降准难以溶解楼市之冰 楼市或将步入微调时期

1月份多个城市新房市场成交跌入谷底，观望情绪依旧浓重。2月18日，根据国家统计局数据，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市有48个，持平的有22个。

而随着不少地方政府悄悄“松绑”调控、存款准备金率的下调、多地方调整普通住房标准等，购房者对于房价回升的担忧日益加剧。但在分析人士看来，中央坚持调控的主基调将不会变，即使出现适度的“微调”，比如出台“差别化”的信贷政策和限购政策，但仍然是以保护自住刚性需求为主。今年下半年，房价下降的幅度和深度仍将继续扩大。

环比零涨幅

一线城市中，北京降幅，成交量为44.09万平方米，环比上月减少65%;上海成交量为62.58万平方米，环比上月减少44%

从房地产市场标杆性指标——新建商品住宅价格环比变动情况来看，2011年1月份，70个城市中有60个城市新建商品住宅价格环比上涨，而7月份减少到39个，12月份减少到2个，今年1月份70个城市的新建商品住宅价格更是环比无一上涨。其中，温州新房价格环比下降0.7%，降幅。从同比数据来看，1月份，我国70个大中城市中，新建商品住宅价格同比下降的城市有15个，比上月增加了6个;同比涨幅回落的城市有50个，涨幅均未超过3.9%。

而从二手住宅价格变动情况来看，1月份，我国70个大中城市中，价格环比下降的城市有54个，比上月增加了3个，持平的城市有11个，涨幅均未超过0.1%;同比下降的城市有37个，比上月增加了8个，同比涨幅回落的城市有29个，涨幅均未超过3.5%。

值得一提的是，调控力度的一线城市，效果格外显著。根据北京中原市场研究部的统计数据，2012年1月，10个重点城市新建住宅成交量环比上月下降五成多，同比则减少近七成。一线城市中，北京降幅，成交量为44.09万平方米，环比上月减少65%;上海成交量为62.58万平方米，环比上月减少44%。

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调准影响小

“在房地产业一片哀声下，下调存款准备金率更大的作用可能是在于驱动市场对于房地产行业信心的提升。”

在楼市冰冻的背景下，任何能与房地产扯上关系的政策总能激起不小的议论。2月18日，央行发布消息称，从2012年2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点：大型金融机构为20.50%、中小机构为17%。以央行公布的2012年1月末存款余额80.13万亿元估算，本次准备金下调将为市场输送流动性约4000亿元。

消息一经发布，多位开发商在微博上作出了积极回应，SOHO中国董事长潘石屹(微博)表示“这是好消息”，而知名地产商任志强(微博)也回应“尽管迟了，但还是来了”。

那么存准率的下调，是否能够给“惨淡”的楼市打上一针强心剂呢?“下调存款准备金率与房地产关系不大，对房价的影响非常小。”复旦(微博)大学房地产研究中心主任尹伯成对《国际金融报》记者表示，央行这一举措主要是为了缓解当前货币市场流动性偏紧的状况。不过，在房地产业一片哀声下，下调存款准备金率更大的作用可能是在于驱动市场对于房地产行业信心的提升。

“预计会有越来越多的开发商加入以价换量的阵营，2012年降价趋势会进一步深化。”中国房地产信息集团分析师薛建雄则对《国际金融报》记者指出，整体来看，存款准备金率下调节奏缓慢，而且下调存准率仅代表资金面渐松，流入房地产的资金并不会有太大改变，开发商资金链紧绷的问题难以解决。

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步入“微调期”

“今年房地产调控的基调不会变，更多的可能是地方政府根据地方差异化进行结构性微调。”

事实上，持续的房地产调控让地方政府“有点承受不住”，不少地方悄悄松绑调控措施，遭到诸多质疑。从去年佛山松绑限购令仅实施半天即被喊停，到今年芜湖免契税补贴买房新政“三日游”，再到中山连夜发文解释限价新标准，都凸显了地方政府的“纠结”。

在多位专家来看来，目前，大规模松绑调控短期内出现的可能微乎其微，不过楼市调控正步入“微调”阶段。继武汉、北京、天津、厦门等城市调整普通住房标准的阵营后，上海也加入了这一阵营。从3月1日起，上海将调整本市普通住房标准。根据对近年来每个区域实际成交价格的测算和评估，价格标准调整为：内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

据记者了解，自2005年起，上海普通住房标准进行了三次调整，目前执行的标准是2008年11月制定的，即“内环线以内的低于245万元/套，内环线与外环线之间的低于140万元/套，外环线以外的低于98万元/套”。比较得出，此次价格标准调整幅度较大，特别是外环外，调整幅度达到63%。

“近几年来房价迅速上涨，使得原有标准下的各城市的普通住房占比迅速下降，调整普通住房标准有其客观必然性。”薛建雄指出，税费的减少会对中低端商品房销售有一定的促进作用。而短期内中央大幅放松调控的可能性很小，未来地方经济需依靠其他产业拉动，或者说是非住宅类房地产，比如旅游地产、商业地产。

尹伯成也表示，上调普通住房标准可以减少首套房、刚性需求购房者的购买、交易成本，一定程度上能够促进交易量。尹伯成强调，今年房地产调控的基调不会变，更多的可能是地方政府根据地方差异化进行结构性微调。在坚持杜绝投机行为的同时，刺激消费需求、激发活力。比如，首套房贷利率优惠的放松、公积金限额再放宽等。