首付比例和利率。考虑到刚需购房者的经济收入与支付能力，支持刚性和改善购房合理需求。

三是调整部分城市限购的条件。考虑到价格控制目标与保障房任务完成的城市及经济增长等财政压力,适当调整限购。（这一政策违宪、开倒车，侵犯人权或公民权利等，有时候为了解决经济问题，动用政治权力也是难免的，罗斯福新政就是先例，没必要上纲上线。）

四是调整土地政策。考虑到房企资金压力和融资成本下降，为完成土地供应计划与增加市场供应。允许分期付款和下降首期比例及给以优惠政策等贷款融资。

五是调整房地产市场交易税费,给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策。六是完善供应体系，完善保障房制度。七是加快40个城市个人住房信息系统联网,为今后房产税开征提供基础数据。八是对放松调控的地方政府问责与约谈。