非刚需产品成交额和成交量的下滑将成为必然
太原房天下2012/08/29 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
背景：2012的楼市与人们的想象大相径庭，很少人能想到作为传统楼市淡季的七八月份会表现的如此抢眼。在主要城市楼市似乎有冲破调控“天罗地网”的同时，政策层面却暗流涌动，几欲出手。本周闹得沸沸 的“湖南湖北正在制定房产税细则”一事，终以湖北省地税局发声明否认而结束。但早前传闻的“言之凿凿”仍让不少业内人士心有余悸。无独有偶，8月24日又爆出，住房城乡建设部按照国务院要求，将研究进一步强化市场调控的政策措施。
楼市成交上扬正和中央一级调控产生激烈的碰撞。楼市重重迷雾让开发商谨慎制定销售策略、步步为营，也使购房者纠结在在出手和观望之间。揭开楼市谜团，还原房地产市场真相。搜房网联动，推出金九银十特别策划：楼市“金九银十”大“革”局，我们来看看楼市格局之外的新“革”局。
山西山泉同业房产经纪公司 策划总监 王利剑
搜房网：又是一年“金九银十”之际，今年以来房地产市场一直处于调控的状态，根据数据统计，九月份太原预计将有近10家楼盘开盘。您认为传统的“金九银十”还会如约而至，与往年相比会有什么不同吗？
王利剑：2012楼市都显得很“诡异”——“该冷的时候”不冷，“该热的时候”不热。其实，这也是楼市回归理性的一种必然结果，刚需主导型市场原本就不该出现什么“金、银、铜、铁”之分，全是硬指标。而所谓的“金九银十”都是操盘手们约定俗成引导消费的一种结果——大面积新盘入市、大幅度折扣优惠、大范围广告推广，制作了认为的“火热”。那么，如果没有大的政策调整，今年与往年刚需型产品市场将不会有大的改变，而由于受经济指数下滑的影响，非刚需产品市场成交额和成交量的下滑将成为必然。
搜房网：今年以来楼市调控政策不断从紧，然而调控效果欠佳，您认为会不会有更严厉的调控政策出台？您觉得楼市的调控政策对太原楼市的“金九银十”有什么样的影响？
王利剑：中国以往的调控政策都是“以堵为主”，导致如今差强人意的结果是必然的，不管是国几条，有效期和保鲜期都是那么很多的时间，之后将会面临反弹的结果。而曾让人欣喜的“疏导措施”——保障房、廉租房的落实不到位，让普通民众丧失信心。那么，个人认为，政府如果不能把前期政策落实到位，即使再出台任何措施，效果都将很难达到预期效果。作为一直以来，刚需主导、涨幅较小的太原市场，任何局部动作或人为因素都不会造成冲击。不过，如果我们跳出地产圈看看通货膨胀、看看CPI、看看GDP，就会发现人们口袋中的钱不值钱了、正常支出的钱增加了、收入的钱减少了，如此一来，购买力势必下滑，“金九银十”堪忧！
搜房网：贵项目在“金九银十”到来之际，会推出怎么样的特色服务呢？
王利剑：我们公司代理的项目不止一种类型，所以我分开来说。刚需型项目，将推出更多实惠型的措施，不是降价，而是采取精准的广告渠道，减少项目附加成本，并将以实际优惠返给购房者；
改善型项目更多的是针对品质化服务的提升——这不是盖空中楼阁，而是聚合同圈层人的一种方式，让业主享受未来的人文氛围；商业类项目的话，重点是平台的整合，让最合理的业态组合在最有利的区域经营。
总而言之，要想把一个楼盘操作成功，不是靠铺天盖地的广告、不是靠降价的恶性竞争、不是靠漫天的忽悠，而是精准定位，以最适合的方式销售给最适合的人。
