独家深度解析：探索太原市133工程的根源与始末

在太原市整体城中村改造浪潮的影响下，“133工程项目”受到了绝大多数太原市购房者的关注，但大多数人对133工程项目并不了解，让人感觉扑朔迷离，133工程到底是什么？133工程能否办理大红本？133工程是否可以放心购买？如何甄别真假133工程？近日，太原房天下对话国泰银丰副总经理郝彩虹、山西国泰银丰投资公司总经理李凌志，为房天下友全面深度解读太原133工程。

Q1：什么是133工程？

山西国泰银丰投资公司总经理李凌志解答到，133工程是太原市独有的对城中村改造的称呼，是由太原市在2004年发布的《太原市人民政府关于城中村改造工作有关问题的通知》首先提出来的。”随后，他给记者看这份打印有“并政发[2004]29号”文件的资料。在“城中村改造的相关政策”一章，第二条写道，“城中村改造控制性详细规划人均建设用地标准在有剩余土地的前提下，按每人133平方米控制，包括居住、公共设施、预留生产发展用地、道路交通、绿化等用地。”

133工程规范的名字是“城中村改造建设项目”，太原市民常称为133工程项目。

Q2：城中村改造和133工程可以划等号吗？

在回答这个问题之前，需要搞清楚城中村改造的一些概念与内容。

城中村改造主要包含有三个方面：村民变居民，村委会改居委会，集体经济组织改股份制经济组织。这其中还涉及到集体土地性质转变为国有土地性质，城中村改造建设项目（即133工程）仅是城中村改造的一小部分。因此，城中村改造建设项目=133工程（太原范围内）

太原市的某个村子想要进行城中村改造，并不是随心所欲的，前提是该村子必须要被划定为太原市城中村。目前太原市城中村改造有两种方式，一种是政府主导、特事特办，这种“自上而下”的城中村改造进度会比较快，市场认可度高，但参与的开发企业前期投入金额会非常大，比较典型的有杨家堡城中村改造等。另外一种则是“由下而上”，被列入城中村改造的村子村委会与开发企业合作，在建设项目的同时逐步一级级办理各种文件手续，推动该村城中村改造的进度。由于公开范围较窄，第二种城中村改造模式是目前太原市场上最常见的一种，但也是最难认定的一种。这也是市场上购房者对133工程项目感觉扑朔迷离的原因。

Q3：133工程项目可以办理大红本吗？

答复：正规的133工程项目完全可以。

《太原市城中村改造管理试行办法》中有几个关键条款明确规定，按照指导文件手续办理的城中村改造项目，肯定会有大红本。无论是周边配套还是土地的转让方面，都有明确规定。能够取得大红本，有两个重要前提，即土地性质的转变和规划手续。

城中村改造，要从农村的集体土地转变为国有土地，这一过程很艰难。因为集体土地还分为好多种，有集体建设用地（即农民的宅基地），集体工业用地，集体农业用地等，集体农业用地有耕地、林地等。这些土地性质必须更换为国有土地性质，才可以进行项目建设。而从集体土地更换为国有土地，因为涉及到耕地问题，必须由国务院批准才可以。而每年国务院所批准从农业用地更改为建设用地的数量非常少，这也是城中村改造步伐缓慢的因素之一。

城中村改造的规划手续，需村委会提出改造需求后，经区、市级政府批准才可进行规划。这中间还涉及到两个很重要的部门：区城改办和市城改办，市城改办也是一级负责城中村改造的领导机构。在两级城改办确定改造需求符合立项条件后，会给太原市规划局下函，按照人均133平米的规划面积等规定，由太原市规划局来出具选址意见书，包括邀请符合资质的设计规划单位来出设计规划详规，经过公示后，这个城中村改造的规划手续就没问题了。

同时，如果该村的集体土地顺利转换了性质，那么，该村城中村改造建设项目的国有土地证也就可以取得，再加上合法的规划手续，五证中的其他证件便会陆续取得，最终顺利办理大红本房产证。

Q4：开发商如何介入城中村改造？在实施中有哪些障碍？

我们可以观察到，参与太原市城中村改造的大多是本土房企，而且涉及到拆迁的村子进度非常慢，这也是由种种原因造成的。

城中村改造有三种模式，一种是村委会自主开发，成立企业，这将是以后村集体改制后股份制经济体的一部分，比如千禧集团，除了房地产开发企业，还有混凝土、建材门窗等其他企业。村民每年都可以得到分红，这是因为所有村民都持有该集团的股份。

第二种模式是村委会实力不足，通过招商引资引进开发企业或开发商，这种是目前比较普遍的。城中村改造建设项目的证件使用权人是村委会改制企业，但项目的运作是投资商、开发商来运作的，这种方式政府也比较认可。村委会通过与开发商合作的方式实现项目顺利实施，项目的土地是以协议出让的方式由开发企业使用，地价非常低，按照评估价的45%缴纳费用。

第三种是比较受关注的城中村，这种城中村的改造权公开招标，中标的开发企业参与城中村改造。与第二种模式不同的是，此种模式的土地也是通过招拍挂程序来取得的，地价较高。

对于城中村改造进度较慢的原因，郝总和李总也给出了答复。城中村改造建设项目并不完全是由企业来决定的，城中村要开始改造，也不是由村长、村委会说了算的，而是必须由三分之二以上的村民投票同意，才可以进行。这中间还涉及到整个城中村改造的方案，比如拆迁补偿，目前太原的杨家堡高额补偿标准已经成为标杆。再加上新出台的拆迁规定不允许强拆，保护了被拆迁人的利益，这给城中村改造的拆迁也带来巨大的阻碍，开发企业必须与村民达到一致协议后才可以拆迁，因此，城中村改造项目进度缓慢并不一定是开发企业资金有问题，而多是在拆迁问题上没有达成一致协议。现在太原市补偿方案主要以货币、实物、货币+实物的形式进行补偿。

太原大多城中村改造项目均是由本土房企参与，一线房企参与度极低，这也有原因的。太原目前城中村改造规定是整村拆除，先拆旧，后建新。这在实际操作中很难，而本土企业毕竟更加了解太原市场情况，更了解村民情况，在一些办理手续方面比较方便，相对来说较容易介入城中村改造项目。

开发企业参与城中村改造的利润点在哪儿呢？郝总解释说，城中村改造建设项目主体分三块，一部分用来安置村民，一部分用来保障村集体居民今后的经济收入，另外一部分则是开发商实现利润的部分。在这其中，用来安置村民的土地性质为划拨用地，政策上有很多减免规定，其他的土地性质则是以协议出让的方式出让，这也是城中村改造独有的土地出让方式，在国土资源局招拍挂方式之外。协议出让给的是村办企业，但实际投资的仍是合作开发商，开发商只需交纳评估价45%的金额，便可以进行开发。

编者按：占据房地产开发成本大头的土地成本在城中村改造建设项目中极低，难怪不少开发企业纷纷进驻城中村改造。

Q5：如何甄别真假133工程项目？

由于大多城中村改造项目进度缓慢，多半城中村改造建设项目多是“边拆边办边盖边卖”，这就造就了出现在市场上的城中村改造建设项目证件不全的现象比较普遍。目前，太原市面上不少项目售楼人员均称自己是城中村改造133项目，但到底是真是假呢？购房者应该如何甄别呢？这还得从城中村改造整体办理手续来说明。

首先，步，由城乡规划局给城中村改造规划范围规定的函。城中村改造并不是整村都属于城中村改造的范围，而是城乡规划局根据城中村改造政策划定一个范围，按照实际人口、情况划定一片地。第二步，城乡规划局的函上呈太原市区级、市级城改办，太原市城改办给太原市人民政府交请示报告卡，主要是将村子改造的详细意见、规划划定的范围上交，报市里批。市长批准后发回市城改办，市城改办便会发函给城中村改造所属区级政府，收储此地。第三步，收储地块的性质转变请求上交国务院排队，因为这其中涉及到耕地的部分，要转变为城市建设用地必须经国务院审批。其中还要有规划局根据划定范围所出具的选址意见书，村委会委托具有资质的设计规划部门出具修建性详规，也须由规划局审批。

因此，要判断一个项目是否城中村改造建设项目（即133工程），至少需要有市规划局出具的选址意见书、审批的修建性详规，还有国土资源部关于项目所在地块集体土地、农用土地的征收与转用文件。有了这些文件基本便可判断该项目是133工程项目。

郝总和李总还表示，在办理城中村改造手续的过程中，前期大多都是各个政府部门之间的往来文件，需要到后期的时候才会逐渐出现传统的“五证”。但只要该项目确定是城中村改造建设项目，那它的五证就是时间长短的问题了。

特别提示：因各城中村情况不同，所办理手续的时间不同，或许还有政府部门的变更等问题，各城中村改造项目的审批手续也不尽完全相同，这都需要看各项目具体情况。

参照：某城中村改造建设项目办理手续文件一览：

文件一：太原市城乡规划局出具的函，确定城中村村民人数、田地范围等。

文件二：太原市人民政府办公厅办理请示报告卡片

文件三：关于**城中村改造安置用地范围方案的请示报告

文件四：太原市城中村改造工作协调领导组办公室公用笺

文件五：太原市规划局出具的《建设项目选址意见书》

文件六：太原市国土资源局出具的《关于征地工作实施完毕的函》

文件七：关于**城中村改造建设项目工地的审查意见（由太原市城中村改造办公室出具）

……其他项目相关证件如土地证等正在进一步办理中。

Q6:太原市城中村改造的现状及对城市化发展的意义？

城中村改造是城市发展中不可避免的问题。每个在城市中的人都希望自己的城市变得更美、更好、更漂亮，城中村是城市化发展中必不可少的一步。而且，在城市扩张发展的道路上，城中村改造也势在必行。

太原目前房地产市场不是特别规范，这也是历史遗留问题，曾经的小产权在范围内泛滥，但随着市场的规范都逐渐消失了。太原市在房地产发展的十年高峰期内没有抓紧机遇，导致现在整体市场不是特别规范。但凡事都是慢慢在规范的过程中，太原市场也是如此，城中村改造虽然进度缓慢，但也在逐渐形成规模的过程中。

太原作为一个三线城市，城市化进展相对较慢，在北京等地也有城中村，但这种城中村改造多半由政府统一指导，统一拆迁、回迁，将土地收回后以招拍挂形式出让。而太原城中村范围太广、太大，政府统一操作不现实，因此各个开发企业积极参与到城中村改造中来，也是对太原市发展的一种间接推动。

目前，太原市整体南移，而这之前，所有太原南部区域几乎都是由村子组成的，城中村改造势在必行。

小tips：

城中村改造规划详规必须臣服于整体城市规划

大产权、小产权之外还有第三种形式：违章建筑

城中村改造是有地界范围的，由城乡规划局划定。

城中村改造建设项目有了选址意见书和规划性详规，及国土资源部关于土地性质转变的文件，基本便万无一失。