知名房企引领楼市降价 年度目标难实现
上海商报2011/11/24 04:30
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编者按：10月标杆房企监测月报显示：新增销售同比、环比齐跌。日前，同策发布的标杆企业监测月报，众多标杆房企的单月新增销售同比、环比齐齐下跌，绿城、新城、世茂、万科、保利等房企销售业绩下滑超三成，房价拐点预期增加。
虽然1－10月，不少房企整体销售业绩仍然保持同比增长，但多数房企仍然存在跑量压力。三季度，房企净利润、净利润率悉数下滑，资金负债率节节攀升，预计第四季度将会有越来越多的房企通过打折促销回笼资金。
知名房企引领降价
最近一段时间以来，上海房地产市场“降”声一片，调控出台后一直猜测的降价潮终于来临，包括龙湖、中海、绿地、万科在内的上半年销售较好的房企率先降价。
同策在报告中指出，越来越多的房企从追求高利润率向高周转率挺进。以龙湖、中海这些以高毛利为主的企业，近期已经明显放低了利润空间，寻求快速周转的方向。降与不降并不单纯是因为资金链的短缺导致的现金回笼，而是与企业自身的战略转变密切相关的；另一方面，从被迫降价到主动降价，打造富有弹性的资金链状态。2008年降价的房企是由于资金链的紧张而被迫采取的。如今降价的大型房企的资金链并没有2008年那般脆弱，甚至有的还好于历史同期，这说明房企不再是到了缺钱才降价，而是明显吸取了以前的经验教训，不差钱的时候也积极促销降价，打造富有弹性的资金链；此外，降价从来都是大型房企的有利武器，而小型房企在降价方面效果并不明显。在同等的竞争条件下，大型房企降价所能带来的效应远远大于小型房企，在淡市下，大型企业比小型房企的应对策略要多，这主要靠的就是品牌价值和号召力，而选择此时在一线城市降价，也有冲刺全年业绩的考虑。
报告进一步显示，2011年三季度，楼市调控效果进一步显著，开发商的资金链正面临严峻考验，无论是总量还是均值，上市房企的资金状况都在恶化——销售利润下滑、资产负债率上扬、存货激增、现金流日益紧张。而随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，“招保万金”四大房企在三季度的业绩环比均出现下跌，其中以金地的下降幅度最为明显，预计第四季度将会有越来越多的房企通过打折促销回笼资金，如何尽快出货成为开发商下阶段最为关注的销售问题。
房企融资渠道多元化
在持续的房地产调控政策背景下，房地产企业目前出现了大面积的资金链紧绷，其中不仅仅是中小企业，包括“招保万金”等在内的龙头地产企业同样面临着现金流窘境。持续紧缩的宏观调控，使得房地产开发企业不得不在银行信贷之外另寻出路。
就在10月，多家大型房企通过不同的方式进行融资，成为地产业内关注的焦点。港资房企多积极与外资银行合作，在海外资本市场上表现活跃。通过海外发行外币债券、中期票据等方式筹措资金，依靠港资背景，表现出较强的资本融资能力。九龙仓近期先后发行了30亿美元的中期票据和2．5亿新加坡元的债券，剔除汇率因素的影响，折合人民币分别为190亿元和12．78亿元。“内地化”港资房企——瑞安房地产的融资力度也不甘示弱，不仅在商业模式和发展战略上表现出很“内地”，而且在融资方式上也近乎内地房企路线。10月28日，瑞安房地产同中国银行（601988）、中国工商银行（601398）、中国农业银行（601288）等三大国有控股银行及招商银行（600036）等股份制商业银行分别签署贷款协议，并与其控股股东——渣打银行也签署了合作协议，此次一系列与金融机构的合作，给瑞安带来的约36亿元人民币的资金，为其上海大虹桥项目的拓展稳定了资金供给。
据商报记者了解，内资房企近来也频频出现在资本市场，融资策略推陈出新。中粮地产（000031）抛售投资性金融资产，获利约4000万元，开辟房企新的融资策略。万科则继9月份为其长春蓝山项目的操作公司提供担保融资以来，10月再度为其名下全资子公司南京金域蓝湾臵业有限公司和深圳万科恒大物业有限公司分别提供担保融资，此次担保金额达到9亿元。随着开发商融资频率的加快以及融资成本的逐步增高，不难发现当前房地产行业对于资金需求的迫切性。
二三线城市土地被青睐
除此以外，商报记者从报告中获悉，理论上，10月原本是房企囤地的好时机，但在本轮房地产调控政策迟迟不肯放松的影响下，土地市场持续遭遇“寒流”。一线城市土地市场陷入深度“冬眠”状态，同策重点监测的29家房企均未在一线城市出手拿地。相比之下，在二三线城市的土地交易市场上，具有雄厚背景的开发商拿地热情隐现高涨。
近期，二三线城市再度受到开发商的青睐，10月土地交易数量环比呈现小幅增长，共有24宗地块成交，土地成交量明显高于北、上、广、深等一线城市。首先，绿地集团大刀阔斧地一举拿下嘉兴5宗地块，累计土地成交面积达16．23万平方米；其次，尽管绿城近日遭遇“多重门”事件的困扰，却在土地市场依旧动作频频，绿城摘得山东东营市的8幅地块，累计土地价款约为34．5亿元，其中有6宗地块全部以低价成交。显然，在当前严峻的房地产市场调控背景下，早先深耕一线城市并以住宅地产为发展轴心的区域性品牌房企逐步向二三线城市纵深地带转移业已成趋势。
