今年，将是天津楼市的，大底！你信不信
梁生说津房2021/04/26 14:20
时间紧迫，说件重要的事儿：
今年，是天津楼市的，大底！
可能有人心想：真敢说啊。
嗯，敢说，因为不是瞎说。
不绕圈子，告诉你为什么。
根儿稳住了，天津坚决不降地价，说到做到。
南开、河西、南站、纪庄子、海教园……统统没有惊喜价。
不举例了，大家自行对比《天津58宗宅地“深夜挂牌”，详细楼面价公布》。
2019年土地大降价，真伤到本儿了。
直接导致房价又下一个台阶，开发商没利润怨声载道。
但凡头脑清晰，降地价这事儿也不会再干第二次。
还有一种声音：地价与房价无关。
说的在理，但这话是说给地王听的。
2018年以来，天津78%的新盘都不挣钱。
就算项目有颗想降的心，集团也不批，没有人会冒着自己被干掉的风险去让申请降价。
无可降空间了，这就是底。
2020年11月，是天津房价的点。
很遗憾，已经过去了。
是不是发现，很久没有惊爆价了？
就连去年12月底，也没出现特别激烈的价格战。
我们在去年10月16日发文《准备好钱，天津楼市，正式进入“真抄底季”》。
给出了几个理由，都一一应验。
当时，我们说新房价格正在筑底，果然，如今很多盘已回不到去年的价格了。
比如海教园、华苑西、新梅江……都有不同程度的涨幅。
那时说这话，自然被diss，即便现在说，也仍然会有。
说“半年后见”的人，现在见到了什么？
说“京津冀都快跌出屎”来的人，看到北京的疯狂了吗？
相信我们的人，都及时把握住了机会。
有人问，错过了点怎么办？
没关系，别着急，今年的基本面，还是底。
之前说过，天津房价已经进入“锅形底”（平底锅）。
房价不会一飞冲天，只是今年，就快走到“锅底边儿”了。
我们说的“大底”，并不是说过了今年房价立马涨，而是不会再低了，可以买。
但是，会遵循“三七定律”。
70%的楼盘不具备下降空间，核心区域、核心板块。
你要抬杠说，明年宁河未来科技城肯定不涨。
那没错，没准儿还跌呢，问题是你会去买吗？那也不是你的菜啊。
不光宁河未来科技城，团泊东、大张庄、小淀、天嘉湖、京津新城……保准都涨不了。
核心区域、核心板块，今年是大底。
重要的事情说两遍。
房价筑底，最明显的特征之一：有量。
举个例子，为什么说海教园到底了？
今年一季度成交将近1000套，2020年全年一共才成交3800套，而2019年一季度仅成交500套。
它确实降价了，但成交量也上来了，房价就坐实了。
就怕降价都没量，那肯定还没降到位。
2020年，全市只有河北、北辰、静海，量跌、价也跌。
所以今年就算小阳春来了，北辰还在跌，铁东北路小高层都降到了1.35万/平米。
河西、南开、西青，不用再等了，大底无疑。
其它要聚焦核心板块，只要成交量维持在一定高度，就不会降价。
比如宾水西、金钟街、宜兴埠……
去年土地出让少，今年上半年新盘少。
波“两集中”土地5月14日出让，年底才会陆续入市。
所以，2021年的天津楼市，是去库存的一年。
是，天津人口流入少，经济还没明显起势，但正常的刚需、改善需求是存在的。
要不怎么解释每年新房1300万方的稳定成交量？
天津不是阿猫阿狗，是骆驼！
需求稳定，新增供应减少，房价就是底了。
有人说，明年年初会集中入市，价格战又来了吧？
考虑两方面：
开发商不是傻子，不会都扎堆一个板块，供应是分散的。
房价涨到一个高度，会维持一段时间，这是共识，不会因为某个盘进入瞬间打破。
何况，地价不降，开发商没理由一上来就自己放血。
还有一个现象，可以证明天津房价，已经是大底了。
城市房价有个普遍规律：
市中心与核心区边缘的房价，是3倍的关系。
和平现在是6万，核心区边缘应该是2万，这是正常架构。
天津目前刚好是642的梯度，稳了。
如果和平继续涨，“引力波”会带动核心区边缘跟着涨。
假设和平不涨，核心区边缘2万的价格，也没问题。
哪是核心区边缘？
必须与主城接壤，才符合城市外扩的规律，这是“市场经济”。
不能是“孤岛”，断档的新区是“计划经济”，很难做起来。
比如华苑西、李楼、津滨大道、宜兴埠、大运河……这都属于核心区边缘。
它们环绕在核心区周围，是一个“周长”。
“周长”是固定的，但外围的1万，是无限的。
1万的房子太多了，供应量这么大，怎么会有投资价值？
所以，只有2万的房子，才能跑出来。
要选“前能融入主城，后能外扩的”的板块。
比如华苑西和宾水西，华苑西“熟了”，宾水西就接替它的2万。
站在看天津，这波城市轮动，快到了。
珠三角——长三角——京津冀。
就是这么个事，就是这么个规律，不会消失。
济南、青岛、天津，曾经是垫底“老大难”。
青岛新房已连涨4个月；济南次新房比去年年底涨了10%……
郑州北龙湖、金水、高新、管南全线涨价……
天津跟它们是一个阵营的，GDP比它们强，轮动的齿轮越转越近了。
之前天津“一平米跌5000元”上了热搜，这是个反信号。
最重要的，政策见底了。
“符合天津重点支持企业的外地员工可以购房”，已开始执行。
现在有楼盘3天就能办下购房资格。
“上面”也找开发商谈话，明里暗里要求：赶紧执行，别等了……
再有一段时间，这个政策就常态化了。
滨海马上也要有重磅政策。
现在天津，除了信贷，其它都在松。
现在的底，是底吗？
先看整体。
从2016年930调控至今，天津房价自2017年点回落了三成，而前几个周期，这个数字是两成。
做个简单的算术题。
2016年房价翻了一番，从1万/平米涨到2万/平米，现在回落三成，也就是1.4万/平米。
相当于5年时间涨了40%，平均一年8%。
房子是个特殊的产品，既有居住属性，又有金融属性，天津住宅的出租大约1.7%，8-1.7=6.3%，这完全符合金融产品的合理区间。
从这个角度说，房价几乎进入安全区。
开发商拿地，一般也是遵循这个逻辑。经济学上有个词叫做“时滞效应”。
行动到效果之间，存在一定的时间。
楼市中，有两个典型代表：地王和抄底。
当时的热，并不代表未来，“地价决定房价”不过是一句漂亮的谎言。
现在的凉，也不代表未来，有的开发商算明白了，也就行动了。不是想鼓吹天津楼市，吹了又有什么意义呢？
我们承认天津楼市“状态欠佳”，但客观事实是，市场已经出现不同的声音了。
在被泼凉水之后，开发商还敢高溢价拿地，一定有原因。除了开发商，也包括买房人。
“北漂儿”来天津扫货的苗头已经出现。
南站商务区购房者“北漂儿”占比达50%；滨海新区中心商务区已经出现北京人来投资的现象；就连河东区雍祥园“北漂儿”北漂占比都能到20%……
我们身处天津楼市，温水煮青蛙，无感很正常。
外面的人，可能看的更清楚。
今年的“楼市大底”，我们立帖为证。
怕水的人，往往都学不会游泳。
不破不立。
