绿地董事长称继续让利售楼 上市计划再延后
腾讯财经2010/06/09 03:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
上海绿地集团董事长张玉良向腾讯财经透露，绿地集团5月份销售额环比下降20%-30%，但同比增加30％，绿地仍将继续采取适应市场趋势的促销手法，“今年实现1000亿销售目标没有问题，其中地产项目占据6成”。
数据显示，做为中国房地产龙头企业之一，绿地集团2009年实现业务经营收入740亿元，其中房地产销售额达到533亿元，2010年该集团的经营目标为1000亿元。据张玉良介绍，今年前5月，已实现销售430亿元，预计6月可实现销售额90亿的目标。
他表示，绿地还将继续根据市场采取一定的让利促销措施，“公司采取的一系列房价打折促销的方案取得不错成效，市场出现回落，企业作出价格调整，是市场经济的表现，这是聪明的做法；反之，不适应市场需求而做出相应的调整，则是愚蠢的做法。”
对于房产新政给楼市带来的冲击，张玉良认为，如果没有更严厉的调控措施出台，楼市将在下半年逐步企稳回升。而对于上海或将出台房产税的新政，张玉良则指出，操作起来非常复杂，有必要进行先行试点再逐步推进。
他指出，新政实施后，对房产市场的调控已经起了明显作用，地王不再现，甚至出现流标，房价回落，投机者抛盘，保障房供应增加。“现在要防止政策叠加导致市场的长期低迷，而且必须保证供略大于求，并加大保障房的建设，才能维系健康的市场状况。”
此前，绿地集团曾公开表示，绿地集团“不差钱”，计划于2010年上市。对于外界关注的绿地“上市”计划，张玉良表示，仍在为上市做积极准备工作，是整体上市还是将两大主业房产和能源分拆上市，还在研究中，因此，今年并没有具体上市时间表。
以下为对话实录：
降价促销已见成效 将持续推进
张玉良：我们从4月下旬就开始促销了，按照不同城市，不同项目的情况，是按照5—10%。这个月我们继续在促销。我们的促销体现在两个方面，一个是老项目怎么促销法，进行各种方式的优惠。包括产品的品质也是优惠了，增加了投资。第二是新开楼盘，是低于周边价开盘。比如说在北京，南五环的大兴区的西斯莱公馆项目是21000—22000。而我们的产品是全装修，它是毛坯房。我们是18000—19000，就明显地低于他的开盘10%以上。这个销售非常好。我们4月份一个项目卖了12亿，5月份这个项目又卖了10亿。
问：哪两个项目？
张玉良：北京南五环的西斯莱公馆，它是属于新开楼盘，降低价格开盘。这两种促销对整个销售是有帮助的。这样做，我觉得我们主要的考虑一个是确实国家有导向，希望房价不要上去，而且希望回落一点。当然，我相信中央讲的是有一定幅度的回落。第二，从市场角度来看，也需要回落，很多地区的城市房价上涨太快，不仅仅是脱离了收入，也脱离了整个市场经济的状况。当然原因是很多方面的，作为企业恐怕也是一种市场行为而已。但是这样做，我认为这个市场行为的做法回落下来是聪明的做法，反之则是愚蠢的做法。企业哪能不适应市场呢？第三，从发展角度来看，像我们这样的大公司，包括一些开发规模比较大的企业，我相信聪明的做法都应该考虑一个连续生产。因为你不是一个项目公司，可能做这个项目，今年房价不好了，就窝在那里，两三年都可以不卖，大企业是要连续生产。像我们公司从事房地产的人员有5000名员工，停在那里怎么能够循环生产？企业本来就应该什么样的市场做什么样的价格，这是一个企业正常运转的需要。
我想我们是从这三个方面的整体考虑。我相信这句话也比较客观，也是比较坦诚的话。
今年可实现千亿销售额
张玉良：去年我们完成了740亿，其中房地产有收入的是420亿，60亿是转入经营了，没有计入计算，造了酒店、商场。建完以后，因为我们是出租的，就转入经营了，大概有60亿。商业地产不销售的部分有60亿，大约480亿左右。
今年我们整个企业的目标是确保1000亿，那是对外的数据。其实对内我们还要高于这个数据，按照这个调整要求来看，肯定对这个行业有影响了，因此我们在4月份的时候适度地调节了一点。但今年1000亿的目标，我们肯定会超，现在来看还会超。我们的地产估计今年可销售的大概在600亿左右，还不包括转主经营的不销售的，肯定会超过600亿，再加上其他产业估计有400—500亿。这样的话，我们前年的1000亿经营收入肯定会实现。1—5月份我们已经完成了430亿，这个月正常情况是90亿左右，也就是上半年可以完成500多亿了，510—520亿。所以，今天虽然地产有调控，但是我们整个企业经营目标还是肯定能完成的。当然这个当中，我们也需要采取灵活的市场措施，而不是完全地不降价等等。还需要有一个企业的营销策略、发展战略去实施。比如说除了营销以外，我们近期还在不断地扩大刚性需求城市强的新项目，最近我们在大连，在好多地级市又增加了很多投资，新开了很多刚性需求的新项目，来弥补一些受到影响大的城市的销量的不足。下一步，我们要到武汉大规模地开发。都在做一些调整，适应市场的要求。
上市计划再度延迟
问：我知道绿地集团一直筹备着上市，之前预计的时间表是今年，现在准备得怎么样了？
张玉良：这个没有时间表，我们一直在积极准备，按照需要来做。现在的推行工作仍然在做，比如是整体上还是圈成两个主业，比如说房地产一个主业，还是一个能源主业，两个主业是合在一起还是分开，我们都在进一步地探索。但是，我们所有的评估、所有的资产理顺，包括其他相关的工作都在推进。但是没有时间表。今年也不一定。
低碳建筑需符合消费者需求
问：你刚才讲绿色节能、低碳建筑这一块非常好，请问绿地在这一块的具体规划是什么？
张玉良：今年我们的建筑都要符合国家规定的65%的节能标准。第二，我们还要有一部分建筑符合欧盟和美国的标准要求，就是既有国家标准，还要符合国际标准。在这方面重点是几个，一是公共建筑，我们率先大规模推。第二是超过10万平方米以上的社区，全力以赴地推，包括提高。不仅是基本标准，还有一部分尝试符合中国实际的一些标准。比如像我们的总部办公楼，它有四个方面目前中国进的节能减排，特别是节能+智能化。我刚才举了一个例子，比如我们的灯刚开始开的时候是暗的，然后一点点地亮，但是不增加能耗的。第二，我们可以设置自动的，设置15、30、1，如果你脚步走一走，这个灯就自然地关掉了。我们现在一些办公室忘掉关灯浪费电，这种情况是很普遍的，人家也不是有意不关灯，而是自觉不自觉地就忘掉了。在这种智能化与减排的技术相结合起来做以后，你就根本不需要考虑这个问题了，人走了它就自然关了，人过来它就亮。
还有送新风，我们的新风都是循环的。传统的是上面抽新风就没了，空气不怎么样。我们现在是底下送风，上面抽风，既节能空气又好。还有我们的办公楼现在设置在中间搞中厅，所有的办公室全部有绿色。如果你们有机会去看看我们总部大楼就知道，所有的办公室都可以看到绿化。中间的中厅上面都是有遮阳的，是自动调节的。太阳从这边过来的时候，你要他采光、采暖的时候，对着它照，不要的时候把它遮过来。还有当你设定温度25度，25度以上它就会自动打开，就是通风，调节温度。这些技术都是智能化跟我们的节能结合的。我们一个层的楼，三层、四层、五层全部树绿化。还有节能的太阳能，雨水集中收集，还有地暖采暖，全部都在使用。这些我们在的重点项目中使用。
这是属于我们除了国家标准以外的还要提高尝试。
问：我们知道万科、远大他们现在都在提倡低碳建筑，绿地有什么差异化的路线？
上海绿地（集团）有限公司董事长张玉良：我们现在要考虑几个，一是方向上一定要坚持。第二，在推进当中，可能有些还是要逐步推行，要符合我们的消费者需要。我不知道各位有没有看过世博会实践区里头的德国汉堡之家，比如说里边有初级毛坯房，跟抽屉一样的。这种房子可能在有些地方是适用的，有些地方消费者是不接受的。我们就觉得像这样的案例，你要做一部分使消费者逐步接受的。还有比如万科提工厂化，我们现在是叫专业化、拼装化、标准化，但是我们是有针对性的，而不是一个理论概念，是完全可以做的。比如拼装化，我不是外壳拼装，因为现在消费者接受不了。一拼装就有裂缝，有些公司做了以后，人家天天上访，把你的售楼中心砸了。我们是粗房拼装化，内部的结构是拼装化，外壳还是按原来的。为什么这样做？我也是标准化，也是节能建筑，但是我是考虑逐步让消费者能接受。第二，因为有些可能还不符合现在的技术，这样的技术标准装上去以后，不能解决这些问题，硬要做的话，可能是太超前了，就变成口号了，而不是行动。我是主张多一点行动。
最近我们建设部的老部长刘志峰在会上就反复提关于建筑四化，三化是我跟他一致的意见。他就讲了一个拼装化、标准化，这些东西都是现在可以做的，而不是一个完整的理论概念，消费者不能接受，或者我们的技术规范现在还不允许你这样。这就是我们的差异化。
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绿地5月销售额环比下跌25—30%
张玉良：我们5月份是42点几个亿。环比有下降，是因为新政的原因。环比下降25—30%之间。同比我们还增长了，去年我们低一点。具体我没有算过，因为我们还有42亿的经营收入，当然还不包括转入商业运行的。因为我们的结构不一样，我们的结构不是纯住宅。我们的商业地产在上海就占50%了，在占了35%。这次调控对商业地产有影响，但比较小。对住宅影响比较大，你们也可以看到，纯做住宅的公司受到的影响大一些。我们这种企业受到的影响相对小一些。
问：6月份的销售量猛的上涨，主要是因为？
张玉良：我们的计划肯定不比5月份低，肯定是有增长。因为我们的结构不一样，另外我们近期的刚性需求产品也做了很多。另外，绿地去年的基础打得好，我们去年年底在建有1800万平方米。虽然有些楼盘销售差一些，但是通过我们增加冲量多，再加上我们价格合理调节，所以我还是比较乐观的。
问：现在的折扣还是9折吗？
张玉良：现在不能这么说了。这个话要这样理解，跟老盘比是几折，跟新盘比，我比旁边可能不是9折，可能只是旁边的8折左右。这不是跟我自己的盘比，假如我新开一个楼盘，旁边还有三个楼盘，刚才我北京的例子是他们都是21000、22000，我卖18000、19000。我就是他们的8折，但是对我来讲没有打8折，因为我是新开盘。对于老盘我们一般掌握在9折左右。对于新盘来讲，那完全是市场定位。当然，老盘也不一定是9折，因为它还有一些增加功能，比如说重点装修，价格还下来了，瓷砖也是送的。所以不能简单地说是几折。我们是掌握一定的度，按照不同的楼盘、不同的城市，以及原来房价的基数，进行促销。有一条，我们是挖掘市场消费者接受的价格，这是根本。这一点是同万科一样的想法。
上个礼拜，北京开住产会，我们大家交流一下是一样的。市场消费者不接受，这不是市场经济，只有消费者接受的价格才是市场经济的价格。所以我们对媒体提到的8折还是9折，我觉得应该是比较多地讲它回调的市场基础，就是消费者接受的基础。大公司认为他们定的价格应该是消费者接受的价格，才是他们真正要的价格，而不是简单的8折、9折。
第二，新开的楼盘，我相信所有大公司都一定会比现在周边的房价低，低多少，我相信一般都要低15—20%，10—20%可能更准确一点。一般新开的楼盘都会比周边同类产品售价低这些。
问：有说30%都有的。
张玉良：那是不同的地区、不同的城市，个案有可能，总体上不一定。我认为二三线城市根本不会这样，他们的房价本来就很低，四五千块钱的省会城市，也没有投资者，他们的价格回15—20%，消费者心理障碍过了以后马上就结束了。因为这段时间还有心理导向的问题。我想说的是宏观调控的作用很明显，现在一个半月以来有四大作用已经出现，不知道你们有没有发现。
，冲量以后，现在地王没了，现在倒过来了，是流标。第二，高房价。至少是不涨了，原来上涨比较快的地方都有回落。
问：您的一个判断是10—20%，因为好多专家学者分析政府的调控目标，大概是在20%左右。但是，实际上政府一直都没有很明确地给出这么一个值，这是让市场非常迷惑的地方。您认为应该是更靠近政策层吗？
张玉良：我认为是这样的，首先中央步要的是不能再上涨了。第二，应该要有回落，适度回落也有。现在我觉得要防止政策的叠加导致长时间的市场低迷。也要防止（刚才忘了一条），就是政府的保障房力度大规模加大了。非势场化的供应量大幅上去，这对民生来讲，特别是对中低收入来讲，是有巨大的作用。这一条是非常明显的。
政策叠加要防止，如果持续萎缩的话，那不是政府要的。因为我们的调控是为了让老百姓有好的基础改善。也要防由于不增加供应，短时间的调控以后，又导致反弹。所以我们提出现在供应要继续保持加大力度供应，宁可要供大与求，而不应该是供小于求。因为市场经济规律是供不应求的时候价格就不会上来。我就是让你始终保持供不应求，房价就比较稳定了。或者说下来以后再很难反弹。
还有一条成就忘了，你们看到中央这一次政策把投机坚决给打掉了。调控的四大作用已经非常明显了。建设部最近开座谈会，我也专门说了四条，这一个半月以来的政策的作用。当然，也要防止两个方面，下一步要继续加大工作力度，保持我们房价在比较能有回落态势下的成交量的回升，保持保障房能够大规模、快速地出来，使我们整个地产市场回到一个供略大于求，市场化的也很好，保障性的也有了。这就是中央要的。
问：您刚才提到，我们去年这么多项目拿到今年来推，实际上政策的要求是希望市场加大供应。我们刚好手上有这么多项目，应该说跟政策违背？
张玉良：我补充一下，我们始终是有责任感的。有些媒体报道说有些公司捂盘，我们从来不捂盘。我们是继续加快供应，只有加快供应才能增加供应量，增加销售量。第二，增加供应量价格回落是正常的，不是不正常。因此，你看今年我们的供应量是大规模提，根本没有往后推迟开盘，我们全部都是这样。有些时候没有供应量就加班加点，凡是没有供应量的市场全部要快速增加供应量。
问：现在据您的观察，整个市场上绝大部分的开发商都是采用像保利这样的大幅度推销。
张玉良：我认为是这样的，大公司基本上以我们的思想为主体，中小公司未必。他是赌一个中央后面没有供地，就又上去了。没有供地就没有供应量。第二，他是赌这一拨完了以后，就想着两年以后又反弹。
开发商谨慎拿地
张玉良：但是从中央要求来看，今年住宅用地增加60%，这是明确的。近期来看，各地的供应量确实也是存在的。最近各地为什么流标？两个原因，一个原因是这些地价仍然太高。不知道你们有没有听到，有些领导说为什么一些地方政府老是地价比开发商的底线还要高？说明地方政府不愿意降价。当然这不一定正确。这么多流标是因为你的地价太高，开发商不想要。第二是企业还没看透，就是这个市场到底下一步是往下，还是平稳，还是往上。如果是往上早就拿了，如果是往下的当然就不拿了。今天500万一亩地，明天就有可能400万一亩地，我为什么要拿？
如果中央有一个信息给他，说调控的目标基本实现了，如果这句话出来，市场肯定会逐步回暖，因为刚性需求还是在。再说，我们从宏观经济角度来讲，你要调结构就是要转经济结构，就是要消费。住房消费去年是50%，今年至少得40%，三分之一总要吧。如果三分之一的消费没了，中央怎么稳增，怎么调消费结构？所以，是不会允许你没有消费的，而这个是消费的一个主力。因此，我觉得这是符合社会需要，也符合中央要求，也符合老百姓需要。老百姓希望你价格下来以后，我买，干嘛不买？就是衣食住行嘛，我总希望价格合理的时候买房子还是应该的。
最近更加明晰了，异地买房允许买。你如果不能提供证明的，按第二套的贷款给你贷款。这一条是在5月10几号在北京开会，我个提出来。当时建设部的领导也觉得我提得对，说他们也这样想。半个月就把这个弄明确了。
要不，你想像我们这样的人，像你们这样的人，都在原来的地方有房子，到异地没有没有房子，我想买一个有什么不好？有人从农村到城市买一个房子，如果大家都不到城市买房子，什么叫城市化？更不谈国际化了。外国人在这里工作五年、十年，他想买一个房子，你不让他买，怎么国际化？有些人是租房子，有些人是买房子的。农村人到城市来，很多人喜欢租房和买房结合。如果不给金融支持，我觉得是不合理的，不利于农村城市化。这些东西跟我们国家的宏观政策导向都是相反的。你不拉动消费也是相反的，农村城市化，农村的人或者大学里出来以后，在城市里工作，不让他买房，跟我们中央的宏观导向也是相反的。
我相信要的不是这个。我自己认为要的应该是控制房价，房价适当回落的情况下应该有销量增加，这才是我们要的，而且是一个健康的市场。
下半年房地产市场将逐步回暖
问：您觉得大概我们的市场什么时候能回暖？
张玉良：我想未来6月，如果拿股市的概念来讲是见底的，基本上会逐步回暖，只要不是在现在的政策上再有其他叠加，因为刚性需求还是有的。
问：房产税这个噱头还没有落地啊。
上海绿地（集团）有限公司董事长张玉良：我在两会的时候提的不税收，是对投机的课以重税，不是提保有税。因为打击投机就很简单，就是短期炒房，长期炒房，我觉得还是要鼓励的，因为固定投资性嘛。十七大就写了，要鼓励财产性收入。如果是短期炒房的话，我觉得要对增值课以重税。你今天100万买的，明天150万出售，我对你50万进行累进重税，比如正常的回报是8%，我课以一半的税收。当你达到10%的时候，给你加一点税累，当你炒房年回报达到50%的时候，让你这50%拿不到，仍然拿10%。我当时提的是这一条。
物业税保有，我觉得是一个长期的工作，不是一个短期的。如果全部寄托于物业税抑制房地产盲目增长，也不可能。美国人早就有物业税了，日本、香港早就有物业税了，他们怎么没有房地产危机？怎么又带来了金融危机？说明物业税不能替代。我认为这个税应该是长期的战略，不是短期能见效或者不能短期一定要寄予很大希望的。
第二，现在实施物业税，我觉得条件确实像有专家说的，因为它是一整个系统，太复杂，没那么容易做。如果你要定一个政策出来，恐怕也只能先试试，做不了，或者先试再做。要完整地把物业税、保有税执行好，我觉得也是很难的。
当然是可以尝试的。因此在这些条件不具备的情况下，短时间内，做是要做的，不一定会马上做出来。
第三，我认为加强保障房，投机打掉以后，这个政策的现阶段作用也不会太明显。原来我们寄希望是对投机打击，征各物业税。但是现在出来以后，投机也没了。那么你这一条现在出来的长远意义大于现实意义。
另外，你要想一想，我们前段时间所说的对老的房子不征税，新的房子征税，那么群众就会讲，你们有钱人都买好了，轮到我们穷人买房的时候，你又要征税了。不公平吧。第二条，让大家都征税，征税应该是把富人的税征来以后进行二次分配照顾穷人，这才是我们要的税收政策。如果我们现在做这个，就是变成把穷人的税征回来，而放走了富人的税，这又是相反了。
房产税，我认为长期效应大于短期效应，另外也不能是替代性的，不能说它包罗万象，什么都能解决。第三，我觉得这个应该是长期的工作。你看国务院批给发改委的很清楚，是一揽子长期工作当中的一部分。根本不是要出就出一个的概念。
