喊涨雷声大雨点小 楼市或步入博弈期

在刚刚过去的8月份，楼市量价继续高位盘整，土地出让亦是高温不断，楼市呈现一片看涨的态势。不过，从楼市实际成交情况来看，8月量涨价稳，高溢价地块周边房价也未现大幅波动，楼市正从上半年大步向前进入买卖双方博弈期，四季度楼市或以稳为主。

楼市高温不下频现土拍高溢价

今年8月以来，土拍市场持续升温。8月初，经过10家房企竞拍争夺，南开区制本厂地块以18.1亿元总价拍出，溢价112.9%，成交楼板价约合24133元/平方米。

到了8月24日，滨海新区响螺湾安阳道地块以57.7亿元高价拍出，楼面价超过22000元/平方米。同一天，津滨大道沿线两地块摘牌，两地终以总价61亿元成交，楼面价分别为19049元/平方米和18035元/平方米，溢价率分别为177%和182%，刷新了环城四区的单价纪录，楼面价甚至超过片区内部分二手房售价。而在8月31日，红桥区今年住宅地块暨红桥机电学院地块摘牌，成交总价47.8亿元，住宅楼面价约26767元/平米，溢价率达到85.6%。

天津中原投资顾问部总监高飞分析认为，众多房企之所以热捧土拍，一方面是由于今年楼市成交量走高，部分房企库存告急，有补充土地的需要；另一方面是当前资金面宽裕，房企融资便利，而土地市场供应量有限，从做大规模上房企也有高溢价拿地的动力。不过，土拍溢价短期快速走高，房企高价抢地的风险也不容忽视，市场瞬息万变，政策端、需求端等如果出现变化，都会影响楼市后期走向。

高溢价地块周边房价保持稳定

记者在采访中了解到，不断涌现的高溢价地块，也在牵动着区域内楼盘开发商及二手房业主的“神经”，集中体现在对房价上涨的预期上。有开发商表示，既然地价拍得这么高，接下来所加推的房源将调价。而周边二手房业主捂房者有之，连夜调涨挂牌价者亦有之，尤其是楼面价贵过周边项目售价的区域，更是一片看涨之势，。

“土拍高溢价所主导的涨价预期，其内在的逻辑是将该片区房价水平与新拿地项目建造成本简单挂钩，即根据楼面价、建筑成本等测算出新项目入市低售价，再据此得出现有房屋未来的空间。”专家表示，虽然今年以来土拍市场屡屡出现面粉贵过面包的现象，但单凭地价来测算房价并不科学，楼盘定价受多方因素影响。其实，从过去经验来看，“赔本赚吆喝”的楼盘并非不存在，甚至不乏曾经的地王项目售价较开盘价腰斩仍是无人问津的现象，价格终仍会由市场来决定。

而从房天下二手房搜索发现，8月拍出的多宗高溢价地块，所属片区房价变动并不明显，有些楼盘房价环比甚至出现下降。津滨大道附近，区域内二手房售价涨跌互现，涨幅大的是距离成交土地较近的楼盘，每平方米成交均价为18371元，环比上涨9.36%；而周边另一处二手房均价13590元/平方米，环比出现下降0.18%。南开制本厂附近的广开区域涨幅明显，均价在30000元/平方米以上，环比增幅2.37%-5.67%，而红旗路以西的咸阳路地区，却环比下降1.86%。红桥机电学院地块周边，情况也有所相似，周边多个老小区环比降幅在0.3%-2.3%之间不等。

买涨需谨慎多方考量理性置业

每逢土拍坊间一片“涨价言论”，这在专家看来，更多是利益相关方迎合购房者“买涨不买跌”的心态，目的是为了烘托楼市火热进而实现楼盘快速去化，并不意味着土地高拍周边房价便会“补涨”。

房天下二手房表示，从楼市成交数据来看，今年以来楼市热度居高不下，这主要得益于改善型购房需求得到有效激发。降低首付比例、契税减免等一系列政策，降低了改善型购房门槛及成本，这类群体成为今年楼市消费的主力军。可以看出，现今楼市消费大多着眼于自住，因此买房应综合考量，盲目追涨的投机心理并不可取。买房时，要考虑到更长远的居住需求，区域的选择也要全面考虑，环境的选择也很重要，这关系到房屋的品质和居住舒适度。

而在土地高价成交以及市场成交逐步活跃的期间内，房天下二手房建议，买卖双方都应保持理性，购房者综合考虑自身需求，并根据自己的经济条件控制好房贷水平，降低未来房价波动所带来的风险。而对于卖房者来说，在房价大幅上涨的当下，更应保持清醒，一味捂盘待涨可能错失好的卖房时机。